惠州楼市最火爆的时候出现了一个神奇的现象，一样的房子，二手房成交均价1万/㎡，新房开盘均价1.2万/㎡。更加神奇的是，便宜的二手房很难卖掉，新房开盘几百上千套房子，很快就卖完了。这种情况在惠州一直存在，只是现在的差距没有以前那么大了。不仅是惠州，就连长期二手房主导的深圳，一二手房也存在这样的问题。

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很多人不明白，虽然自己买的是一手房，但是以后出售的时候也要到更加公平的二手房市场上去竞争，一二手巨大的差价现在买一手房视而不见，将来卖房子的时候买二手的购房者会看见，差价坑只能一手购房者自己填。

巨大的一二手房差价购房者视而不见，这让我很长时间都想不明白，直到最近老胡对炒股发表了一系列评论后，我才明白，这些买高价新房的购房者可能也是这么想的，我高价买的新房，只要我不卖，开发商就割不到我。

从更加理性的角度看这样的市场，主要有以下两方面原因：

第一、购房者太懒，特别是新房占比较高的城市，他们几乎不认真去看真实市场的二手房价格。我这里说的认真看，是把新房片区的二手房看透，和差不多的楼盘反复在价格、楼盘、户型、使用率等等上面去掉开发商新房的包装后做对比。

最近看南山某新楼盘的广告，宣传对比附近二手房每平米便宜六七万，只有开发商认为购房者不会去附近认认真真看房，才敢这样胡说。

第二、新房开盘，开发商花心思最多的是销售。大部分开发商建售楼处比建房子更加用心，房子会不会想办法做到最好不知道，很快要拆掉的售楼处一定会想办法做到最好，做的不够好，就没办法让购房者感受到开发商画的大饼。购房者要明白，新房大部分感受到的和看到的，收房的时候都有很大的差距。

大部分购房者是不理性的，在现场的氛围中是无法自拔的，这也是为什么现在很多开发商卖新房的时候不仅要重金打造豪华售楼处，还要用送购物卡，送门票，送公寓等等方式吸引购房者过去。

看新房的购房者大部分是意识不到以上问题的，他们甚至会因为开发商宣传的某个不实用概念，决定买上千万的房子。

如果说新房购房者不考虑价值，不考虑性价比，好像也不对。他们在买房的时候也到处问，从哪里买可以更加便宜，找中介还是自己去，哪一家中介给的优惠更多。即使是这样，往往最后的决定气氛还是会战胜理性。

不管以什么形式买的新房，如果考虑价值，新房最终都要以二手房的形式卖掉。开发商卖新房的时候可以全片区，全市打广告找全市的购房者，这里面部分不是附近真实居住的群体。

业主卖二手房的时候更多是附近真实居住的购房者，所以不管开发商说的再好，购房者在买新房的时候，要用二手房业主买房的心态去看一个楼盘，认真对比每一套房子，因为你将来卖房的时候，只有附近的中介，销售是平等的。现在一冲动在不公平的营销环境中买的房子，它的价值在公平的市场中就有可能大打折扣。

我始终认为新房销售不是真实的市场价值结果，开发商营销起非常重要的作用，这些最终都要一手购房者买单的。

开发商卖新房就应该和业主卖二手房一样，开发商和中介一样在楼下弄个几十平的商铺，地砖白墙的装修，摆两张桌子，摆一些凳子，凳子每张不能超过200元，没有除楼盘现场以外的任何广告，这些房子就是卖给附近真实居住的购房者。用这种方式销售出来的新房数据，才能算是真实的市场价值。

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