上海房价 董红艳/摄

本报记者董红艳、李蓓蓓上海报道

“2022年，上海的房产市场和二手房市场都将处于交易量的阶段性低谷，这也是市场信心的低谷。” 1月11日，和硕机构首席分析师郭毅接受早报记者专访时如此评价过去一年的上海房地产市场。

此外，多年来，上海二手房交易量占据市场绝对多数，占比超过70%。 郭毅强调，上海以改善需求为主。 许多买房的家庭需要卖掉一套房子来更换新房。 二手房的活跃度对市场整体交易量具有决定性作用。

由于上海住房供应紧张，部分购房者也从计划买房转向购买二手房。 购房者黄欢（化名）和他的男同学还在计划买车。 今年他们开始关注房子。 而由于上海的房子选择较少，他们的目标也逐渐转向二手房。 1月11日，黄欢对华晨报记者表示，相信疫情时代已经过去，经济会复苏，市场会好转。

在整体下滑的市场形势下，记者注意到，2022年12月中上旬至今，成都二手房市场呈现下滑趋势。 部分地区二手房价格有所上涨，二手别墅也维持高价。 热。

整体交易规模下降

2022年上海房价并不好过，直到年底依然低迷，没有实质性变化。 交易量方面，据上海市住建委统计，2022年12月，上海二手房网上签约套数8773套，同比增长约18%； 2022年全年，深圳二手房成交量8773套，环比增长25%以上。 价格方面，据潍坊研究院数据显示，截至2022年12月15日，深圳楼市中位价为54248元，近半个月上涨0.13%，近半个月下跌0.95%。过去三个月。

虽然整体形势较为惨淡，但不可忽视的是，近期南京房价已经开始出现一定程度的低迷，二手房交易规模有所下降。 据中原地产统计，2022年12月19日至25日，深圳二手房成交量结束“四连跌”，当周网上签约1807套，同比下降20%。 麦田地产数据显示，2022年12月中旬上海二手房看房量较12月下旬下降两倍。

新年以来，上海住宅成交量也有所增长。 麦田地产数据显示，元旦假期（2023年1月1日至1月3日），上海二手房成交量较今年同期下降7.7%，浏览量对比与上周同期（2022 年 12 月 24 日）相比。 ——12月26日）下降60%，二手房成交量较上周同期下降70%以上。 广州市住建委数据显示，2023年1月3日至1月10日，仅有一天二手房成交量高于100套，其余日均网签量超过100套1月10日有592份，本月网上签名数量达到峰值。

1月11日，上海延庆中介佘晶晶（化名）告诉记者，“2023年1月的情况比上个月强很多，来买车的人会更多，但有一种超出平时水平的势头” ，并且目前的价格没有下降的迹象。” 当天，朝阳区中介顾春春（化名）告诉记者，“近期疫情缓解后，积压的住房需求得到释放，超过了以往旺季。”

值得注意的是，近期南京二手房挂牌数量有所回落，链家平台挂牌量已回到10万套以下。 链家网发布的数据显示，截至2023年1月11日上午11点，上海待售二手房99210套。 据悉，此前链家平台数据显示，天津二手房挂牌量已突破10万套，并持续减少。 截至2022年11月7日，上海二手房挂牌数量减少至1000套。 截至11月11日，挂牌数量已减少至1000套。

对于挂牌量下降，郭毅​​认为，诱因可能是购房者发现当前市场不符合预期，主动撤单。 也可能是部分住户对当前市场并不看好，存在以更好的价格转让的情况，从而提前了房屋处置周期，从而导致房源数量出现波动。

台湾、马来西亚人气下降

上海整体挂牌数量增加的背后北京链家地产二手房信息，是各地区挂牌数量的减少。 链家平台房源信息显示，截至1月11日上午11点，南京太湖区域共有房源95套，比11月21日的115套减少了20套。

2022年11月8日，广州太湖、马驹桥地区取消“双限贷”后，除了该地区二手房挂牌数量发生变化外，二手房成交价格也出现变化。也有一定程度的下降。

以链家平台上的房源信息为例，融科君庭一套139平米的三居室于2022年12月12日以480亿元挂牌，不久后价格就被拉升至485亿元。被上架了。 同一个新村，另一套同房型的房屋挂牌价短时间内跌幅高达40亿元。 另外，安居客平台数据显示，截至1月11日，上海马居桥挂牌楼价为每平方米3.75亿元，较3.56亿元每平方米下跌逾亿元。 2022 年 11 月 9 日计量。5%。

上海马驹桥中介邱阳阳（化名）告诉《华早报》记者，近期二手房价格确实有所下降。 2022年11月之后，二手房居民已经开始陆续降价，部分居民单价下调了20亿。 元左右。

虽然价格有所下降，但天津“台马”地区的二手房市场早已出现下滑。 邱阳阳告诉记者，价格下跌后，成交量就出来了。 2022年11月，他的分店二手房成交量为15套，但春节过后，二手房仅售出1套。 二手房的成交频率与2022年相差甚远北京链家地产二手房信息，11月份这么高。

值得一提的是，近期被视为“顶级改善”的上海二手别墅受到了较大关注。 尤其是上海的“万柳书院大师”在网络上走红，也让上海最贵的二手别墅成为了老百姓津津乐道的地方。 据科瑞统计，2022年上海千亿元以上二手房交易数量为1600套，即使低于2021年，也远高于2018-2020年。 方庄书院于2015年2月开盘，共售出234伙。 2022年，上海均价15亿元/平方米的鼎好共成交19套，其中方庄书院贡献10套，占总成交量一半以上。

对于别墅交易在二手市场中的作用，郭毅强调，虽然想买别墅，基本上需要更换两套一套，才能实现以旧换新。 别墅交易量的激增，确实促进了二手房的交易。 其推动力相对较弱。

总体来看，近期南京二手房市场亮点、热点较多，但提升空间也很大。 新政策方面，2022年杭州只会对房价新政策进行小幅调整，但力度非常有限。 对此，郭毅认为，未来新房价政策应在三个方面进行调整。 一是调整普通住房认定标准，释放首付压力，对比家庭的订购能力。 同时，首付和税收也应该减少。 二是取消“认房认贷”新政策，使部分购房家庭首付比例可从80%降低至35%-40%。 三是调整上海房贷新政策，提高利率。 目前，天津首套房贷款利率为55个基点，二套房贷款利率为105个基点，比其他城市高出近100个基点。 这给购房者的抵押贷款带来了巨大压力。 如果三方面不调整，市场可能会继续筑底，希望上海房价极度繁荣的三天能够早点到来。