1、双井片区规划
图片来源：济南市自然资源和规划局
片区规划范围北起经十路，南至洄龙山，西至二环东路，东至转山，总用地面积15.08平方公里。城乡用地总面积1508.38公顷，其中建设用地面积604.00公顷，占总用地的40.04%，主要是城市建设用地、村庄建设用地、特殊用地等；非建设用地904.38公顷，占总用地59.96%，主要是水域、农林用地、生态休闲用地等。片区主导功能为以居住功能、城市商业商务功能和城市生态保护功能为主。片区总体布局为“两轴、四带、五区”。“两轴”是指沿经十路形成东西向城市发展轴和沿旅游路形成东西向生活景观轴；“四带”是指沿窑头大沟、窑头支沟规划滨河绿带和沿洪山、转山形成自然生态渗透带；“五区”是指洪山西居住社区、浆水泉居住社区、转山西居住社区、龙泉居住社区和南部山区风景旅游区。2、双井片区单位
片区主导功能为以居住功能、城市商业商务功能和城市生态保护功能为主。片区内经十路沿线有山东省自然资源厅、山东省地矿工程勘察院、山东省卫生健康委员会、国家开发银行大厦、莱商银行、山东农信大厦、北京银行大厦、济南城市建设大厦、博鳌（山东）大厦、山东中烟大厦、济南奥体金融中心、山东国际珠宝交易中心等企事业单位和写字楼。旅游路附近有山东省应急管理厅、山东省人民防空办公室、国家税务局济南市历下区税务局、历下区人民检察院、历下区园林绿化管理局、济南市公安局历下分局特巡警大队、历下区森林消防（防汛）大队等单位。3、双井片区交通
片区规划城市快速路2条，为二环东路南延线和二环南路东延线；规划主干路3条，为经十路、旅游路和二环东路；规划次干路5条。二环东快速路连通二环南、工业北和北园三条快速路，可以实现城市内部东西南北四个方位高效通达。旅游路作为济南市核心区南部最美道路，和经十路一起承担了城市核心区东西向主动脉的功能，有效连通了东侧龙洞片区、西侧千佛山片区和山大路片区。纵向的转山西路、洪山路和浆水泉路实现了双井片区和CBD片区的高效连通。轨交7号线片区内设牧牛山公园站和历下广场站（位于双井片区和CBD片区交接处），连接了汉峪片区、CBD核心区、洪楼片区、黄台片区、新旧动能转换起步区等重点区域。4、双井片区配套
片区内学校、医疗、商业和绿地配套完善，是处于发展成熟阶段的片区。片区内不仅有山大辅仁中小学和山东省实验初高中等配套学校，还有山财燕山校区和山东省地质博物馆等单位，文教氛围浓厚。医疗方面，片区内有省级重点三甲医院山东省妇幼医院和历下三院西院区，距离省立医院东院区3-4公里，就医便利。片区内有黄金99生活广场和洪山银座等商业配套，距离CBD的商业中心万象城一路之隔，距离燕山银座3-4公里。片区内有转山、洄龙山、牧牛山、野峪顶、洪山、荆山和浆水泉水库等绿地资源，居住舒适性高。
片区内沿旅游路、转山西路、浆水泉路和福地街单位宿舍比较多。片区的次新小区有财富中心和黄金御园。财富中心为融创开发，定位改善，东南两侧临转山，位置优越，后期会有轨交7号线通过，能增加出行的便利性，是目前该片区房龄最新、价格最高的小区。黄金御园是黄金集团开发的黄金99项目三期，房龄较新。小区定位改善，容积率低，距离山财燕山校区一千米以内，旁边的荆山东路早市能满足日常所需，便利性高。黄金华府是单位宿舍，定位改善，距离洄龙山和黄金99生活广场比较近，自住居多，挂牌率一直比较低。因为房龄问题，小区成交率低，近几期挂牌价有所下降。名士豪庭位于经十路旁，后期有轨交4号线通过，通行效率高，由南益地产开发，容积率较高，品质过关，适合上班族。银座花园和山大辅仁学校一路之隔，小区南侧是洪山银座，后期会有轨交7号线通过，生活和交通便利。小区房龄跨度大，部分房源没有电梯，挂牌率比较高。黄金景城和黄金御园一路之隔，定位刚需小区，容积率较高，距离学校、黄金99生活广场和早市比较近，生活便利度高，因为房龄和小区定位问题，挂牌率比较高。荆山新居在黄金景城对面，是荆山村的回迁房，小区由荆山村委管理，小区密度低，租户较多。双井片区主要选定了财富中心、黄金御园、黄金华府、名士豪庭、银座花园、黄金景城、荆山新居7个小区进行跟踪，以下为跟踪楼盘的基本情况。
1、小区均价趋势
七个小区的挂牌价集中为三档：一是以财富中心、黄金御园、黄金华府为代表的改善楼盘，小区挂牌价均在30000元以上；二是以名士豪庭、银座花园和黄金景城为代表的偏刚需楼盘，小区挂牌价在24000-26000元之间；三是回迁小区的代表荆山新居，小区挂牌价在20000元以内。
图片来源：城市计划网
财富中心位于转山西路和经十路交叉口东南侧，山大辅仁学区，2010-2018年建成，总户数2824户，二区9栋楼，密度较高，三区17栋楼，密度较低，楼层从10-32层不等，楼均109户，容积率3.2，主力户型是143㎡三室，融创物业。因为在片区内房龄新，大户型较多，小区维护好，距离CBD核心区一路之隔，小区挂牌价是片区最高的且一直呈增长趋势。从21年10月的31138元增长到23年7月的33582元，挂牌单价高出其他改善房2000-3000元。
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黄金御园位于浆水泉路和荆山路交叉口西南侧，省实验德润学区，2016年建成，总户数453户，共12栋楼，楼层从11-18层不等，楼均38户，容积率1.46，主力户型是143㎡三室和167㎡四室，黄金物业，是典型的次新改善房，挂牌率比较低。相比财富中心，黄金御园的知名度和地理位置略逊一筹。小区挂牌价从21年10月的31138元，上涨到23年1月的32146元，又回调到23年7月的31414元，是片区内为数不多的次新改善房。
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黄金华府位于旅游路和浆水泉路交叉口东南侧，省实验德润学区，2005年建成，总户数742户，共8栋楼，楼层从11-17层不等，楼均93户，容积率1.46，主力户型是160-166㎡三室，黄金物业。小区是国资委宿舍，内部安静，自住较多，挂牌率低。小区挂牌价一直保持在30000元以上。因为房龄较老，挂牌价有一定波动，从21年10月的31614元，下降到22年7月的30909元，之后一年价格浮动不大。23年7月小区挂牌价是30810元。
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名士豪庭位于浆水泉路和经十路交叉口东南侧，省实验德润学区，2008-2010年建成，总户数5982户，共75栋楼，楼层从11-29层不等，楼均80户，容积率2，主力户型是91-96㎡两室和140-180㎡三室，泉州南方物业。小区紧邻经十路和浆水泉路，通勤便利。小区密度较高，近两年挂牌价呈缓慢下降趋势。从21年10月的26320元，下降到23年7月的25769元。
银座花园位于转山西路和旅游路交叉口西北侧，山大辅仁学区，2003-2018年建成，总户数2237户，共39栋楼，楼层6-11层，楼均57户，容积率1.45，主力户型是82-130㎡两室，银座物业。小区一期建成较早没有电梯，近几年有陆续加装电梯的情况。银座花园紧邻山大辅仁学校和洪山银座，生活便利。小区容积率不高，但不少房子建成早，房龄老。近两年，小区挂牌价在25500元左右浮动。23年7月，小区挂牌价为25284元。黄金景城楼座分布图
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黄金景城位于浆水泉路和旅游路交叉口西北侧，省实验德润学区，2011-2015年建成，总户数1435户，共18栋楼，楼层6-20层，楼均80户，容积率2，主力户型是92-97㎡两室和146㎡三室，黄金物业。黄金景城生活通勤便利，主力户型以小于100㎡的小面积户型为主。和名士豪庭一样，黄金景城的价格也呈现缓慢下降的趋势。小区挂牌价从21年10月的25318元，下降到23年7月的24246元。荆山新居
荆山新居位于浆水泉路和旅游路交叉口东北侧，省实验德润学区，2005-2009年建成，总户数851户，共11栋楼，楼层6-7层，楼均77户，容积率1.8，主力户型是87-110㎡两室，荆山村委会物业。荆山新居是荆山村的回迁房，业主闲置房屋出租，小区出租率比较高。近两年，小区挂牌价均在20000元以下，23年7月小区挂牌价为17735元。2、小区分面积段挂牌价格
23年5-7月，两室房源中，名士豪庭、银座花园、黄金景城和荆山新居均有挂牌，银座花园和荆山新居在售两室面积较大，为103-107㎡，名士豪庭和黄金景城在售两室面积为93㎡；除荆山新居外，其他几个小区两室房源均有成交。三室房源中，除了黄金华府和荆山新居，其他几个小区均有挂牌。财富中心三室在售面积最小，为113㎡，其他几个小区三室在售面积在142-148㎡之间。除了黄金御园和黄金景城外，其他几个小区三室房源均有成交。四室房源中，除了黄金景城和荆山新居，其他几个小区均有挂牌，四室在售面积最小的是名士豪庭，为151㎡；其次是银座花园，为175㎡；财富中心和黄金华府四室在售面积较大，分别为186㎡和194㎡。四室房源中，除了财富中心和银座花园有成交，其他小区均没有成交。100㎡以下面积段房源中，财富中心在售均价最高，为32384元，银座花园次高，为26516元，均无成交；名士豪庭和黄金景城该面积段房源在售均价分别为26014元和25104元，均有成交，成交均价分别为24661元和23855元。100-150㎡面积段房源中，财富中心在售均价最高且有成交，在售均价34829元，成交均价34235元；名士豪庭、银座花园和黄金景城该面积段房源的在售均价在27747-29418元之间，名士豪庭和银座花园有成交，成交均价分别为26373元和23749元；荆山新居该面积段房源在售均价为18692元，没有成交。150-190㎡房源中，财富中心有一套挂牌，挂牌价为47583元，小区该面积段房源有成交，成交均价为38684元；黄金御园和名士豪庭该面积段房源在售均价均超过30000元，分别为32168元和30812元，均没有成交；银座花园和黄金景城该面积段房源在售均价在27500元以上，银座花园有成交，成交均价为25697元。190㎡以上面积段房源只有财富中心、黄金御园和黄金华府有挂牌，财富中心在售均价超过了40000元，其他两个小区在售均价分别为38903元和30440元，三个小区该面积段房源均没有成交。1、小区挂牌率
挂牌率=当期挂牌量/总户数
21年10月到23年7月，七个小区中平均挂牌率最高的小区是黄金景城，挂牌率一直在4%以上，挂牌率最高出现在23年4月，为4.9%，最近一期挂牌率为4.1%。名士豪庭的挂牌率在21年10月到22年7月期间波动较大，22年7月之后缓慢增长，从22年7月的3.6%增长到23年7月的4.3%。银座花园近两年挂牌率相对稳定，在3.5%-4.1%之间。财富中心近两年的挂牌率变动较大，从22年1月的最低点1.8%增长到22年7月的3.2%，又一路下降到23年4月的2.3%，23年7月的挂牌率为2.4%。黄金华府的挂牌率相对稳定，在1.3%-2.2%之间，22年7月以后，挂牌率稳定在1.5%-2%。黄金御园的挂牌率比较低，除了22年4月的最高点2%，其余几期挂牌率均在1.3%以下。荆山新居的挂牌率是最低的，近两年挂牌率均在0.8%以下。2、小区挂牌成交分析
近两年，财富中心的挂牌数在52-90套之间，每期均有成交，成交套数为2-9套，挂牌成交比为3%-10%，前几期波动较大，最高为22年5-7月的10%，近两期挂牌成交比也比较高，均为9%。除了21年8-10月，其余几期120天内成交房源套数均占当期成交套数的50%以上。黄金御园近两年挂牌数为3-9套，只有三期有成交，成交套数1-2套，活跃度不高。有成交的三期中挂牌成交比分别为33%、40%和50%，120天内成交房源套数占当期成交套数的50%以上。黄金华府近两年挂牌数在10-16套之间，只有两期有成交，两期各成交一套，挂牌成交比分别为10%和7%。活跃度很低。近两年，名士豪庭挂牌数在151-260套之间，每期均有成交，成交套数在8-25套，挂牌成交比为3%-12%，每期波动比较大。挂牌成交比最高的三期是22年5-7月、22年8-10月和23年2-4月，分别为12%、11%和10%。其他几期除了21年11月-22年1月，挂牌成交比均在5%-8%之间。120天内成交套数占当期成交套数的33%以上。银座花园近两年挂牌数比较稳定，在79-92套之间，每期均有成交，成交套数为1-12套。挂牌成交比为1%-15%。22年5-7月和23年2-4月挂牌成交比均超过10%，分别为13%和15%，其余几期挂牌成交比均在5%以下。除了22年11月-23年1月，其余几期120天内成交套数占当期成交套数的18%以上。黄金景城近两年的挂牌数也比较稳定，在59-71套之间，每期均有成交，成交套数1-5套，挂牌成交比在2%-7%之间。22年5月以后，挂牌成交比稳定在5%-7%。除了21年8-10月，其余几期120天内成交套数占当期成交套数的25%以上。荆山新居近两年的挂牌数在1-7套之间，只有三期有成交，挂牌成交比分别为14%、20%和20%。活跃度不高。黄金山水郡
位置：济南历下区东南部，二环东路以东、旅游路南
开发商：山东黄金地产旅游集团
物业：山东黄金物业
项目规划：
项目包含了小高层、高层、别墅、洋房。其中，高层、小高层、洋房已经售罄，目前别墅在售。别墅为黄金·山水郡八期，位于整个项目的西南角，北侧为项目洋房、东侧为浆水泉西路、南侧和西侧为自然山体。项目规划14栋别墅，容积率0.5，绿化率35%，共47套房源，均为毛坯。其中，1#楼、2#楼、4#楼、11#楼、17#楼、18#楼、19#楼为联排别墅；5#楼、6#楼、8#楼、9#楼、12#楼、15#楼、16#楼为双拼别墅。预计将于2021年12月交房。联排别墅户型面积为237㎡-318㎡，均价35000元/㎡-40000元/㎡；双拼别墅户型面积为360㎡、370㎡。周边配套：
项目靠近浆水泉西路、二环东路、旅游路、经十路，同时北临燕山立交，南通扳倒井立交，随着二环东路高架桥的贯通，向南经老虎山隧道可以直通二环南路快速路。目前，乘坐49路、K145、K161、社区510路等公交车可直达项目。项目自身配套幼儿园至高中一站式教育，社区内配建的历下区第二实验幼儿园目前也已投入使用；小学为景山小学，中学为德润中学。项目附近有黄金集团开发的大型商业综合体—黄金99生活广场，目前已开业商家有济南华联超市、新世纪影城、新乐活健身、以及一些中高端餐饮等。项目附近15分钟车程内有千佛山医院、省立医院东院、山东武警医院、省中医东院等4所三级甲等医院。项目自然资源非常丰富，三面环山，东侧紧邻洄龙山，南侧为老虎山，西侧为橛子山，项目南部靠近5000亩的浆水泉公园。
