自从前几年我谈过自己对中国房价的看法之后，当时我的观点就是“中国房价基本不会大涨，相反也不会大跌，就是长期横盘”，也就是保持房价基本不动。

现在国际形势也发生大的变化，而上次谈了之后，房价的基本面也基本是符合我的预期的。

现在再次来谈谈中国未来的房价走势。房地产是中国的支柱产业，当前仍然是中国经济稳定的重要部分，仍然是支柱产业。房地产所占经济的基本面大，带动了上下游非常多的产业，而且房地产是中国信贷投放的蓄水池。

所以我的基本观点还是，房价会保持一个微跌的趋势，现在基本各地都放开了限购限售，而一线城市还维持着限购限售，未来强二线城市，一线城市可能会逐渐放宽限购限售，甚至是全面放开限制。

现在的货币已经不是通过印钞直接投放，更重要的途径是通过信贷进行“印钞”。也就是广义货币M2。而进行信贷的基础就是信用，也可以说是预期或者对未来经济或者收入状况的预期。信贷的投放对应着债务扩大，也就是债务驱动型经济，也是由产业资本转向金融资本的标志。

中国房地产依然是支柱产业，房价依然不会大跌，新房、核心区域的次新房的价格不会大跌，维持基本面，甚至是微涨，但是肯定不会出现2008年、2015年以后的疯涨局面。理由有以下几点，如有不妥，欢迎大家交流指正。

1. 房地产是是最大的抵押品

房子属于不动产，不动产是天然的优质抵押品。房子对应的是有限的土地，也是人生存的基本居所。满足一定稀缺性，并且土地供应被垄断，可以控制供给。

前面已经提到现代社会是信贷创造货币，也就是借贷。而中国的房子大部分都是通过按揭贷款购买，即便有全款购买，之后由于公司业务开展，或者自身资金需求，或者投资需求等，房子大量被抵押，然后获得贷款。

房贷是利率较低的信贷产品，以最新LPR4.2%为例，房子按揭100万一年的利息是4.2万，也就是说资金成本是4.2%，而中国股市上的建设银行、工商银行等银行的股票分红基本维持在6%左右。

建设银行、工商银行肯定不会到退市的地步，国家信用背书的银行，如果这几家银行都倒闭破产清算，那基本意味着国家信用的崩塌，那其他行业必然早已崩溃。就如同美元债仍然是最优质的投资产品，因为美元国债违约，意味着美国的霸权不在。而美国拥有世界第一的军事、科技实力，这造就了它的霸权地位。

假设张三手上有100，可以直接买房，也可以按揭贷款。如果用房子抵押，贷款100万购房，房子虽然被抵押，只有其不违约，房子依然可以住，跟全款一样的。由于贷款买房，那么手上的100万现金可以用于存款投资，也可以投入股票、基金等产品，上述所提到的工商银行股票分红，基本可以设为无风险投资收益。如果直接100购买工行股票，那么分红时一年可以分得6万，除去贷款的利息（资金成本），还可以净赚1.8万。这还是保守的计划，还有其他的一些投资产品，例如投资利率波动，其他股票等，收益率可能更高。

因此无风险投资都可赚1.8万，那么大量的人必然不会全款，肯定选择贷款。所以房子一边创造资金，一边也成为了全社会最大的抵押品。

2. 房子的信用最好

中国城镇化带来大量的住房需求，而大量房子被抵押进行按揭贷款，中国人都信仰在城市安家一定要有一个自己的房子，不管大小，也就是刚需群体很大，真实居住的需求也非常大，而且大量的人只有在走投无路的情况下，才会让自己成为居无定所之人，才会走到不还房子贷款，拍卖房子的地步。

这也是在经济下行的时候，为什么大家认为是房地产的高房价抑制了消费，无法扩大消费，无法完成消费拉动经济。因为中国大部分地方无个人破产法，是无限责任，而且中国人的传统文化教育大家尽一切努力不会让放贷违约。

所以这样一个全民参与、全民尽力维持的行业，可以说是全民信用构建的抵押品，因此是最重要的抵押品，也是最好的信用。

3.房地产是最大的资金蓄水池

由于信贷资金的投放，也就是“印钞”，或者说是放水，导致社会总的资金总是不断的快速增加。M2的扩张速度就是证明，大量的资金流通到社会上时，必须要有一个去处，美国就是去到了股市，而中国就是在房地产。

大量资金涌入的时候，不管是到哪个行业，必然会导致该行业的资产、商品价格的过快上涨。如果这些资金没有推高房价，那么流通到大米、蔬菜等生活必须品时，必然会导致物价快速上涨，直接造成恶性通胀。直接导致社会动荡，必然是不会允许的，这是国家体制决定的，毕竟大家没房子住，还可以租房，群租，但是没吃的，这可是会引发社会问题的。

股市的流动性远高于房地产，毕竟电脑或者手机操作一下即可完成卖出、买入，因此资金的流动性较大，流动性大的时候，国家管制的难度必然增加，另外波动也会较大，股市的波动有目共睹，波动性大意味着风险大，不利于大量资金进入，只有稳定涨价（投资持续收益）才能够给投资者信心，才能够有大量投资者涌入。

中国早期，市场不太完善，社会总资本也不大，普通人更是听到炒股就是害怕，谈之色变，更不要说让大家全民参与进来，而房子则是一个适合全面参与的。

房地产交易管制较多，单次资金量大，现在动辄几十万、几百万、几千万的房子，单次交易的成本较高（各种税），国家可以进行管理，增值税、限购限售等，而且房子的修建时间长，也符合城镇化的需求，还有很多的是刚需居住需求，因此大量资金进入之后，并不容易随意进出。比如买心房后，要等获得房本之后再在二手房市场进行买卖，这样直接拉长了周期，降低了流动性，而且政策也可能在几年之内出现变化，大家更容易接受。

因此房子是最大的资金蓄水池，也是城镇化的需求。多方面的因素导致了房地产成为资金蓄水池，资金蓄水池的建设也是国家发展和提升实力的必然需求，因此选择了房地产，从当年来看是恰当的，当然现在情况已经变化很大，造成了很多的问题，已经需要解决问题的时候，然其仍然是最大的蓄水池。

由于篇幅有限，下次接着继续分析。