现在整个房地产市场下行，相比于买房，可能很多人更在意卖房。比如9月11日，青岛发布全域取消限购和限售政策，新政首日，不少次新房开始上市，二手房挂牌量大幅增加，9个小时二手房挂牌量增加3000多套，全天增加4643套。新政出台前青岛每天平均增加400套二手房源左右，新政出台首日青岛二手房挂牌量达到了平常日的10倍以上，不少二手房房主在新政出台后，也紧急降价，想趁政策利好赶紧出售。可能很多人第一个想到的就是价格，低价抛售当然是行之有效的方法，但这也就意味着你要损失一定的利润甚至本金，相信大部分人是不想要这样的结果的。买卖买卖，有买有卖，价格怎么定是非常重要的，我们可以学习一下开发商的定价策略，根据同小区（周边同档次小区，这点非常重要）历史成交数据，特别是近三个月成交数据，再结合自己家的楼栋位置、面积、户型、装修情况统筹考虑挂牌价格。从二手房交易数据上看，结合现在的市场行情，一般挂牌价与成交价价差在4-6个点左右，比如和你楼层、户型、面积相近的成交价在200万，留下议价空间后，挂价在206-215万左右比较合适。如果装修档次比较高或楼栋、户型有不一样的优势，那就结合自身情况适当增减。如果你价格定的过高，一方面会被判断不诚心卖，另外一方面可能就成了反面案例的比价工具。对于中介来说，挂牌房源这么多，大部分房子他们都不指望能卖掉，如果你心态爆棚挂的很高的价格，他们也不会劝你挂低惹你烦，可能就是顺着你挂得高高的，用来掩护其他合理价格房源出货了。当然，价格定的过低也容易让购房者产生顾虑，前段时间滨湖有套二手房远远低于市场行情，很多买房人担心是不是有债务纠纷等不利，后来说明是凶宅就迅速被卖掉，“便宜没好货”的观点已深入人心，如果你想挂个明显的低价，也要匹配一个“正当理由”。另外卖房切忌频繁调整价格，今天降一点，明天涨一点，摇摆不定，会让中介觉得你并不是诚意卖房，也很难沟通和协商，自然不会优先推荐你的房子。所以最近的成交价对买方、卖方都是很重要的数据，一定要找出来做参考，否则很容易吃大亏，建议有时间可以同时了解下同区域、同板块，定位相近的小区成交价格。给自己的房子做定位也很重要，选择一个合适的标签会事半功倍。现在都讲故事营销，如青年城壹号就经常会有“清华房”、“北大房”或者“状元房”的称呼，无论对租还是售，都起到很强的宣传效果。主要是二手房个性化因素会非常复杂，每套房子户型、楼层、景观、采光、通风、装修、车位价格位置、税费、房东配合度、付款方式、邻里关系都不一样。这些因素是无法量化的，你不可能给每一项都打分，很多人买房只是因为看中某几点优势，所以要学会总结房子优点，了解适合的客群画像，先宣传给中介，让他们帮忙宣传或去匹配适合的买家，提高成交率。现在卖房和原来不一样，属于买方市场，房源多、客户少，竞争激励，卖家要深度参与其中，并尊重中介工作人员的劳动成果。首先你是诚意卖的，其次你容易打交道，为人和善，卖谁的房子都是卖，这样中介会优先推荐你的房子。还有，现在是全民自媒体时代，要学会利用这些工具，很多平台都有推荐机制，哪怕你一个粉丝都没有，只要内容优质，都有可能会被推送出去。拍拍视频，发发图片，也许就能遇到合适的买家，比如今日头条、抖音、小红书都有推荐机制，注册发布都非常简单，朋友圈、微信群也可以发一下，不要低估了你自己的人脉。现在的市场行情下，独家协议尽量不要签，现在是买方市场，行情是下行的，本来客户量就不多，卖房就应该广散网，这时候中介更愿意协助买家压价。而且房子虽然平时自己住的时候是家，但卖的时候就是一件商品，通俗一点，商品的卖像非常重要，建议装修很老旧的房子进行适当的翻新。老旧的家具该搬走就搬走，该扔就要扔，重点放在厨房、卫生间和玻璃，洁白的墙面，干净的卫生间，整洁的厨房，一定能提高房子的印象分，其实这也是效仿开发商的思路卖房，造个“样板间”。环境干净，既告诉买家你真的很爱惜这套房，还能勾起买家的憧憬，想象在这里生活的画面，有时候成交靠的就是第一印象，就像找对象一样一见钟情。还可以学习开发商的氛围营销，比如把房源信息给中介之后，统一安排看房时间，最好是周末，营造出一种「这套房很抢手」的氛围，或者自己的亲戚、朋友也可以这个时候来家里客串一下。还可以学习开发商的全民营销或激励政策，在常规的佣金之外，额外给中介一笔奖金，如果急售的话，这招一定用得上，为了获得更高的收益，同等条件或者相差不大，中介也乐于向客户推荐你的房子，提高房子曝光率，卖出去的几率就更大了。前段时间一个上海卖家，拉了几个500人的中介群，偶尔发发红包，并承诺售出会有额外佣金，虽然听起来很荒诞，但效果却非常好，没有客户也能抢红包，如果成交还有额外佣金，很深入的贯彻了“不止买房人是客户，中介也是”。卖新房和卖二手房有很多相似之处，完全可以多向开发商学习，将开发商的一些营销思路利用到卖自己的二手房上。学习开发商的定价策略、学习开发商的营销方式、营销说词、卖点挖掘、客户画像等，同时学习开发商的产品包装，将二手房造成“样板间”，氛围营销、全员营销和激励政策等也一样可以学习和利用起来，助力卖房。
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