1、深圳湾一号

毋庸置疑，连我们的开心麻花“疯狂理发店”剧组都知道的深圳湾一号是当之无愧的深圳顶豪，虽然它是商业性质，但丝毫不影响它的顶豪地位。

据不完全统计，深圳湾一号9月份成交一套T6栋30楼，303平户型，总价约8200万，单价约27.06万/㎡。

2、华润悦府一期

然后就是深圳住宅中的天花板，也是深圳湾一号的邻居——华润悦府一期。

3、恒裕滨城二期

除了深圳湾北区这两大神一般存在的顶级豪宅，深圳湾北区的顶豪天花板当属恒裕滨城二期，近半年的成交均价为31.2万/㎡，以次新+超高实用率+海景房打遍深圳无数新老豪宅，至今无法超越。

4、天鹅湖花园一期

华侨城高层住宅类顶豪天花板：天鹅湖花园一期，以次新+燕栖湖湖景闻名深圳豪宅界。

1、红树西岸

红树西岸一度被媒体人戏称为“杀猪盘”，意思就是认为它的价格泡沫比较大。

我仔细统计了下1-9月份红树西岸的成交数据，红树西岸确实今年表现非常活跃，而且价格也是不降反升，就拿190平的3房户型来说，2月份成交价大约是3550万，190平的4房成交总价约4050万，9月份190平的高层三房看海景户型，成交高达4000万，单价约20.3万/㎡，其次4房户型成交总价约3950万，单价约20.83万/㎡，当下市场，单价能冲到20万的确实很少了。要知道最近的成交数据显示，半岛城邦三期部分房源成交价已经在20万左右徘徊了。

但是红树西岸比较特殊，它本来定位就是高端豪宅，小区户型非常奢侈，景观优先，而且是南向看海景，不仅照顾了朝向，还能看海景，另外玻璃幕墙曾经是大家的槽点，现在反而成为当下的时尚，加上超级总部基地正在进行时，利好加持，豪客们对这个片区的预期比较好，目前大部分房源价格还没有破20，所以价格微涨也是情有可原。

2、香山美墅

当大部分楼盘都在大幅下跌的时候，华侨城的香山美墅果岭还在悄悄涨价！目前小区的二手房价为有的已经冲到14字头，而它在2022年时还是12字头。

据不完全统计，9月香山美墅至少成交了6套。

202平的中低层，总价2830万，单价13.96万/㎡。

176平的低楼层，总价2190万，单价12.41万/㎡。

164平的中高层，总价2300万，单价13.96万/㎡。

另外最近有一套超低总价破2000万的：167平4房，低楼层，总价仅1980万，单价约11.8万/㎡，同户型高楼层，成交一套总价约2035万，单价约12万/㎡；

其次还有一套，137平的3房，高层，成交总价约2035万，单价约14.85万/㎡。

跟上面的豪宅对比，12-14万/㎡的单价确实不高，最近开盘的绿景白石洲和福田两个旧改新房项目大户型均价都在10万左右了，除了部分特殊低楼层房源，整体对比2019和2020年，香山美墅是涨了价的。

香山美墅云颂170-200平的大四房为例，2019年成交单价大约在9-11万/平，2020年成交11-13万/平，2021年调控之后，成交价涨到了14万/平到现在成交高区总价也是在13-14万/平，低区大约是12-13万/平。

1、水榭花都：几乎不涨不跌

截至9月底，根据不完全统计，水榭花都买卖房源成交15套190平以上的大户型。

水榭花都近两个月成交不太活跃，总价起伏不大，都是大户型成交。

接下来在10月23日，即将有一套鸣翠居1栋9A低楼层的306平大户型即将要拍卖，起拍价约4000万，而9月份成交一套同户型成交价为6100万，所以这套估计也很抢手。

从挂盘情况来看，三期有一套306㎡高层看湖景的挂盘价1.5亿，挂盘天数大约140天还没有成交，最近新增一套308平的大户型挂盘价1.1亿，也暂时没有成交。我查了过去3年这个户型都没有正常成交过，确实非常稀缺，也非常少放售。

水榭花都成交比较多的是199㎡和204平的户型，在2021年年初和2022年年初204平的成交总价约4500-4800万，今年8月份成交的204平的总价也在4700万，其实总价差别不大。虽然没有跌，但这三年基本没有怎么涨。

2、天鹅湖一期：部分上涨，部分没怎么涨

2023年9月份成交的大户型340平,中间层，总价约7500万，对比2021年3月份成交，高层成交总价约7600万，确实涨幅不大。

而BC栋03户型的335平的4房历史3年内都没啥成交，04户型345平的成交则比较多，其实这两个户型差别不大，户型对称，景观略有区别。345平的4房2020年7月高层成交总价约6800万，335平今年9月高区成交总价约8100万。

而其他户型，2023年8月，一期C栋338户型高层，精装4房，成交价8100万，单价23.83万/㎡。对比2021年3月份成交的343平的大户型和374平的大户型，也涨了约200万。

一期B栋02户型300平的大平层，高层，在2021年初的成交总价约5800万，现在涨了约300万。

E栋03户型293平的高层，在2020年年底的成交总价为4750万，今年成交总价为5200万，也是略涨了350万。

E栋01户型293平的高层户型，在2020年中旬成交总价为5500万，最近成交一套为7100万，上涨了1600万，涨幅约29%。

D栋06户型，294平的大平层，在2021年8月份，精装户型，高层成交价约7080万，最近一套D06中层毛坯房成交价为6450万，加上楼层大概600万左右的差异，和精装修，今年成交的也是略涨。

天鹅湖花园一期在华侨城片区属于龙头老大，基本都是6000万以上的标的，高层湖景的稀缺一本证大户型都是上涨了的，但最近几年涨幅都不大基本都在5%以内。

其实不难发现，在深圳几个网红高端改善小区中，前三年涨得有多猛，这两年跌得就有多快。

1、宝安中心区的壹方玖誉

标杆豪宅壹方中心玖誉，近半年成交均价约14.8万/㎡。

不知道还有没有记得，2019年年底因为壹方玖誉涨得太凶，还遭到了投诉，最后惹得住建局不得不颁发了二手房涨幅超5%可投诉的趣闻。

而从今年139平的成交数据来看，总价仅约2075万，比起当时的2200万，还下降了125万。

2、华润城润府

华润城润府也是典型的过山车项目，从18万/㎡→12万/㎡→16万/㎡左右。

翻一翻历史记录，不难发现，润府一期89平3房2019年8月的报价，已经高达1250万，88平的3房报价大约1120万，82平的2房报价约960万。

到2019年11月底，89平和88平的总价又涨了一波，一期89平3房都飙到了接近1400万。

但是刚刚9月份，89平的户型成交价基本都在1500万左右。

几乎在同一时期，2019年11月底，润府二期89平的2房总价也冲到了1200-1300万。

如今9月份，二期88平的户型成交总价也在1300多万。

而润府三期也是入市没几年，88平的2房总价也是1200万左右，甚至破1200万也有。

3、半岛城邦三期

半岛城邦三期约160平的五房户型，从2020年初到208新政以前，涨幅非常明显。

数据显示，在2020年1月，同户型成交价约18.6万/平；到了2020年6月，成交价约23.4万/平；在新政前的2021年1月，同户型房源更是涨到了28.3万/平。

而根据最近9月成交数据显示，160平的户型单价已经下降到20万/㎡。

另外2019年12月的成交数据显示，半三5栋32楼，164平，2930万左右，单价约17.8万/平，而今年的同户型低楼层成交总价也就是3000万出头。

而最高峰的价格还是在2020年1-2月份，87平的3房小户型报价大约2000万，现在法拍房成交一套仅约1188万。

260万的大户型，在2020年1月份报价也高达6000万，当下最新的成交总价约6800万。部分户型单价已经接近20万/㎡ 了，之前半三都是基本冲到30万/平的价格水平。

不仅如此，半三的法拍房房源尤其多，接下来10月-11月大约又有6套即将要开拍。

通过周期性地观察这些顶级豪宅成交，不同楼盘之间表现差异确实很大，有些大涨大跌，有些稳如泰山，有些还在小幅上爬。这房价涨跌背后的本质到底是什么？

其实道理并不高深，表面看就是供需关系在决定房价，但实则是“人们的预期"在影响着供需的变化。

首先是快涨快跌的网红盘：

比如说半三、壹方玖誉和华润城，2019年快涨是一方面是因为政策利好，另外一方面，这几个楼盘确实普遍有几个共性：新且品质高，生活又方便，或资源超级好；大家对这种核心地段次新综合体或次新无敌永久海景房预期非常高，加上媒体的炒作，所以摇身一变成网红，价格也就一飞冲天了。

但是遇到了政策打压，一方面喜欢这部分次新房的new money在资金的支配方面可能会受到政策的影响比较大，另外市场已经沉寂了2年多，一直没有起色，对未来的不确定，预期又悄悄发生了改变。所谓的网红也许产品确实不错，但是也容易招来更多的非标需求，从而使其价格泡沫变大。

现在这些网红盘基本都跌回3年前了，还有购入的必要吗？我认为是可以的，这几个楼盘本身的居住价值是非常高的，对这种高素质房源的需求本身是很多的，当投机者慢慢远离之后，体现其价值的价格也就趋于正常，快满3年的调整期也差不多该结束了。

现在的房价已经是降了很多，预计未来不会大降，大概率会横盘一段时间，然后市场回暖之后小幅上涨。比如华润城已经降到14-16万/平的水平了，都快接近香山美墅了，我认为不会有继续下跌的空间。

对于涨得比较慢也跌得慢的：

这种一般都是高总价的顶级豪宅，比如恒二、天鹅湖花园、水榭花都等，总价越高流通性自然就会越低，因为金字塔塔尖的人本来就不多，需求也自然比3000万价位段的更少，而且已经超过6000万标的的豪宅的业主们，几乎也不是靠买房赚钱的，更多只是买的一种身份，一种更为享受型的生活方式，一种更纯粹干净的圈层，他们这个层次的人赚大钱的方式有很多种。

最后，量价齐升的两个小区

之所以香山美墅和红树西岸会涨价，是因为对比区域内其他小区或同类型的房源，确实综合素质更高，价格也有一定的空间。从10万/平涨到15万/平比起从15万/平涨到20万/平确实会更容易些，当大家预期至少在20万/平的时候。

其次，两个小区同价位段的小区对比起来，确实选择不多，综合性价比显得更高。所以需求大，自然价格还有上涨空间。香山美墅我们之前也分析，感兴趣的朋友可以去查阅。不过对比香山美墅和华润城，不难发现两者的价格已经非常接近了，所以我认为香山美墅没道理涨到超高华润城，华润城也不会跌破香山美墅的价格水平。

之所以政策打压又放开，放开又打压，也是看市场的反应，当房价上涨过快，泡沫太大，自然就有崩盘的风险，中国的楼市跟国外最大的区别之一就在这里，楼市相对可控的。而房价下跌太久也是不行的，这说明大家的预期一直处于比较低的水平，加上又放水，物价上涨，更是雪上加霜，这对经济的发展无疑是不利的。

而从目前调控结果来看，目前为止还是没有起到提振市场的作用，9月份全市也只成交了2877套，依然没有突破3000套大关，所以未来到年底我预计还会陆续有不同程度的放松政策，不过大体也都局限在首套上放宽购房条件，或者贷款方面的支持等。

不知道大家是否认同或有更高更深的看法，欢迎加尚臻房创始人Allen交流沟通。