二手房买卖中，买方未按约定支付房款被判承担违约金730万

作者：宋晓锋律师

2018年1月15日，经某房产中介公司居间介绍，李某购买蒋某名下别墅，双方签订了《二手房买卖及居间服务合同》及《补充协议》，约定房屋成交价7300万元，签约当日李某支付定金365万，2018年2月13日前支付第一期房款3435万、4月30日前支付第二期房款3500万；李某指定付款人付款，蒋某指定收款人收款，双方约定了指定收款人户名、开户行、账户；并且约定任何一方逾期履行义务超过五日，对方可解除合同并选择其支付成交价百分之二十的违约金或承担定金罚则。

合同签订后，李某分别于2018年1月18日、2月13日、2月14日向蒋某支付定金365万、部分购房款1600万，之后李某以蒋某未能及时开具收据，且委托他人代收款恐被挪用引发相关刑事责任，存在安全隐患为由停止后续款项的支付。

2018年3月25日蒋某向李某发送《解除合同通知》，4月8日，蒋某向李某快递《通知函》，通知李某合同已经解除，请李某尽快与本人或律师联系协商后续事宜，并请李某拿出解决方案。2018年4月16日，蒋某将涉案房产卖于案外人，并于4月20日完成过户。

2018年4月27日，李某提起诉讼，要求判决蒋某返还购房款1965万元、支付违约金1460万元、赔偿佣金损失32万元。

蒋某提起反诉请求：1、判令李某向蒋某支付违约金1460万元；2、诉讼费由被李某负担。

案件焦点：

涉案房产买卖合同未能履行是由哪一方违约造成的，及违约方应承担违约责任的认定。

一审法院判决：

1、蒋某应于本判决生效之日起十日内向李某返还购房款人民币1965万元；

2、李某应于本判决生效之日起十日内向蒋某支付违约金人民币730万元；

3、驳回李某的其他诉讼请求；

4、驳回蒋某的其他反诉请求；

随后蒋某与李某双方均上诉，广东省深圳市中级人民法院判决维持一审判决。

年10月21日驳回了盘锦市重点公共项目管理办公室的诉讼请求。

本案争议焦点是涉案房产买卖合同未能履行是由哪一方违约造成的，及违约方应承担违约责任的认定。

本案中，双方对合同解除条件及违约责任有明确的约定，买方李某未按约定支付房款，经卖方多次催要后，买方仍不能剩余房款。蒋某发出合同解除通知符合双方约定的解除条件，双方的合同依法解除。在双方合同解除后，蒋某才将案涉房屋出售给安外第三人，其行为并不构成“一房二卖”。

李某以付款可能存在刑事风险、未出具收款凭证等主张不安抗辩权，缺乏事实及法律依据，其主张不成立。

李某不按约定支付房款已构成违约，法院结合合同履行情况以及原告过错，以转让让成交价10%标准酌定原告应付违约金金额为730万元。

结语和建议：

该案创造了国内二手房买卖合同纠纷中作为被告（反诉人）取得违约金最高的记录，引起了广泛的关注，也给我们带来了很多启示。

买方、卖方在签订《二手房买卖合同》时应注意合同中应对合同交易的关键节点有明确约定，明确合同解除条件以及违约金金额，且违约金不得超过法律规定，争取在签订合同时规避逾期付款、逾期过户等风险。在合同履行中，应当严格履行合同义务，若不能及时履行也应积极主动的与对方沟通，应作出合理预判，尽力避免后续纠纷的发生及损失的扩大。