2022年12月，南京某小区业主大会做出不续聘原物业公司的决定。随后，开发商提起了业主撤销权之诉，理由是本次业主大会会议将开发商的车位面积排除在外。开发商认为，自己尚有两万平的车位未出售，若加上这些车位面积，则本次业主大会会议的参与面积未超过三分之二。

被告业委会认为，开发商不是业主，不是适格原告。物业管理条例第6条规定，房屋的所有权人为业主。即便车位产权归开发商，因车位非房屋，其产权人也不具有业主身份。不是业主的人，当然不能提起业主撤销权之诉。

另外，小区业主大会议事规则明确，车位等不计入投票面积和投票权。这是业主自治意思的体现，且不违反法律的强制性规定。因此，业委会认为未计算开发商的车位面积不能成为撤销案涉业主大会决定的理由。

法院经审理认为，开发商具备业主身份，可以参与表决，也可以提起业主撤销权之诉。首先，开发商的未售车位属于专有部分，非业主共有。该部分车位符合司法解释规定的独立构造、独立利用、独立登记的“三独”特征，且已出售车位也办理的产权登记。开发商因建造车位的事实行为而对车位享有产权，未出售的两万平车位仍归开发商所专有。其次，依法取得建筑物专有部分所有权的人，根据相关司法解释的规定，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。开发商取得了车位这一专有部分的所有权，因此也是业主。

既然开发商是业主，其未售车位是专有部分面积，那该部分车位应当计入专有部分总面积。而开发商并未参与表决相关议题，专有部分总面积增加而参与表决面积不变的情况下，本次业主大会会议的参与面积比例小于三分之二。故依法撤销。

首先，这可能是一个颠覆性的、改变业主大会表决生态的判决。南京及周边城市的绝大多数业主大会中，车位是没有表决权的。一个小区的地下车位，其面积动辄数万平方米。如果开发商因车位产权而享有表决权，它一票可抵上百户购房业主。开发商的巨大影响力，将冲击业主自治的立法本意。

其次，将车位与房屋置于同一法律地位，这与立法本意不符。不仅冲击业主自治的立法本意，还与法律对车位的定位不符。车位是附属设施，法律对车位上的权利有诸多限制，比如优先满足业主需要、不能只售不租等。若车位产权人也是业主，则法律对车位的限制形同虚设。

再次，对业主的认定只考虑了面积，未考虑“户”。业主是以户为计量单位的，没有房子哪来的户？江苏省物业管理条例规定，车位分配实行“一户一车位”。如果车位也是一户，那案涉小区所有车位都应当归车位所有权人使用。这实在是太滑稽了。

西南政法大学硕士、河南理工大学法硕行业导师、南京市行政法学会常务理事