NO.1丨壹
滨湖1.3万成交、高新1.1万、政务2.5万
根据链家网最新更新的成交数据，我们来看下各个区域的成交案例。回迁房滨湖康园成交价依旧稳定在1.3万，且一天成交了2套，走量不错。滨湖世纪城的小区，成交价则稳定在1.6万-1.7万/㎡。
佳源巴黎都市、万科城等小区成交价有所抬升，数据显示，佳源最新成交2.6万、万科城2.1万。
旭辉御府小区国庆期间走量不错，但成交价一直未上来，保持在1.9万以下的成交水平。
春晖园价格依旧坚挺，88平小三房，成交价高达2.8万/㎡，蓝山一期成交价依旧在2.4-2.5万上下，对比二期差距很明显。
有46中本部学区加持的蓝鼎滨湖假日，小户型学区房也不抗打，单价滑到了2.2万/㎡。
对比之下，已经和环湖板块的保利海上五月花、万达等小区，处于了同一价格线。边缘板块的保利和文一等小区，显然价格率先走了下坡路，成交价基本维持在2.5-2.6万上下。
往东边来的九重锦、森林海，价格则要高的多，维持在3万+。
五环城应该是上车环天鹅湖最低的门槛了，最新成交价不到2.6万/苹方米。
再看高新区，处在风口之上的蓝光雍锦半岛，也是走了一套，单价2.7万，中规中矩。备受争议的博澳丽苑走量不错，但是价格跌至谷底，基本1.1-1.2万成交。
NO.2丨贰
用数据反映真实市场
数据来源七七说数据，有需要的可以关注下其个人公众号“七七说数据”，数据由中墅为支撑，比较权威。滨湖区的二手房销量在整体市场市占呈上升趋势，9月创造了市占最高，占比12.22%。9月和2月也是滨湖二手房销量最高的，均为616套，1月和3月成交量低于目前三个季度的平均水平，我们来看看数据吧，在此七七承认个错误，上个月的滨湖成交套数的数据因为计数函数重复，导致前面的数据有些偏差，望担待。滨湖区的二手房成交价格下滑明显，9月成交均价仅有，这个价格从2021年1月起就基本没有了，这个基本源于2021年10月的成交均价也仅有23783元/平；2023年4月成交均价30446元/平，也是滨湖区二手房成交均价天花板，下面我们来看看详细数据。滨湖区的9月二手房议价率为4.63%，也就是成交价和挂牌价格相差4.63%，在今年这个挂牌房源肆意生长的年代也算正常。2023年6月的滨湖二手房议价率达到近两年的高峰5.74%，同样2023年4月滨湖二手房溢价率2.61%也是近两年的最低值状态。滨湖区9月房东到中介公司挂牌的房源成交周期（以下简称为房源周期）为225天，也是近三年的最高值，本年度3月房源周期147天荣获本年度目前房源周期最短时间，但是追溯之前，2021年滨湖区平均房源周期仅为78天，2022年滨湖区平均房源周期为149天；滨湖区9月成交总价价格段画像中明确显现出来主要的需求端还是在100万-300万之间，更多的倾向于200万-300万之间，这个也和滨湖的成交均价下跌有一些关系。突然想到了前几个月滨湖频频出低价房，例如“特殊房源”1.64万/平成交，例如回迁房瑞园、顺园1.1万/平，1.2万/平等等层出不穷。滨湖的价格如今的样子是你们喜欢的么？政务区的二手房9月市占比例2.94%，成交了148套，政务区价格标地过大，所以在市占上面一直垫底，所以说么有得有失，房价天花板还想市占第一？五月份的市占比例最高，成交量也是最多的，成交量达到205套，下面图表展示了23年1月-9月的政务区二手房成交市占情况。9月份政务区的二手房成交价格在下图数据看来已到达最低，成交均价为30494元/平，环比下跌4.07%，同比下跌10.90%，在2023年4月成交均价为37854元/平 ，价格达到了七七能统计到的第二高价（弱弱说下七七的数据从14年至今哟），2021年7成交均价为38061元/平。下面我们来看看详细数据。政务区9月的成交价和挂牌价格相差（以下简称议价率）4.89%，2023年7月政务区二手房议价率是近两年的最高峰5.19%，在2023年2月政务区二手房议价率为3.93%是近期的最低。政务区9月房东到中介公司挂牌的房源成交周期为249天，2023年6月的房源成交周期为260天，是近两年的最高值，本年度5月份房源成交周期仅为146天，是本年度目前最短时间，如果追溯之前，2021年政务区平均房源成交周期仅为107天，2022年政务区平均房源平均房源周期为157天。政务区9月成交总价价格段画像中明确显现出来主要的价格段是在200万-400万之间，以及400万以上，更多的倾向于200万-300万之间，先别质疑数据，七七统计的维度是去掉了别墅价格，因为政务区很多小户型的住宅（目的是什么不需要说了吧），导致价格200-300万很多，例如凯旋门二期在9月成交了4套。NO.3丨叁
结语
可见，想象中的楼市大火、房价再涨，并没有在二手房市场体现。
但稳定的市场，对于买家来说，是个好事，不用太过焦虑，相对不贵的房价，也可以选择位置很好的小区。
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