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世事无常，房价不涨。
楼市，这才不过几年的时间，很多原本确定性的“涨价/保值”已经变成了“隐性风险”。
今天，有河西业主发来消息，奥东一小区业主在大降价卖房引来几十组看房，搞得邻居很不高兴。
来自链家网的数据，肉眼可见，挂牌10天左右，就降了330万，最新单价仅仅3.2万/㎡，比前期高点的4-5万跌去了不少——所以，也有人懊恼，早知道之前卖了就好了。最近一两年，南京很多房子都在跌，河西自然不例外。而且但凡和学区擦点边的，房价都一般，大户型更加一般。这套嘉业国际城的房子在奥东，房价令人发愁。奥东嘉业国际城131㎡，单价3.3万，总价440万，注意，成交周期835天。而2020年，差不多同样的面积段，145㎡，总价586万，单价4万，成交周期128天。131㎡，总价515万，单价3.9万，成交周期515万。好吧，140㎡左右单价一直也不高，跌得比较厉害的应该是小户型。在历史成交上，小户型均价现在成交价是3.3万-3.5万之间，2020年可以达到6.9万-7万的价格。成交周期甚至比现在还快，流动性更好。
所以，从数据上看，河西奥东区域一部分二手房，房价几乎回到2018/2019年同期！再看看同区域的其他小区，都采用链家网，尽量是同户型的对比参考。紫金西区中央39㎡的1房，最近成交单价6.4万/㎡，总价258万。联强国际大厦60㎡的1房，最近成交3.7万，总价228万，注意成交周期465天。2020年同户型成交总价355万，单价5.8万/㎡。因此，河西奥东地区的，非纯住宅小区（往往是65年产权，学区属性触动）确实有跌幅，而且跌幅不小，往往2020~2021是高点，如今，房价回到了2019年甚至2018年。涨涨跌跌！哪怕地段是不如奥东，依旧能凭借独特性和品质崭露头角。城北星河天赋104㎡，总价525万成交，单价5万/㎡，注意成交周期仅99天。江宁龙湖春江郦城142㎡，总价717万成交，单价5万+。这一轮，南京多数房在跌，不仅仅是河西奥东区域，河西南、鼓楼、秦淮玄武、江北新区、江宁等等，几乎都困难。只有极少数房子，没有跌。比如主城次新品质房、河西次新品质房、仙林、江宁极少数改善房等等。不管是全市级改善还是区域改善，很多房子依靠“改善”特质，保持坚挺。比如“南京湾”青奥片区的中国府，大户型更是冲10万+。而其他，要么区域发展还需继续，要么房子老旧，被改善家庭放弃。说回奥东，这个区域，综合质素绝对不差，区域成熟度较高，生活方便，学校也一应俱全。有人会说奥东的非纯粹住宅户型不行、精装不行、新城学区之类，都是事后找原因。其实这些都不重要，楼市自有其调节性。写字楼影影绰绰，河西依然还在发展，而且土地价值依旧很强。客观而言，置换是未来趋势，有人趁着还能抛，及时止损，总比持续“损耗”的好。这样的顶流地段，或许房价不见得上涨，但是资源不可否认。当“房价涨不涨”不再成为房价的唯一指标，那现在买房，也就相对轻松些。所以，南京房价低，确实影响了一些人的信心，但好处就是，置业河西的门槛，也在大幅降低。
