大家好，华哥看楼市，一个敢说真话专业博主【真话不易，真相难寻】。2024年2月25日，甲辰年正月十七，凌晨：00.27分，每篇文章用心写，这篇有点长。
睡不着，这样市场，睡不着，根本看不懂，难道是都在赶紧——“逃”这样搞下去，谁顶得住诱惑，正月十五过完，今天看到很多人拖着行李，是不是小行情要出现，没有阳春，但会有波小行情？这几天都在整理数据，因为有个朋友准备确定房子了，想精准再筛选一遍，帮忙梳理一下数据，700-1000w数据，接下来大概市场逻辑、几个月市场大概会是一个什么情况。【我们一起探讨，用“概率”来形容】
这个朋友是置换的，暂时性不住，后期会自己住，情况类似的，私我交谈。首先，我们先看一看正月十五元宵前后，广州金融城板块一些笋盘成交数据，找几个代表性看看。
1、黄村奥体板块，合景臻颐府旁边的二手楼盘单价4.2万成交的半山溪谷？
2、牛奶厂四大金刚招商雍华府 南向飞机户型单价6.6万成交？
3、车陂地铁口200米， 15年次新楼富力天禧，两梯四户95㎡、三房 总价480万，单价5万成交？
4、棠东—阳光假日园，77㎡成交330万？
就这样？过完一个年，直接断崖？成交价格直接回到2019年？回到5年前？
这样子降法，还有没有市场可言？前几年站在山顶的怎么办？
曾经不久，9.3单价牛奶厂，7万的阳光假日园，7-8万的富力天禧。
现在价格直降30%以上，谁顶得住这样的价格诱惑？
广州的二手房市场怎么啦？能不能闭着眼睛捡，我们看一下下面数据。2月23日，国家统计局公布的2024年1月份70城房价数据显示：
二手房大环境反正保持跌跌不休的周期，广州二手房市场也身在其中，整体也都是一直降价，这个现象以及苦恼，部分卖家应该最有所体会。那当下整个广州，大概什么放盘市场？为什么价格会下降这么厉害？目前整个广州二手房市场，房源挂牌量是超过18万套的【还不包括没有贝壳地方】，这是什么概念，就广州二手房每月网签平均8000宗【网签8000≠成交数据，真实成交起码打小半折】，这样需要多久时间才能消化完，直接粗暴算法，22.5个月，并且这个挂牌市场是继续流动的，每一次政策的放松，就是大幅度新增挂牌房源时期。其中，以结合几大行家挂牌，粗略估计诚意挂牌出售的数据（701-1000万）段，挂牌量6仟有+
（1001-2000万）段，挂牌量5仟有+2023年疫情开放首月+1月20号春节，2023年1月全国百强房企操盘口径同比下降23.7%，2024年1月份全国百强房企操盘口径同比下降33.3%，操盘总额是2021年1月份的三分之一；接近2023年的二分之一。数据非常难看，非常烂，所以四大一线城市整体进一步松绑政策，政策松绑是这么来的，不是什么发展房地产，房地产也是实体经济重要组成部分，不可以沉下去，要在国家可控之内。刚开年，也不敢讲太多真话，免得影响大家心情，元宵过了，新年新日子差不多了，和大家讲一下，判断我们家的房子要不要挂牌卖，主观上还是取决于房子对我们的用途以及自己的想法和规划，如果太多因素牵着不方便出售，那就慎重挂牌。客观上，基于广州全局的房地产市场和现状分析和建议，就根据数据来作为参考，如果小区出现大幅度挂牌，你一定要留意一下，观摩一下市场，了解一下出售的原因，因为我经常讲周期，房子是真的除了生命周期之外，也是有市场周期的；过了这个周期【网红盘格外注意，很多价格是随着近3-4年广州自媒体发展，加上炒房天堂深圳出了很多事情，阵地转移来广州，拉动很多外地会员韭菜来广州拱起的市场，以美林湖畔为例，诸多外地人头在这里】就不在是迎合未来产品和市场，这样当然要挂牌卖，想办法卖。3、现在价格都在降，类似我们这种次新房，以后还有市场吗？
就这个问题，问的也很多，包括广氮板块某健小区有几个以前业主都在问，我也简单说一下，降价的原因，上面数据看完就不啰嗦了；次新房，以后还有市场吗？这个毋庸置疑，一定有它特定市场，为什么说特定，主要是现在市面上太多新产品冲击，产品的更新换代，超高使用率+智慧+品质是未来楼市发展的主要方向，80-90㎡多三房两卫,108㎡已是四房；天河东12个在售新房产品，其中有5个都是新产品，已经拍了地+未拍的共（13块住宅地块），不说新能源汽车降价未来汽车会不会白菜价带来出行，就这么多产品继续上市，又大又不实用总价又高，面积又小朝向又差总价又高留着干嘛，不卖了！卖方市场不怎样，那广州买方又是如何？我们来看一下数据
1月不行，2月9日至15日春节假期也不行，假期返程堵车几天然后就是元宵，2月数据大体是不行的，目前依旧处于买方市场，主动权在自己手里。
下面讲一下有关于买方购房用到数据反应现象和置业方法买方数据，可以看上面卖方数据作为参考，买卖本是同体但又是相对，在过去十几二十年，都是同体出现，买涨不买跌，但今天房地产不在是那个年代，已经进入高质量发展时代，广州一二手楼也以不在同一个产品设计时代，【内有高使用率、外有幕墙外立面等等】作为购房者，我们一定要会根据自己情况结合未来基本走向【不会判断也没事，一起交谈】来做选择。【看准方向】
其次，就是用筹选产品，一定放盘数据来做选择，摸清楚里面市场逻辑；前面，我说过700-1000万那个数据，【有需要找我，我把框架给你】，基本就不会买错，不能说基本，就说很大概率在规划周期下不会买错，其实每一个价格区间都可以根据方案去筛选，只是花费周期不一样。
再有，就是价格数据问题，这个应该是很多客户最苦恼和最痛心的事情，简单讲个案例就懂，前面也讲过的，关注我久一点大概都知道，深圳客户，去年11月份放租，聊去的，买了一套业主准备不卖的房子，看的是2023年2-3月份成交数据，就是历史最高数据，连价格都不还直接签合同，也是深圳跨城XX管家公司会员客户，所以一定要会辨别价格。行情不好的时候，一定要看最近的成交数据，多一个月的都要思考一下。
最后，卖方、买方数据看完了，觉得未来的走势还会怎么样？跌回5年前的价格，会是诱惑，会下手买吗？就先这么多吧，本来想写一下：二手房价格回调幅度如此之大，新房价格依然不为所动，实在太困了下篇写吧，顺便分析一下华润~天河润府，上一篇本是要写，突然间带看来了，就草草结尾了。更多详细信息，可以+微信一起交流，数据支撑、真实、理性看楼市
