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昌平南区域是海淀区的上地、西二旗片区的码农需求溢出区域，但是昌平南的房价跌幅不小。

新龙城三居室最新的成交价是4.6W/平，流星花园三居室成交价也是4.6W/平，都是11层板楼，中间楼层，且都是明厨双卫。

以回龙观的新龙城为例，目前小区挂牌房源169套，房产抛售压力不小。上图同户型125平的三居室的成交价，仅一年时间跌了123W，相当于每平跌了1W。

不过码农溢出区4.6W/平的价格，基本也是底部区域了，价格可能还会继续下探。但是绝大部分普通购房者买不到最低价格，更不会卖到最高价格。

现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。

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问：请问，我和老公SFSD名下无房，如果公公过户给老公一套京房，是否影响我正常的购房按揭一套？不需要LH等一年，我也能直接按揭一套吧？只要我从未购房和从未贷款？谢谢！

答：过户给你老公一套房，你们夫妻名下就有一套房，再买就算2套了，贷款按照2套的来 应该是你们先买，然后你公公再赠与给你老公，这才是正确的顺序。《北京重点板块标杆小区增值和增值原因分析》详见知识星球内部分享。

问：咨询买房问题。首付加税费中介费最多250万，首套首贷，现在在西二旗上班，未来可能在北边的西二旗，望京，西北旺，五道口上班。没有学区需求，要求至少两居。金域华府两居够不上，除了融泽嘉园，国风美唐，还有什么推荐的小区吗？

答：这些就够选了吧，公园悦府和金域华府预算差不多，不行就再加上新龙城那边看看。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。

问：老师，有几个问题请教：1.海淀有没必要买学区房以及买房时机问题：海淀区19年1月1日之后，学区多校划片，对多校划片后的学区房价怎么看？2.学区地址选择问题：我在航天城工作，媳妇在中关村。中关村到航天城沿线，总预算750w，尽量两居，君有什么楼盘推荐？

答：有没有必要买学区房，这是你需要做的决定啊，不是我。学区房等于是家长给孩子的礼物，你愿不愿意送出这份礼物，需要你自己考虑好，也有人不买学区房就考上清华北大的，比如今年的理科状元。你这个预算我觉得你可以看看苏州街附近的稻香园（八一学校小学部），或者稻香园西里（万泉小学），实地去看看让中介再给你匹配一下房源，这一片区域应该还有别的小区符合你的要求，比如万泉河62号院等等。苏州街距离你媳妇比较近。再有一个想法就是去西北旺看看，可以看看冬晴园，这个小区是回迁房和商品房结合，上二小百旺校区，距离航天城相对较近。《北京800w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京900w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。

问：老师，想跟您请教一下家里明年的计划。京户，我跟媳妇都是国企，家庭年流水60W。房子去年5月550W购进只贷了90W，今年跌到500W了，想明年5月份满2年的时候换房。届时到手现金估计470W，加手里100W，想满贷300W在海淀购置900W左右的2室1厅。媳妇工作在五棵松和四季青来回跑，我在丰台总部基地，准备今年要孩子，您看怎么选房合适呀？谢谢！

答：明年5月份的形式，现在可不好说啊，现在最多只能做一个“畅想” 你们只能买公房，这样才能贷到4成。可以看看育英、五一这俩学校的学区房 比如育英的复兴路61号院（农业部大院）或者万寿路西街5号院电信宿舍 五一小学可以看看国家计委宿舍 没事儿去那边转悠一下，让中介给你推荐一些房子关注着，这样明年能操作的快一些。《北京买学区房最真诚的建议》详见知识星球内部分享。《北京买房选房指南》详见知识星球内部分享。

问：请问下旧宫板块朗润园能否跑赢大盘？超额收益依靠于板块规划，暂时不考虑超额收益。

答：跑赢大盘没问题，毕竟是好物业次新。《北京重点板块标杆小区增值和增值原因分析》详见知识星球内部分享。《北京这些标杆品质小区收益能跑赢大盘》详见知识星球内部分享。

问：您好，看您之前有推荐德胜五路通的学区，想问下孩子2027年入学，如果是四老名下的房子，可以去五路通或者西师吗？想孩子上小学之前，用老人东城龙体学区的房子置换德胜，走首套接力贷。我跟我老公名下有房，用我俩名字的话得算二套了。

答：2027年大概率是可以的。《北京买学区房最真诚的建议》详见知识星球内部分享。

问：老师好，想向您请教，当前有一个六里桥附近50多平老破小，满五唯一，能卖300多万，有置换想法，目前时机是否合适？区域选哪比较好？1.目前无自住需求，置换的目的只为投资，避免通胀，现在的房子在出租，置换后也打算出租抵一部分贷款。2.由于算二套，只能贷180左右，打算换500万左右的房，目前关注了丰台丽泽区域的几套，感觉下一步交通设施应该会提升，多为2005到2008建成，只能买70多平的小两居；朝阳双桥的远洋一方林语苑，感觉小区不错，还是板楼带电梯，在五环外靠近通州，不知能否借助通州发展价值有所提升；或者是直接买通州，但对那不太熟悉，不知哪个区域未来潜力较大？还请您不吝赐教！

答：1.目前市场价格比较平稳，适合换房，首付资金加贷款，无形中在增加家庭固定资产值，是一个不错的选择。2.考虑资产增值值及出租收益，考虑板块是一方面，需要更加注重板块的居住人群，为了出租的租户人群，租户人群决定租金的价格。3.结合您的资金预算情况，建议您重点关注我们推送的笋盘信息。板块位置选择决定租金收益和资产升值方面影响不大，毕竟您的资产值是固定的，涨幅比是一样的（排除笋盘，笋盘是低于市场价的，但是一般周期可能要求比较紧张）。4.卖房后，再购买，是否一定是二套？需要结合您的实际情况，我们在给您一个合理的建议。5.希望我的答复可以帮助到您，信息仅供参考。6.区域偏好的话，丰台丽泽区域的产业规划落地速度更快，通州是长期看好，但目前租金不行。需要综合考虑。《北京重点板块标杆小区增值和增值原因分析》详见知识星球内部分享。《北京买房选房指南》详见知识星球内部分享。《北京这些标杆品质小区收益能跑赢大盘》详见知识星球内部分享。

问：东三环外地铁附近的酒店式公寓，70年住宅，民水民电没燃气，一梯好多户，租金很高，售价比周边住宅低12.5%，这种可以投资吗？最近一直关注住宅，对公寓业态完全没判断。

答：要看是土地是住宅还是商住，商住因为土地增值税，吃掉收益的30%-60%。一般认为价格是住宅的50%以下可以考虑，欧大的观点认为要30%以内可以赌一把。上海的商住据说只有住宅的30%，北京的商住在60%以上，很不划算。如果是住宅性质，酒店或者办公格局，一般价格在7-8折，我们自己买入要5折左右会考虑，9折就不考虑了，没有套利空间。《北京楼市这些房产不能碰》详见知识星球内部分享。

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2、买房技巧

2.1《北京这些标杆品质小区收益能跑赢大盘》

2.2《北京买房选房指南》

2.3《北京买房板块选择指南》

2.4《北京重点板块标杆小区增值和增值原因分析》

2.5《北京重点板块标杆品质小区跟踪监控》

2.6《北京买学区房最真诚的建议》

2.7《北京楼市上涨规律》

2.8《北京买房你需要知道的事》

2.9《二手房交定金前注意事项》

2.10《几种常用的砍价策略》

2.11《破限购代持方法+如何完美规避风险》

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3、二手房卖房技巧

3.1《装修秘籍篇-凤姐变冰冰》

3.2《卖房技巧篇》

4、房产避坑指南

4.1《北京为什么不建议买一居室》

4.2《北京楼市这些房产不能碰》

4.3《为什么不要轻易“合伙买房”》

5、道

5.1《哪种类型的房产比较确定能够赚钱呢》

5.2《投资住宅，那为什么是90-110平的三房呢》

5.3《投资为什么必须是住宅，而不是公寓或商铺》

5.4《投资为什么一定要选择新盘和次新盘》

5.5《如何淘笋？低于市场价50万的那些笋盘》

5.6《买房买什么？》

5.7《如果上家的房子有抵押，应该怎么处理解押？》

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