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唐镇房价倒挂的真相!

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:434 | 时间:2023-10-10 00:36:56


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最新信息：
浦东唐镇
【安高申宸院】二期
前期均价7.06万/㎡

建面约99-143㎡3-4房

预计10月底认购
8月23日，安高申宸院一期开盘即磬，322套房源共1192组认购，最终入围594组，积分达71.88，相较于隔壁华发半岛华庭二期低了2-7分。

安高申宸院当天选房时，143㎡的大户型很快被一抢而空，在入围的594组购房者选完后，剩下30套房源。

之后，低于71.88分的候补购房者进场选房，到了下午6点，项目完成清盘。

安高申宸院隔壁就是华发半岛华庭，中间只相隔一条河。
从下图可看出，华发半岛华庭的工程进度要比安高申宸院快很多。

华发半岛华庭，均价与安高申宸院一样同为7.06万/㎡，不同的是，安高申宸院距地铁距离约300米，是华发距地铁（600米）的一半路程。

3月16日，华发半岛华庭一期开盘，335房源，1662组认购，入围分达75分。

6月底，二期开盘，均价70620元/㎡，484套房源，2042组认购，共907组入围，超千人落榜。

二期最终入围分南区79.44分，北区74.16分。

华发原文戳：摇号迟到，错失300万+！？
9月12日，华发半岛华庭三期开启认购，仍是分为南北两个区认购。
三期北地块共64套房源，认购超300组，积分达72.96分; 南地块96套房源，认购超340组，积分达76.08，三期将于10月9日开盘。

华发半岛华庭三批次房源
值得一提，安高申宸院一期与华发半岛华庭三期的认购时间刚好错开，并未造成分流影响。
不知此次华发三期的落榜生是否还会转战安高二期。

01

板块：唐镇的故事

安高申宸院位于唐镇板块，在张江东部，属于浦东外环外。

唐镇，原先只是川沙县的一个不起眼的镇，在县内也是排名垫底。

2000年，原唐镇与原王港镇开始合并建立一个新唐镇。

2004年，浦东新区将唐镇定位于国际化居住社区之一。

如今，唐镇依然没有形成当时定位的国际社区氛围，但它的房价却是水涨船高。

且唐镇还有着很多硬伤，没有地铁，周边配套和城市界面一般。

不过唐镇有着卡园产业园，像中国大地财产保险、中国平安、太平金融科等金融产业公司都在此汇聚。
加上张江等地客群，资金不够上车张江的，都会选择唐镇项目，所以这里楼盘的去化率基本不用担心。
唐镇目前有5个新盘：浦发唐城、华发半岛华庭、浦发虹湾、安高·申宸院、融创未来金融城。
融创未来金融城08B-01地块：
均价6.8万/㎡，早在去年8月融创未来金融城就已入市，一直拖了10个月后才取证认购。

6月29日开盘，314套房源，共272组认购，开盘当天售出200套左右，去化率约66%。

关于融创未来金融城此次开盘，网友也是众说纷纭：
“认筹需谨慎”
“不要看销售说了什么，实际去看看动工了没”

值得注意的是，融创此次08B地块，设有监管账户。
所有客户的资金都会直接进入政府的要求和监督指定的账户。
资金只会在政府的管理下进行使用。


资金监管+政府介入，风险压到了最低。
这样一来，购房者的资金安全得到了保证，才敢去买房。
融创此次去化率达66%，是出乎意料的，相较于唐镇的其他几个盘来说，表现比较出色。

当然，融创的危机并没有就此停止。
今年4月13日，停牌一年多的融创中国复牌，但迎接其的却是一盆冷水。
融创复牌当天股价暴跌50%，市值仅111亿港元，复牌第二天，继续暴跌15%，市值跌破100亿港元。
虽说复牌了，其危机也难以缓解。
2023年，前3个月，融创合同销售额仅292.7亿元，而在2021年及2022年同期，融创合同销售额分别约为1162.8亿元、723.6亿元。

所以说，复牌仅是第一步，摆在孙宏斌面前的，还有债务重组、流动性问题以及去化问题，这仍是融创的三座大山。

9月18日晚，融创中国公告称，公司境外债务重组计划，已获大多数债权人批准。

浦发唐城：
浦发唐城一期，于2022年9月6日开盘，开盘即磬，共推出341套房源，吸引1057组客户认购，入围分达76.77分。
二期均价6.85万/㎡，300套房源，共150组认购，未触发积分，预计7月22日摇号开盘。
原文戳：一期76.77，二期不要分？唐镇7.06万/平，浦发唐城二期即将入市
未触发积分的原因有以下几点：
· 二期距永安公墓太近，直线300米。

· 距地铁站远，一期的卖点就是紧邻地铁站，而二期距离地铁站直线大概1公里，步行需15分钟，无法和一期相比。
谁都没想到二期会跑的那么远······

· 与华发半岛华庭二期同期上市，意向客户分流。
浦发虹湾：
三期6月15日已开盘，均价8.08万/㎡，推出128套房源131-135㎡叠墅，最终54组认购，认购率约42.2%。
早在去年8月，项目首开时，认购率达186.1%，触发积分（46.25），到了二期，认购率为45.4%，人气直接“腰斩”，此次三期推售也延续了低迷的走势。
据悉，浦发虹湾已经启用了某家大型中介的分销渠道。
原文戳：1000万买唐镇叠墅？浦发虹湾三期8.08万/平，即将认购

02

唐镇房价倒挂的真相

10年前，上海人常说：“内环稳涨、中环趋缓、外环下跌”。
但处于外环的唐镇却从未按套路出牌，由于背靠张江，“张江男女”的购买力都外溢到了唐镇，正因此，唐镇新房的价格近十年也已涨幅高达87%。
再看刚提到的唐镇五大新盘目前均价，融创未来金融城6.8万/㎡、浦发虹湾8.08万/㎡、华发半岛华庭7.06万/㎡、安高申宸院7.06万/㎡、浦发唐城6.85万/㎡。
唐镇的房价水涨船高，起到决定因素的究竟是什么？
可以看唐镇四个存量房的定价盘：大名城紫金九号、仁恒东郊花园、浦发罗兰翡丽、绿城玉兰花园。

仁恒东郊花园
其中大名城紫金九号、仁恒东郊花园、浦发罗兰翡丽被称为“唐镇三兄弟”，现二手房均价分别为10.5万/㎡、10万/㎡、9.5万/㎡，均处于10万/㎡左右。

“唐镇三兄弟”二手价达10万/㎡左右的很大原因是靠着福山唐城外国语小学（培德校区）、建平培德中学的强势学区组合，不过，其不足点则是距离地铁2号线唐镇站、创新中路站都比较远。

此外，唐镇还有着资深的经典老盘绿城玉兰花园，项目建于2012年，开盘时均价约4万/㎡，是唐镇的标杆项目。
绿城玉兰花园分为三期开发，开盘时间为2011-2015年。
一期为绿城玉兰花园御园，由老绿城开发；
二期为绿城玉兰花园臻园，由绿城、葛洲坝联手开发；
三期为绿城玉兰公馆，由绿城、融创联手开发。
绿城玉兰花园现二手价约10-10.5万/㎡，部分房源价达12-15万/㎡。

绿城玉兰花园位于华发半岛华庭的东侧，虽说学区只对口唐城福外小学，但绿城玉兰花园距离地铁2号线唐镇站的距离很近，大概200米。
在目前的存量房市场，唐镇的二手房倒挂看上去很严重。
但拨开往深处看，就会发现唐镇目前推的新盘，无论安高申宸院、还是华发半岛华庭，与唐镇四个10万/㎡存量房的价格是有落差的，与”唐镇三兄弟“的强势学区比，是没有学区的，与临近的绿城玉兰花园比，则是没有可比性的。

绿城玉兰花园
总的来说，唐镇新房现有着2-2.5万/㎡的倒挂差价，但在这2-2.5万/㎡的差价中，是包含了学区与品质成分的。
03

安高申宸院·土拍及规划

2022年9月，安高&安联联合体以504980万元竞得浦东新区唐镇中心镇区PDP0-0405单元C-05B-02地块，成交楼板价42849元/㎡，溢价率9.43%，房地联动价70620元/㎡。
地块四至：东至佑仁路，西至允迪路，南至银鼎路，北至银遵路。
根据规划，项目拟建15栋17-18F小高层住宅，1栋23F保障房以及1-2F部分配套用房。

项目可售住宅约1052套，其中99㎡3房780套，建面约99㎡3房边厅72套，建面约127㎡3+1房136套，建面约143㎡4房64套。

04

项目详细

前期均价：7.06万/㎡
容积率：2.5
绿化率：35
车位比：1：1.2，人车分流
得房率：99㎡79%-80%、143㎡77%
物业：安联第一太平戴维斯物业（6.9元/㎡）
交付时间：2026年6月
项目部分楼栋底层架空，外立面采用局部干挂石材+局部真石漆+局部铝板设计。

项目二期将推6号楼、8-11号楼，共5栋楼，预计318套房源。
户型方面，项目将推建面约99、127、143㎡三种户型：
99㎡2房2厅2卫
143㎡2房2厅2卫

总价约700万起

安高申宸院为装修交付，后期交付效果与已开放的样板房相同。

户型图如下，仅供参考：

05

开发商

开发商为安联、高速地产，全称分别为安徽安联高速公路有限公司、安徽省高速地产集团有限公司。
安联与高速地产同为安徽省交通控股集团（安徽交控）旗下子公司。
安徽交控成立于2014年底，由原高速集团和原交投集团合并重组成立，经过成组整合后，成为了安徽省统一的高速公路投资运营管理平台。
目前，安徽交控运营的高速公路里程达4682km，在建里程1000km左右，占安徽全省的91%。
除了交通运输，安徽交控还拥有着房地产和建筑、投资与资产管理两大主业。
截至2022年6月底，集团资产总额3169亿元、净资产1140亿元。
控股“皖通高速”，“设计总院”两家上市公司。
1988年成立的安联则也拥有着“高速公路、房地产业、多元投资”三大业务板块。
安联高速在先后在北京、深圳、上海等地开发了安联大厦及金融项目。
北京安联大厦，竣工于1999年，位于北京市朝阳区东三环京广桥东北角，CBD的核心区域。
深圳安联大厦，竣工于2005年，靠近政府办公区域。
陆家嘴金融广场，竣工于2011年，广场是集商业、办公于一体。
过了6年，2017年又在上海打造了安联大厦，为写字楼，位于杨浦区。

又过了5年，在2021年时，安联在上海入驻了10余年后，在继写字楼后，开始向房地产（普通住宅）进军。
大家还记得伐，前段时间打出“10%首付即可置业大虹桥”噱头的就是安联旗下的安联虹悦。
此外，安联在朱家角还有着安联湖山悦。
相关阅读戳：“10%首付即可置业大虹桥”？安联虹悦三期，均价4.67万/平！

06

周边配套

▲ 交通出行
地铁方面，项目距2号线唐镇站直线300m，步行可达。
自驾方面，有着外环高速、龙东高架、中环高架、华夏高架路等路线。
▲ 商业
项目旁有着唐融汇商业广场（430m）、阳光天地（680m）、恒生万鹂广场（1.2km）、唐人国际购物中心（1.2km）等商业广场。

▲ 教育
项目旁有着东方幼儿园（400m）、上海民办启能东方外国语学校（780m）、东方世纪学校（930m）、上海市唐镇中学（1.9km）等。
▲ 医疗
项目旁社区医院很多。
稍远些，3.5km处有着浦中中医医院，4.1km有着上海安平医院。
▲ 生态
项目旁有着唐城绿地文化公园（1.1km）、唐镇公园（1.7km）等。
附近还有在建中的龙平公园（约60万方）。
最后，安高申宸院一期积分已达71.88，二期也将于10月底开启认购，届时积分是否会超越一期呢？可以拭目以待。

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会议安排

时间：本周日  10月15日  13：30-16：00
主题：猴子闲聊上海楼市
第一场：猴子嘎三胡不限主题闲聊
时间：13：30—15：30
第二场：提问互动环节（猴子）
时间：15：30—16：00
【可扫码入群报名会议】

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