5月8日，上海市房管局召开部分媒体见面会表示，北京已制定房价救助政策，并将在适当时候实施。

去年以来，近百个城市陆续出台房价政策，但上海版房价政策至今仍未出台，引发了众多关心苏州房价的人士的渴望和猜测。

去年年底以来，我写的《2022年房价研判》系列文章取得了很多预测。

在政策出台之前，本文将梳理《2022年房价研判》1-7系列的一些核心观点，结合最新情况，制作出一篇相对完整的北京新建住房研判文章价格救市政策，以方便广大关心房地产行业的投资者更好地了解本轮房价下跌的来龙去脉、当前的房价环境、救市的目的和方向、操作空间和可能的趋势等。

救助计划到底能拯救什么？ 必须认识到当前房价存在的巨大问题。 要找到问题的有效解决方案，您需要了解问题的原因。

本轮房价下行是内外多重诱因造成的，救市新政主要是为了解决外部因素引发的问题。 这是本文要分析的主要脉络。

本文更多关注消费者端而不是企业端。 当前房价问题较多，其中最突出的是流动性约束。

救市场就是救流动性、救信心、救预期。

为什么可以节省房价的流动性？ 如果仅靠经济规律严重阻碍，短期内救援难以见效。

但不难发现，在诸多内在动因中，金融“措施踩踏”是主要诱因之一。

央行今年下半年首次提出“两个保障”，即将打响拯救房价的“第一枪”。

这里整理了去年年底至今高层的重要讲话，作为旁证，方便以后详细分析。

【高层重要声音】

2021年9月24日，央行会议首次提出“两个保障”：

“维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益。”

2021年12月6日，中共中央政治局在分析研究2022年经济工作时提出：

要“推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

2022年1月20日凌晨，工业和信息化部网站发布如下消息：

全省住房和城乡建设工作会议当天在南京召开。 会议提出：“充分释放公民住房需求”。 这是央行提出“两个维护”以来，中央对房地产市场叙事的最大转变。

2022年2月1日（大年初二），国家发展改革委副书记、国家统计局局长宁吉喆发表署名文章：

“审慎出台具有收缩效应的新政策，适当增加新政策数量。”

2022年3月5日，省人大公布的《政府工作报告》中对房地产的描述如下：

继续保障群众住房需求。 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的开发模式，坚持租购并举，促进长租住房市场发展，加快保障性住房建设，支持商品房建设。住房市场更好满足购房者合理住房需求，稳定地价、稳定楼市、稳定预期，落实因城施策，促进房地产业良性循环健康发展。

2022年3月16日，国家六部委就维护房地产稳定积极表态。

其中，财委建议有关部门积极出台有利于市场的新政策，谨慎出台紧缩性新政策。 财政部表示，明年内不具备条件扩大房产税改革试点城市。

2022年4月29日，中央政治局会议就房地产问题表示：

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持因地制宜制定房地产新政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

上海为何还没有出台新政策？

无锡为何迟迟没有出台房价政策？

自4月29日政治局会议再次发声以来，不少人认为广州将加快出台房价政策。 他们觉得北京之前对房价政策的出台存在疑虑，而这次政治局会议的声音已经打消了这样的疑虑。 清除障碍。

我的想法非常不同：

首先，不存在“瞭望台”这样的东西。

而且我在《2022年房价研判》系列文章中多次说过，上海早在3月份就此举具有高度的紧迫性和必要性，也有较大的可操作空间和自耕新政环境。 舆论环境。

去年一季度，广州新建商品住宅网上销售不足2.7万套，创近年来最差开局。

与上年20万套的流量相比，去年销量有所下降。

这一困境自今年年底以来持续蔓延，形势严峻。

从去年年底至今的高层例会指示来看，多次明确了放松房价、鼓励因城施策（从各大会议纪要一目了然）上面编译的）。

可以推断，上海迟迟不采取行动并不是因为“望风”。

二是人事变动和一揽子新政策。

早在去年3月、4月，省、市就分别召开了新房价政策会议。

4月13日，省委新政研究室、市委财经办公室邀请北京房协等六大行业商会召开一季度经济工作检查会。

从不少城市出台的政策可以看出，一揽子新政是政策出台的主要方式。

这包括但不限于房地产行业，还主要包括人才、企业引进和生产等方面的支持。

此外，由于人事变动，相关新政策的监管审批程序必须从严谨、负责的角度反复考虑甚至重新评估。

接下来，有可能由于形势紧急，单独出台新的房价政策，也有可能制定一揽子新政策，然后统一实施。

第三，金融部门沟通程序。

一揽子新政策不可避免地涉及到多个部门的纵向沟通，这会耗费大量的时间。

此外，《2022年房价研判》系列文章此前已表示，如果涉及到与金融部门的沟通，房价政策的出台将会延迟。

金融部门和地方政府是两条不同的线。 金融部门特别是中国人民银行实行垂直管理，是国家新金融政策的制定机构。

无论地方政府如何出台房价政策，都无法避开金融新政。

无论是对民企还是购房者来说，新金融政策都是新救市政策的重要组成部分。

比如降低首付，如果第一套住房的首付比例降低到20%，第二套住房的首付比例提高到40%，这意味着建行需要提供更大比例的房贷支持。

如果金融部门不能充分向上海市场提供增量房贷额度，就无法保证政策的落地。

因此，新金融政策的制定和传达早已超出了地方范围，时间成本更大。

由此可以推断，北京的房价政策涉及较强的财政支持，这与已推出政策的城市的常规操作不同。

第四，评估风险和功效。

据我了解，上海经过多轮研究已经有了比较成熟的方案，但目前尚未公布。 另一个重要原因是评估风险和疗效。

从上海目前处于“后期实施”阶段来看，合肥正在努力确保政策出台后取得良好效果。

截至目前，全省近百个城市出台了放松房价的新政策，效果不一。

北京吸取教训2016年武汉市房产新政，先发制人，非常重视政策的有效性。

一方面，要确保新政策出台后相关部门全力支持，让政策能够放松市场，对流动性产生良好的刺激。

另一方面，要避免刺激市场超过预期的政策。

虽然多年来北京的房价在房屋交易量上长期位居全省第一。 市场活力的基础深厚（或者说潜力巨大）。

在这样的城市调控房价远比调控中部其他省会城市甚至全省新一线城市困难得多。

何时制定政策

抑制了跨季度的大动作，市场情绪已接近点燃，市场对北京房价政策的渴望和预期已经超过其他新一线城市。

这就像“双十一”网购节配置市场预期、刺激交易的作用一样。

虽然北京最终出台的政策力度与其他新一线城市相同，但效果肯定会比其他城市更好。

任何新政都不能解决所有问题，新政起草者在政策出台前也无法完全预测其效果。

因此，上海的房价政策应该是一套组合。 您可以边走边观察，在实施过程中发现新问题，并使用新的策略补丁来解决新问题。

即使您根据 721、631 或 532 比率进行连续移动，也满足条件。

这里也建议房管局等相关部门加强对主流媒体的直接了解，在征求建议时加强与媒体的直接接触，并根据专业水平邀请参会人员。 媒体可以邀请大家，畅通沟通渠道，集思广益，以更专业的价值共同推动行业发展。

从天时、地利、人和来看，我们随时都有出手的有利条件。

目前来看，市场对政策的预期已接近峰值，应尽快采取措施，及时回应市场预期和信心。

无需等到明年第二轮集中供地后，新政策才会公布。 等待期内市场热情和信心将加速消耗，存在滋生负面情绪的风险。 最终导致交易时间和政策主动性延迟在去年之内。

那么，新政应该从哪些方面来制定呢？ 我们首先需要了解市场的根本原因。

本轮房价下跌原因

内部原因：

俄乌战争，全球政治格局充满不确定性；

疫情持续下降；

宏观经济低迷；

2016-2020年高速去库存后市场需求下降；

持续多年的疫情，深深影响了所有家庭2016年武汉市房产新政，严重削弱了购买力和需求。

外因：

民企港元外债偿还高峰；

三个红线指示器；

私营企业抵押贷款困难；

严格监管预售黄金；

民营企业现金流紧张；

雷雨、停工、少数企业交货延误等因素影响了订单信心；

二手房交易困难，价格暴跌；

曾经住房贷款审批困难，企业赚钱困难；

新政策对行业打压严厉、“措施松绑”，金融新政策收紧过快。

上述诸多因素压垮了流动性，将房价信心和预期推至历史低点。 房地产行业三大周期均遭遇阻碍，行业流动性下降，行业发展面临严重威胁。

三大循环遭遇障碍及救援目标

全省房地产业三大周期遭遇阻碍：

第一个大循环：消费端循环遇到障碍

消费方在规划资金或转让“房票”方面面临障碍。 这是本文讨论的重点。

第二大周期：企业端周期遭遇阻碍

企业端资金链紧张，导致拿地、建设、营销、运营等系统上下游循环出现障碍。

第三大循环：消费者端与企业端循环遭遇阻碍

消费者端的订货难，传导到企业端的销售贷款难。 虽然有销售贷款，但监管严格，使用困难，导致征地规模和速度增加，建设速度和质量面临挑战，交付时间和质量面临挑战。 挑战。

拯救市场不仅仅只是提高交易量和成交额。 从总体情况看，房地产业仍然是国民经济的支柱产业。

今年房地产业贡献了我国财政收入的36%。

房地产业与千万家庭的福祉息息相关，拯救房地产业就是拯救国外经济市场。

就房地产行业而言，此次救市的核心目标是通过新政刺激市场流动性，让行业“脉搏”恢复到正常水平。

此次救助是围绕市场流动性的顶层设计。 我的理解和判断如下：

救援目标：

短期会节省流动性，中长期会节省信心和预期。

救援任务：

房地产市场救市就是在“稳地价、稳楼市”的框架内，通过恢复房地产行业良性循环，恢复市场合理预期，最终恢复市场信心。

房地产是普通家庭最重要的资产。 从长远来看，主要城市优质商业地产的市值跑赢月贷款利率和通胀率是合理的。

对新政理念的两大误解

在《2022年房价研判》系列文章中，我多次指出，在理解“房住不炒”和“合理住、智慧住”的政策理念上，要防止两个误区。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，并不意味着房地产的金融属性被完全抹杀，也不意味着房子只能用于自住以解决眼前的需要，而不能用于改善。 应该明白，买房只要是为了自住，就是合理的需求。

“合理智能住房”不能仅仅理解为刚需住房。 改善需求也属于合理、智能的住房。 即在当前新政下，以家庭为单位购买两套房子的资格均为合理住房和智能住房。

事实上，2021年12月6日和2022年4月29日两次政治局会议的相关叙述进一步解释了这两个容易形成的误解。