2023年房地产跌了一年，市场惨叫一片。很多人期待2024房地产能止跌回升，坦率说这种可能性很小。房市一年，相当于股市一月。股市都连跌三年了，房市在暴涨二十多年后哪有那么容易超凡脱俗？也有人期待着等待房价进一步下降后抄底，但这其实也不是一件容易的事——抄底抄在半山腰、然后活活摔死的事情太多了。

最惨烈的案例是解放前河南大饥荒中的一个故事。连续几年歉收，河南终于陷入了大饥荒状态，卖人、吃人。有户人家在饥荒出现前攒了一些麦子，当周围的村民大批饿死以后，这户人家心动了，已经连续好几年水灾旱灾蝗灾歉收了，后面也总该有好日子了，于是拿出剩下的麦子换了十几亩地。土地是农民最重要的财产，但此时的价格只有平常年份的百分之一，如果踩对了点抄底成功，这眼看着就是阶级跃升。问题是，荒年之后还是荒年……，所以，这户人家的结局可想而知。

最近下面这个排序在流传：有房无贷》无房无贷》有房有贷》无房有贷。我琢磨了下确实非常合理。关键不是房，关键是无贷，在艰难时世，没人知道坏情况会持续多少年、会继续恶化到什么程度，这个时候手上有贷那是要命的事情。所以，请珍惜现在有房无贷或无房无贷的状态。我的一个好朋友，本来准备2023年初首付100万、贷款200万买套房，吃饭时我表达了强烈反对意见，由于各种阴差阳错他们夫妻一年都没买成，年终总结发现开始的目标房源跌了三分之一，然后感慨“一年不买房、省下十年奋斗”。

那么，房地产价格继续下跌，大概会跌到哪里筑底成功？

首先，第一个底，可以借鉴日本1992年房地产泡沫破灭后的状况。日本东京1991年顶峰时期的平均房价约272万日元每平米，最低谷的2001年平均房价为61万日元每平米，2017年为94万日元每平米。由于日本那些年通胀率基本为零，所以不需要进行复杂的计算直接除就行。最低谷期为最高峰期的四分之一、比较中性的数字是三分之一。这个算法里最危险的地方是没有计算房子的折旧，可以安慰今天中国人的地方是东京是泡沫最大的地方，其他地区没有这么惨烈。当然，日本的数字也不能尽信，仅仅是个参照。日本房地产泡沫时达到的发展水平远比中国强，当时的人均GDP就达到3万美元，今天中国人均GDP如果有3万美元妥妥地超越美欧总和，但日本的经济发展潜力也远不如今日中国，至少中国是个政治军事自主国家不像日本是个半殖民地，中国有丰富的资源和人口不像日本没有资源只有一亿岛民。所以，模糊地选个值，我个人估计大差不差顶峰房价跌掉三分之二算是刚性大底吧。

第二个底是估值底，就是买了房子出租、不卖也肯定不会亏的底。这相对前者来说更有科学性。但是所有资产有个特点，那就是涨会涨过头、跌也可能跌过头，所以不能简单作为刚性大底的依据。但可以肯定，在估值底买入，就算下面接着跌，你最终也不可能吃亏。其实这就是股市价值投资的基本逻辑之一，让自己在绝对不会亏的价格买入。估值底应该如何计算呢？目前有三个数据经常被人提，15年房租、20年房租和25年房租。如果房价低于等于15年房租，这样的房子买下来一定有赚无陪，因为每年收益6.6%，即使减掉2%每年的装修维护钱、计算空置的时间和出租管理成本，这个收益也不低于银行定期存款的回报了。这个标准对国内来说苛刻了一些，因为国内的房子到目前还没有房产税，所以持有成本相对比较低。我觉得国内房价低于等于20年房租基本上就可以说相对定期存款稳赚不赔了。国内不少中介认为房价低于等于25年房租就可以买入这样的房产，我觉得这个要求又偏低了一些，缺乏安全边际。但是25年房租这个算法也有意义，那就是准备卖自己的房子的时候，如果能卖出的价格低于25年房租，也就没必要卖了，可以继续持有，大不了租出去呗。

站在估值底的角度，坦率说国内房价现在还是太高太高。南京一些郊区房产、老破小、酒店式公寓，接近或达到了25年房租，但大多数房产的价格还超过50年的房租，这些都远没有到达估值底。在现有价格上再跌一半，才谈得上能够稳赚不赔。

还有一个很多人认为存在但其实不存在的底，也就是所谓重置成本底，就是算算房子的成本——地皮价格加上建安成本，将这个总价再减掉折旧后算出当前房子的价格。但是我早就反复跟人说，房地产不能用重置成本计算，因为房子有维护成本，平时有物业费每过几年要重新装修，租不出去也卖不掉的房子其实是负价格。美国底特律、日本乡村有不少免费送的房子，有没有人要？没有。就是这个道理。房产是可以跌出负价格的。很多人无法想象这种事，但是三年疫情谁能想象、2023的房产暴跌谁能想象？

结合上面两个底的算法，我个人认为房产价格还远没有跌到安全的底部。但是并不意味着你就不能买房，很多时候如果是刚性需求，没有什么办法的。丈母娘们不会相信我上面的说法，如果你的女朋友是你的真爱深爱，不砸锅卖铁貌似也没选择。男人，就是难人，记住就好。

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