一、北京“指导价”

近日，一则“北京解除二手房指导价限制”的消息开始流传，中介朋友圈又开始铺天盖地，房价又要飞涨了？

具体是怎么回事呢？据消息称，自9月8日起，北京市海淀区29个小区的二手房交易指导参考价已取消，目前海淀区29个热点学区超出指导价的房源已可展示，此前这些房源不能挂牌。还记得那是两三年前，由深圳率先发起，全国多城跟进，二手房指导价“应运而生”，彼时出台之背景，就是二手房尤其是热门学区房价格的飞涨，因此需要指导价来平衡市场。

回到北京这件事上来，曾经全国出台“二手房指导价”的城市，并不包括北京，可为何又有消息传“北京取消二手房指导价”呢？事实上，北京海淀区这29个小区的所谓“指导价”，是此前当地房地产协会倡议、行业自律响应的，并非像深圳那般出台政策强制。而如今随着调控效果的显现，北京海淀区疯涨的二手房价格得以平抑，也就没太大必须继续限制了。

二、二手房挂牌量

不止北京，曾经真正出台“二手房指导价”的城市，也都已经或取消或调整，早已“名存实亡”了。

还记得“二手房指导价”是在2021年出炉的，彼时全国有15个城市先后出台，其中一线城市除了北京都有具体文件出台，当然北京也有海淀区二手房指导价自律。“指导价”的调控效果显著，看看深圳如今的二手房市场表现就知道。因此，随着房地产行情的变化，以及调控效果的显现，从去年7月开始，这些城市先后“暂停”了二手房指导价，13个城市取消，上海放松，深圳调整。

二手房指导价的放松，有利于促进一二手房联动，提升房源流动性，带动置业信心的修复，对促进市场回暖有着重要意义。这背后更深层次的原因，其实是房地产供求关系发生了深刻变化。我国房地产市场正从“卖方市场”转向“买方市场”，事实上一线城市和核心二线城市已经快完成这种转变，进入真正的存量房市场，看看这些城市日益激增的二手房挂牌量就知道。

三、“接盘侠”何在

二手房挂牌量与日俱增，已经成为现在核心一二线城市楼市的现状，为何会如此？难道是没人买房了？

看看这回所传消息中北京海淀的这29个小区，其中一大半都是“老破小”，只是因为热门学区房的原因，房价被炒上了天。而如今经过了两年时间的调整，所谓名校学区概念已经被平衡，在改善型需求占比越来越高的楼市特征下，“卖旧换新”的换房需求已是主流，即便是所谓学区房，在二手房挂牌量激增的背景想，老旧小区也再难延续以往房价快速上涨的势头。

再看看这次“认房不认贷”落地后的北京楼市，新房成交量短期内迅速上升，二手房挂牌量也在短时间内激增，新政后的第一个周末两天就新增挂牌4000余套，而且大多都是“老破小”。这足以说明，改善购房需求被激活，尤其是“换房需求”，当曾经的刚需变成现在的改善，然而现在的刚需却很少出来接盘，固然楼市基本面在变化，不过房地产市场流通的关键一环貌似缺失了。

综上所述，北京取消“二手房指导价”，房价又要飞涨？然而事实并不是这么一回事，房地产市场供求关系已发生深刻变化，“接盘侠”也不多了。