二手房季度数据|贤文片区—中海天悦府、济南万科城、雅居园小区(2023.5-2023.7)

作者:admin | 分类:企业名录 | 浏览:39 | 时间:2023-10-07 18:34:44

贤文片区

一、片区概览

1、贤文片区规划

图片来源：济南市自然资源和规划局

规划范围北起花园东路，南至经十路，西至奥体中路与大辛河，东至凤凰路。总用地面积约13.48平方公里。城乡用地总面积1347.97公顷，其中建设用地面积1261.16公顷，占总用地的93.56%，主要是城市建设用地、特殊用地;非建设用地86.81公顷，占总用地的6.44%，主要是水域、生态休闲用地。片区主导功能为集科技研发、商务金融、生活居住等功能多元复合的公共服务中心。

片区定位国家级高新技术科技研发示范区，集科技研发、商业金融、生活居住为一体的区域性公共服务中心。依托科技研发总部基地，进一步发展片区内科研、服务能功能；完善片区配套设施，重构城市空间，实现由工业园区向城市功能区的转变。

片区总体布局概括为“两心、两带、三轴、五区”。“两心”是以会展中心为核心的现代服务业中心、以齐鲁软件园为核心的科技研发中心；“两带”是小汉峪沟、大辛河及其两侧绿化形成的两条南北向生态景观带；“三轴”是沿经十路的城市发展轴、沿工业南路的现代服务业发展轴、沿舜华路的科技研发集聚轴；“五区”是研发、服务、居住、生态、工业五种功能区。

2、贤文片区单位

贤文片区是高新区的核心片区，片区内产业丰富。有“国家软件产业基地”、“国家新型工业化产业示范基地”、“国家级科技企业孵化器”、“国家数字服务出口基地”之称的齐鲁软件园、济南市高新区IT知识经济总部基地北区舜泰广场、国家重点高新技术企业浪潮公司、“国家级企业技术中心”齐鲁制药、以透明质酸微生物发酵生产技术为核心的高新技术企业华熙生物、国家电网山东电工电气公司、博士伦、济南环保科技园、大学科技园、山东省冶金设计院股份公司、中国电信（山东分公司）、神思电子技术股份有限公司、山东高速股份有限公司、山东展威科技有限公司、山东华光光电子股份有限公司、济南国际会展中心等均坐落于此，还有山东省科技厅、中国冶金地质总局山东局、济南量子研究院、山东省食品药品检验研究院、山东大学软件园校区、山东省药学科学院、山东省干部学院、山东开放大学等研究机构和单位。

3、贤文片区交通

片区规划 “四横四纵”的主干路系统，“四横”为花园东路、工业南路、新泺大街和经十路，“四纵”为奥体西路、奥体中路、舜华路和凤凰路。片区内横向道路有效连接了西侧的CBD片区、科技城片区和东侧的长岭山片区，纵向道路则加强了片区和南侧龙洞片区、汉峪片区和北侧盛福片区的联系。片区内现有轨交3号线的花园东路站，规划有4号线的奥体中心东站、舜华路、凤凰路两站和6号线的天泺路站、软件园站、工业园站、世纪大道站、徐家庄站，可以实现片区和新老城中心、高新东区、济南东站等片区的高效连通。

4、贤文片区配套

片区内有高新区第一实验学校、奥体中路学校、崇华路学校、济南高新区凤凰路学校等教育配套；有山东省龙头三甲医院省立医院（东院区）和历下区第三人民医院等医疗配套；有高新万达广场、美莲广场、雨滴广场等商业配套。片区内有马山坡景区和阁老山等绿地资源。贤文片区配套丰富，生活品质和生活便利度高。

5、贤文片区土拍及规划

图片来源：济南市自然资源和规划局

2023年7月下旬，高新区发布了《高新区中央科创区齐鲁软件园东片区一期城市更新项目》推荐手册。齐鲁软件园东片区一期，也就是贤文片区08街区。目前这个区域大部分都是工业厂房，分布着齐鲁制药、华熙生物、博士伦等企业。根据规划，这里将以建设世界一流高科技园区为目标，打造数字产业发展高地。依托齐鲁软件园等人工智能产业集群，面向应用与研发领域，联动高新东区打造济南领先的数字智慧产业综合示范区。

9月22日，贤文片区08街区控制性详细规划公示，位于北至天辰大街，南至舜风路，西至颖秀路，东至凤凰路，街区总规划范围约134.35公顷。主导属性为工业、商业商务规划城市建设用地规模约132.02公顷。规划用地主要包括居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、道路与交通设施用地、绿地与广场用地等。

图片来源：济南市自然资源和规划局

8月8日，贤文片区04街区控制性规划公示，就是原小鸭集团旧址，位于高新区核心区，工业南路、开拓路、花园东路、凤凰路围合区域，总占地面积72公顷。公示用地包含有7宗住宅用地、多块商务用地、36班九年一贯制学校、48班小学、9班制和15班制幼儿园，住宅容积率2.3。

二、片区价格散点图

片区次新小区有济南龙湖天奕和仁恒奥体公园世纪，都是定位片区终极改善的高端小区。目前龙湖天奕还没有二手房源入市，二期新房参考均价32000元/㎡。仁恒奥体公园世纪有一套挂牌，小区挂牌价40000元/㎡。片区内有两大主要的居住区，一是在齐鲁软件园附近，有雅居园小区、黄金时代和中海天悦府；二是在国际会展中心附近，有盛世花城、海信慧园、新生活家园、海信贤文花园、万科城等小区。

‍三、小区价格分析

贤文片区主要选定了中海天悦府、济南万科城和雅居园小区3个小区进行跟踪，以下为跟踪楼盘的基本情况。

1、小区均价趋势

中海天悦府楼座分布图

图片来源：城市计划网

中海天悦府2013-2017年建成，总户数2226户，26栋楼，5-32层，楼均86户，容积率2.3，中海物业，凤凰路学校，主力户型是92-126㎡三室，在贤文片区属于房龄较新的偏中改小区。21年10月以来，小区挂牌价呈先增后降趋势。从21年10月的22096元，增长到22年10月的最高点23421元，之后开始下降，23年7月的小区挂牌价为22666元。

济南万科城楼座分布图

图片来源：城市计划网

济南万科城2013-3018年建成，总户数4689户，20栋楼，16-34层，楼均234户，容积率2.5，万科物业，俊德实验学校，主力户型是95-141㎡三室。济南万科城虽然房龄较新，但密度比较高，偏刚需。21年10月到23年1月，小区挂牌价一直呈下降趋势，从最高的22815元下降到21474元，之后波动比较小。23年7月小区挂牌价为21545元。

雅居园小区楼座分布图

图片来源：城市计划网

雅居园小区2000-2016年建成，总户数1858户，29栋楼，3-18层，楼均64户，容积率0.9，明德物业，山师附小奥体中路学校，主力户型是91-140㎡三室，定位偏改善，但大部分房子是2000年左右建成。21年10月以来，小区挂牌价一路下跌，从期初的21241元到22年10月跌破20000元后继续下跌。23年7月，小区挂牌价为18952元。

2、小区分面积段挂牌价格

本期三个小区没有一室挂单房源。两室房源中，济南万科城的在售面积最小，为79㎡，雅居园小区的在售面积最大，为96㎡，中海天悦府的在售面积为89㎡。本期三个小区两室房源均有成交。三室房源中，济南万科城的在售面积最小，为108㎡，雅居园小区的在售面积最大，为125㎡，中海天悦府的在售面积为111㎡。本期三个小区三室房源均有成交。四室房源中，只有济南万科城和雅居园小区有挂单，在售面积分别为144㎡和136㎡，但均没有成交。

小于100㎡面积段房源中，济南万科城的在售均价最高，为21801元，成交均价也最高，为21072元；中海天悦府的在售均价也在20000元以上，为21112元，成交均价不到20000元，为19493元；雅居园小区的在售均价不到20000元，为19132元，成交均价为19599元。100-150㎡面积段房源中，三个小区的在售均价均超过了20000元；中海天悦府的在售均价最高，为25816元，成交均价为22180元；济南万科城的在售均价次高，为24000元，成交均价为23067元；雅居园小区的在售均价最低，为20601元，成交均价为17304元。150-190㎡面积段房源，三个小区均没有挂单也没有成交。190㎡以上面积段房源中，只有雅居园小区有挂单，在售均价为29904元，没有成交。

四、小区挂牌与成交

1、小区挂牌率

挂牌率=当期挂牌量/总户数

三个小区中雅居园小区因为房龄老，挂牌率最高，但相对稳定，最低在4.6%左右，最高是5.4%，每期变化不大。23年7月挂牌率为4.9%。21年10月以来，济南万科城的挂牌率总体呈上升趋势。从21年10月的2.4%一直增长到23年1月的3.8%，23年4月回调到3.5%， 23年7月又反弹到4.3%。在三个小区中，挂牌率居中。中海天悦府小区的挂牌率是三个小区中最低的，21年10月-22年4月在1.3%-1.5%左右，22年7月上涨到2.4%之后基本稳定。截止23年7月，小区挂牌率在2.4%-2.9%之间。23年7月的小区挂牌率为2.9%。

2、小区挂牌成交分析

中海天悦府21年10月-22年4月的挂牌量在30-34套左右；22年7月到23年7月的挂牌量在53-65套左右。小区的挂牌成交比波动比较大，最高出现在21年11月-22年4月两期，分别为17%和15%；次高出现在22年5-7月和23年2-4月，分别为9%和10%；其他几期挂牌成交比在3%-6%之间。小区每期都有成交，成交量在1-6套。120天内成交量占当期总成交量的50%-100%。

济南万科城的挂牌量整体呈增长趋势，21年10月为114套，到23年7月为200套。挂牌成交比变动比较大，最高的两期是23年2-4月和21年8-10月，分别为21%和13%；其他几期的挂牌成交比在6%-8%之间。小区每期均有成交，成交量最高出现在23年2-4月，为35套；其他几期成交量在9-15套之间。120天内成交量占当期总成交量的50%-72%。

雅居园小区的挂牌量比较稳定，在86-101套之间。23年2-4月的挂牌成交比最高，为8%，其他几期挂牌成交比在1%-3%之间，活跃度偏低。22年11月-23年1月没有成交，23年2-4月成交量最高，为7套；其余几期成交量在1-3套之间。

五、片区新房

仁恒奥体公园世纪

位置：奥体中路以东、崇华路西侧、天辰大街北侧

土拍情况：2020年4月22日，仁恒以19.3亿元的总价摘得贤文片区3宗地块，包含2宗居住地块、1宗商服地块，楼面价分别为9930元/㎡、9927元/㎡、2953元/㎡，由仁恒、浪潮、高新控股合作开发。

开发商：仁恒、济高、浪潮

物业：仁恒物业

项目规划：

住宅分为东西两个地块，分为东地块（A-2）跟西地块（A-1）。总占地面积6.4万方，总地上建筑面积13.9万方。容积率2.2，绿地率35％。

项目东地块规划10栋住宅，包含4栋11层小高层、1栋14层小高层、1栋16层小高层、4栋18层小高层。户型面积为138㎡、148㎡、168㎡、208㎡。

西地块规划12栋住宅，包含1栋10栋小高层、5栋11层小高层、1栋12层小高层、1栋13层小高层、4栋17层小高层。户型面积为128㎡、138㎡、148㎡、168㎡、208㎡。

周边配套：

距离6号线的天泺站约1300米，距离3号线丁家庄站约1500米。仁恒奥体公园世纪西边是CBD，东边有丁豪广场，附近有高新万达、会展中心、齐鲁软件园等。教育配置了27班制的配套初中。医疗项目附近有山东大学齐鲁医院东院、山东省立医院东院。

龙湖天奕

位置：天辰大街南侧、崇华路西侧

土拍情况：2020年12月30日，龙湖以13.9亿元的底价摘得高新区2宗地块，包含1宗居住用地、1宗商业用地。其中，居住用地即龙湖·天奕一期，楼面价为9932元/㎡。2021年5月21日第一次集中土拍，龙湖以8.4亿元的底价竞得高新区2宗地块，包含1宗居住用地、1宗商业用地。其中，居住用地即龙湖·天奕二期，楼面价为10149元/㎡。

开发商：龙湖

物业：龙湖物业

项目规划：

龙湖·天奕由2个住宅地块组成，其中一期占地4.4万㎡，容积率2.3，规划10栋小高层，包含5栋17层小高层、2栋16层小高层、2栋15层小高层、1栋13层小高层，共606户；二期占地3万㎡，容积率2.1，规划1栋小高层、5栋洋房，共304户。项目为精装修交付，主力面积段176㎡、188㎡、225㎡及249㎡。

周边配套：

项目靠近奥体中路、工业南路、崇华路、天辰路等，附近规划有地铁3号线，丁家庄站距项目约1000米。周边万达广场、龙湖奥体天街、齐鲁软件园、省立医院东院、舜华山森林公园等各类配套齐全，且距离济南CBD、奥体中心都非常近。项目附近有山东大学齐鲁医院东院、山东省立医院东院等医疗配套。

六、片区展望

“中国算谷”科技园作为“中国算谷”两大核心载体之一，位于济南高新区浪潮路西侧，占地月114.3亩。项目分两期建设，建成后将聚焦大数据、云计算、人工智能、工业互联网、区块链等战略性新兴产业，实现前沿技术的基础研发、应用技术的市场推广和高级人才的核心集聚，形成“中国算谷”创新驱动源动力、技术前沿新高地、产业生态新模式。

国家级大数据产业基地建设项目，总投资约61.3亿元，总占地面积约110.9亩，总建筑面积约63.8万平方米，项目将发挥齐鲁软件园的产业优势以及浪潮集团的龙头引领作用，聚集大数据产业上下游企业超过500家，实现千亿级数字经济产业规模。项目有两栋200米超高层分别位于舜华路东西两侧，建成后将成为济南东部新地标。

国家数字服务出口基地总建筑面积61817.68平方米，将打造以数字服务出口为导向、具有较强辐射带动作用的基地，推动数字技术与服务贸易深度融合，培育数字服务新业态新模式，加快形成区域竞争新优势，抢占数字经济发展先机。

七、往期片区文章链接

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二手房季度数据｜贤文片区（2023.2-2023.4）