【内容摘要】
在商品房预售合同纠纷中，开发商通过样板间向购房者展示房屋基本结构，但样板房展示的部分结构一般未在正式的商品房买卖合同中体现，且开发商常常以格式条款对样板间展示的结构予以免责。然而在房屋实际交付时，开发商又无法按照样板间展示的结构交付房屋，是否构成违约？如构成违约，开发商需要承担何种程度的违约赔偿责任？且看深圳中院对此问题确立的裁判观点。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，涉案房产存在争议的“地下一层及地下夹层”部分，通过宣传资料及样板房的方式，已经明确、直观地进行了展示，考虑到涉案房产为别墅，购房者对于别墅的居住要求与普通高层住宅不同，而涉案房产的现状为共有地上三层，没有地下一层及夹层、没有独立停车位、没有独立的楼梯及电梯，只能通过每隔几栋中间的公共楼梯到达地面；因此，交易房产是否具有地下一层、夹层，以及是否具有独立的楼梯或电梯，足以对购房者的购房意愿及订立合同产生重大影响，依照上述规定应当视为合同的内容。开发商客观上无法按约交付房屋，购房者主张按照购房总价款的30%支付违约损害赔偿金，应予支持。
【裁判案例】
上诉人（原审被告）：深圳市金地北城房地产开发有限公司，住所地：深圳市福田区岗厦社区深南大道**金地中心507，统一社会信用代码：914403006955867997。委托诉讼代理人：封建英，北京市汇源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王立峰，男，汉族，1980年11月15日出生，身份证住址：黑龙江省嫩江县。委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖家捷，广东深大地律师事务所实习律师。上诉人深圳市金地北城房地产开发有限公司（以下简称金地北城公司）因与被上诉人王立峰商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2020）粤0309民初2708号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金地北城公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判驳回王立峰全部诉请；2、王立峰承担全部诉讼费用。被上诉人王立峰辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。王立峰向一审法院提出诉讼请求：1、判令金地北城公司向王立峰赔偿损失人民币3127614.90元（按照涉案房产购房总价款10425383元的30%计算）；2、判令金地北城公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明，一、合同签订情况：2016年2月23日，王立峰与金地北城公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称《预售合同》），约定王立峰向金地北城公司购买位于深圳市宝安区，用途为住宅，建筑面积193.96平方米，其中套内建筑面积185.25平方米，单价为每平方米56277.37元，总价为10425383元。《预售合同》第二十八条约定“出卖人所做的销售广告及宣传资料符合要约条件的，以及样板房等说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为本合同的组成部分，出卖人应承担相应的义务”。《预售合同》附件五第十八条对本合同第二十八条的变更及补充约定：买卖双方的一切权利义务以本合同及合同当事人签署确认的文件为准，对双方具有约束力。出卖人所做的销售广告、宣传资料、售楼书、售楼模型、样板房以及任何其他形式的宣传广告资料并非具体确定的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定不具有重大影响，不作为本合同的组成部分，对双方不具有约束力。《预售合同》第十二条就出卖人逾期交付的违约责任约定为逾期超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人按本房地产总价款10%向买方支付违约金，若不足以补偿实际损失，出卖人应补偿其差额。《预售合同》附图立面图显示为地上三层建筑；楼层剖面图显示为地上三层、地下、地下**下层层高较地面层更高。合同及附件均有王立峰与金地北城公司签字盖章。二、合同履行情况：《预售合同》签订后，王立峰向金地北城公司支付了5215383元，并向银行贷款521万元。金地北城公司确认收到王立峰支付的上述购房款。金地北城公司于2017年3月26日向王立峰邮寄《交房通知书》，王立峰于2017年3月31日在《房屋交接单》上签名。三、涉案房屋现状：2017年5月17日，深圳市龙华区规划土地监察局向金地北城公司发出《限期拆除通知书》，要求金地北城公司在2017年5月22日前拆除地下车库违法搭建围墙约150米。2017年6月2日，深圳市龙华区规划土地监察局再次向金地北城公司发出《限期拆除通知书》，要求金地北城公司在2017年6月2日前拆除地下车库违法搭建的隔离墙。2017年6月6日至6月9日，深圳市龙华区规划土地监察局对涉案项目别墅区地下车库隔墙予以拆除。涉案房屋目前为共有地上三层，无地下一层和夹层，无独立停车位，每一栋没有独立的楼梯上楼，每隔几栋中间有公共楼梯可以到达地面。金地北城公司确认无法交付地下负一层及地下夹层，也无法交付有独立楼梯、电梯的房产。四、销售宣传情况：金地北城公司发布的金地1号院户型品鉴图显示“金地1号院建筑面积约194平方米，包括了地上三层以及负一层及地下夹层”，末页温馨提示说明“本户型图为设计师创意空间示意，不作为交付标准”。双方确认样板房有地下层和地下夹层，金地北城公司主张其在进入样板房的通道两侧设置明显提示牌，提示样板房非交付标准。一审法院认为，本案争议焦点为交付的涉案房产是否符合双方合同的约定。一审法院对此评判如下：首先，在合同附图的剖面图中有地下一层，且该层层高较地面层更高，并非金地北城公司主张的合同不包括地下一层及夹层。其次，关于金地北城公司主张本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的问题，一审法院认为，金地北城公司就涉案房屋所在的小区已取得《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》等，涉案房屋所在的小区整体属于规划范围，金地北城公司主张停车库不计入容积率，一审法院认为不计入容积率不等于该部分不属于规划范围，一审法院对金地北城公司该项抗辩理由不予采信。再次，金地北城公司在涉案房地产项目销售现场供购房者取阅的户型品鉴图等宣传资料及样板房，均展示王立峰购买的同类型别墅有地下一层及地下夹层，其中地下一层有停车位，金地北城公司对此并不否认，但主张已经通过多种方式提示购房者宣传资料并非合同附件，其承诺的交付标准应以合同及附件内容为准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，涉案房产存在争议的“地下一层及地下夹层”部分，通过宣传资料及样板房的方式，已经明确、直观地进行了展示，考虑到涉案房产为别墅，购房者对于别墅的居住要求与普通高层住宅不同，而涉案房产的现状为共有地上三层，没有地下一层及夹层、没有独立停车位、没有独立的楼梯及电梯，只能通过每隔几栋中间的公共楼梯到达地面；因此，交易房产是否具有地下一层、夹层，以及是否具有独立的楼梯或电梯，足以对购房者的购房意愿及订立合同产生重大影响，依照上述规定应当视为合同的内容。金地北城公司交付的房产不包括以上部分，违反双方合同约定，已经构成违约。金地北城公司违约的相应法律后果。王立峰主张按照涉案房产购房总价款的30%即3127614.9元赔偿损失，鉴于涉案房产的地下车库隔离墙已被认定为违法搭建并被拆除，该部分空间已经无法实际进行隔离并交付各业主独立使用，结合涉案房产目前售价情况，参考王立峰同小区业主以相同事实起诉金地北城公司的房屋买卖合同纠纷已生效裁判文书，一审法院对王立峰的诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：金地北城公司应于本判决生效之日起十日内向王立峰赔偿损失3127614.9元。案件受理费人民币15910元，由金地北城公司负担。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。涉案商品房预售合同签订之前，金地北城公司通过宣传资料以及样板房的方式，对地下室和地下夹层明确直观地进行了展示，且样板房包含了地下二层，该展示足以让购房者形成在购买房屋后可单独享有地下车库的认识，该认识对于购房者是否接受房屋价格以及是否购买涉案房屋造成影响。虽然双方合同未约定地下车库，但金地北城公司在交付涉案房产时，也是按照样板房显示的地上三层和地下二层进行的交付，涉案房屋有独立的车库。因此，一审法院认定，金地北城公司的广告和宣传资料视为合同内容，双方对涉案房产交付内容的真实意思表示包括地上三层和地下二层，有事实依据，本院予以确认。金地北城公司应当交付符合双方约定的合法房屋，但涉案房屋的地下二层经相关行政部门认定系违法搭建隔离墙，并强制拆除，因此，金地北城公司并未按照双方合同的约定，向王立峰交付完整合法的房产，金地北城公司存在违约，应当依约支付违约金。一审法院综合考虑房屋现状，金地北城违约行为所导致的损害结果，酌定赔偿数额并无不妥，对此，本院予以维持。综上所述，金地北城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：本案二审案件受理费31820元（深圳市金地北城房地产开发有限公司已预交），由深圳市金地北城房地产开发有限公司负担。
