631.判了!一小区业主将开发商告上法庭!因为这件事......
作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:20 | 时间:2023-10-05 06:11:13
大家购房时都会考虑买个车位
但有人买车位时却发现开发商
将大量车位“打包”出售了
购买方还是非小区业主的第三人
这样的《商品房买卖合同》还有效吗？
近日，同安法院审结一起
关于车位买卖的确认合同无效纠纷案件
将车位出售给非小区业主
合同有效吗？
2015年，林小姐向开发商厦门甲房地产开发公司购置位于同安乙小区的1002室房产。2021年，许先生通过中介公司向林小姐购买了1002室房产。同时，为了满足生活居住需求，解决自家停车难问题，许先生经多方了解小区车位信息，最终相中一位于电梯口拟出售的丙车位。
在沟通过程中，许先生却发现厦门甲房地产开发公司早于2017年将小区的10个车位（含丙车位）出售给了张先生。
而张先生并未购买
案涉小区的房产
张先生购买车位目的
是出于投资需要
许先生认为
厦门甲房地产开发公司擅自将小区车位对外销售给非业主身份的第三人，其行为与《民法典》关于车位应当首先满足业主需求的规定精神相悖，侵害了业主所享有的合法权益。
故将被告厦门甲房地产开发公司、第三人张先生诉至法院，请求确认开发商与第三人张先生签订的关于购买丙车位的《商品房买卖合同》无效。
厦门甲房地产开发公司辩称
小区车位和住宅配比大于1，现仍有富余车位在售，但许先生并未告知过其有购买车位的需求，公司不存在拒绝或无法满足许先生车位需求的情形。
张先生述称
我在案涉小区一次性购置了10个车位，目的是为了投资。
法院经审理认为
许先生作为案涉小区二手业主，理应享有与一手业主同等权利。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建设单位按规划要求配置的机动车停放设施，应当提供给小区业主使用，在保证小区业主使用的前提下，方可许可小区业主以外的人使用。
为了保证首先满足业主的需求，开发商任何时候都不能将小区的车位、车库出卖给业主以外的第三人。
具体到本案中，案涉小区车位与住宅配比大于1:1，许先生作为1002室的业主，许先生的停车需求并未得到满足。
因此，许先生有权主张厦门甲房地产开发公司与张先生签订的车位买卖合同无效，许先生的诉求具备充分事实和法律依据。
综上，法院依法判决确认
被告厦门甲房地产开发公司
与第三人张先生签订的
关于购买丙车位的《商品房买卖合同》无效
判决作出后，厦门甲房地产开发公司不服提起上诉，厦门中院经审理后判决驳回上诉，维持原判。
法官说法：
车位、车库应当首先满足业主的需要
《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。该条规定系调整小区公共利益的条款，属于法律的效力性强制性规定。
“应当首先满足业主的需要”，不是指满足某特定的业主的需要，而是满足全建筑区划内的所有的业主对停车位、停车库的需要。
在作为小区重要配套设施的车位、车库数量已经规划确定的情况下，开发商应当满足小区业主按照配置比例提出的购买或者承租要求。
为了保证首先满足业主的需求，开发商任何时候都不能将小区的车位、车库出卖给业主之外的第三人。
虽然案涉小区在入住初期可能出现车位、车库配置充足甚至有空余的情形，如允许开发商将多余的车位、车库出售给业主之外的第三人，在出现开发商不能满足业主按照车库、车位的配置比例提出的合理停车要求的情况下，就违反了“车位、车库应当首先满足业主的需要”的强制性规定。
只有在小区业主的合理停车需要得到满足的前提下，如车位、车库有空余，为缓解小区停车难的社会问题，此时才能允许开发商将车位、车库出租给业主之外的第三人，此乃该条法律规定的立法初衷。
本案中，厦门甲房地产开发公司违反了前述法律规定将小区车位出售给非业主的第三人张先生，且一次性出售了10个地下车位，远超出个人合理生活需要，明显侵害了小区全体业主租、购车位用以停车的权益。
而许先生即便系小区的二手业主，在其停车位需求未能得到满足的情形下，亦有权请求确认案涉车位的买卖行为无效。
来源：厦门广电、同安区人民法院
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