文：Herman，时间：2023-10-05 ，全文共：1200字，阅读需要：1分钟。

缘起

网络上流行这样一种观点：

房地产救市政策已经落地，坐等房价大涨。

这种观点挺具有煽动性，但经不起仔细推敲，政策落地并不是构成房价上涨的直接原因。

我的观点，房地产未来的走势并没那么乐观，上一轮空前盛世的景象恐难重现。

底层逻辑是什么

真正能推动房价上涨的动力是什么？

其实是人的预期，而让预期改观的力量并没有进入市场。

有人会问，政策的利好难道不会改变人的预期吗？

在一定程度上是可以的，但只是短期有效，刺激的也只是局部需求，是否能带动整体需求还有待论证。炒过股票的人都知道，政策利好往往只能带来昙花一现的行情。

降低首付比例、降低贷款利率，认房不认贷等等，仅仅刺激了改善型需求。而对刚需和投机需求并没产生什么影响。

买房动机

从买房的动机看，无非两种，一是满足居住需求，和由此衍生出的教育、医疗、生活便利等需求。二是作为投资品，赚取价差获利。

房子在中国人的传统观念里属于刚性消费品，有钱就要置业，无论是不是必要。人们都觉得从长期看，房价一定会上涨。但忽略了房子作为一种商品，在市场上交易，价格终将向价值回归。

所以，在房价上涨的时期，不惜加杠杆的方式，参与到交易中。曾经的深圳就经历过类似阶段，高企的房价让年轻人丧失信心，即使工作再努力，也不如倒腾房子赚钱容易。甚至出现了各种规避限购政策的社会怪象，如离婚率屡创新高，比如各种民间借贷盛行。

回归理性

房子作为一种消费品，当市场失去理性的时候，就是泡沫即将破灭之时。房子作为投资品稳涨不跌的定律已经被打破。当下，已经上车的购房人纷纷提前还款，主动降低杠杆，还未上车的人，也是谨慎观望，并不急于出手，就是对经济大环境的不乐观，希望手里有更多可支配的现金。

再看改善型需求，他们同样需要保持一定的流动性，并非把房子当成是投资品看待，而更多是满足居住改善的需要，要卖掉手里的小房，才能换大房子。问题来了，小房子由谁接盘？

政策出台后，二手房的挂盘量激增，但成交量并没有明显改善。这也不难理解，毕竟，买的一方并不急着出手，因为中国的房市历来都是买涨不买跌的。更多人持观望态度，希望房子再降一点，这样购房成本也会更低。

还有一个重要因素，年轻人的观念在改变。他们不急着结婚、不急要小孩，更享受一个人独居的状态。这样一来，刚性需求就大大减少。从长远看，也会削弱改善型需求。道理很简单，家庭人口多了，才会激发改善需求。

什么样的政策能刺激刚性需求上涨，这才是房价企稳的关键。

在房住不炒的政策导向下，人们也会更理性地看待房价走势。

写在最后

预期不改变，房市很难真正有起色，这是底层逻辑。房产投资必将回归理性。只是个人粗浅的分析，欢迎一起讨论。

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