“920新政”出台至今，已经足足过去半个多月的时间。
刚落幕的十一黄金周，最终成色，广表现并不尽如人意。
不出所料，一手楼各种卖爆，二手房却比节前更为冷清。
广州在节前把压箱底的大招祭出来了，认房不认贷、贷款利率下调、限购松绑、增值税五改二……这一连串下来，市场总得有点反应吧？毫无疑问，在这一系列的政策组合重拳之下，广州不仅旅游火爆，还有楼市。
同样的受疫情影响的市场也正在逐渐修复，楼市企稳回升。
根据中指院数据显示，在长达8天的“十一”黄金周期间，全国一线城市当中，仅广州、上海两城新房成交面积均突破10万㎡。其中，广州更是以超15万㎡的新房成交面积，居四大一线城市之首。且根据合富研究院数据显示，国庆假期，广州新房市场成交环比上升150%。其中，假期不少项目积极开拓客源，全市新收客源较9月增加3成。
在新政出台后，广州楼市终于火起来了，适逢8天的大假期，广州开发商提前抢跑，锁定客源。
尤其是受优化限购政策利好的番禺、黄埔，更是吸引不少购房者到新房项目现场看房，售楼部和板房频现人气爆满的景象。
从以下数据来看，今年在整个双节假期，广州一手房共成交1531套，远超去年国庆假期的556套。不仅成交量翻倍，在今年的十一假期，广州楼市也迎来了巨量的一手楼开盘/加推。
据统计，十一假期，广州一手楼实际开盘/加推约3166套，同比增加66%。
其中，番禺951套、增城906套、黄埔350套、白云188套，新盘中增城、番禺两区占了一半。
但是，扎堆开卖的新盘，和一些去化率低的楼盘，节后可能还会有更多的促销手段吸引买家。
不过，交投气氛好转，从而导致广州不少区域的新房库存急降。其中，优化限购政策后人气爆棚的番禺，新房可售面积较节前下降2.07%，降幅居广州十一区之首。而同样受优化限购政策利好的黄埔，新房可售面积较节前下降1.23%，仅次于番禺。根据合富研究数据显示，当下的广州市场并不单纯依靠“政策利好”驱动，“积极让利”才是促进成交关键所在。这一点，可以从国庆假期新盘集优惠情况来看，在国庆期间，广州的各大项目中有9成项目有折扣或者特惠单位。
而这些特价盘中，有近7成为主城区项目，其中有盘总价最高还能省百万，这力度把二手给卷麻了。
总体而言，“银十”依然是新房市场的集中推货期，且新政所释放了购买力，从各项数据来看，这个国庆，新房的火爆已让大家感受到了政策威力，但与此同时，二手的话题度似乎熄火不少。
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面对新盘的诱惑，以及放盘时的崩溃，如今的广州二手卖家的处境无比尴尬。
特别急于换房的改善买家，从贝壳的数据可以看到，10月7日二手放盘量才139312套。
昨天早上（10月8日）一查，发现挂牌量已经突破14万大关，其他二手房普通也突破14万+！
接下来的广州二手房，不仅有新盘的低价冲击，还有天量挂牌的竞争；以上的数据就能说明一切，你说二手卖家还能好过吗？
虽然节前，广州给楼市下了猛血，但是二手比新政前更难卖了！其实在9月，广州二手房市场情绪有所修复，购买力也在缓慢释放，成交量价还实现两连升。
且9月广州二手房整体网签（中介促成+自行交易）宗数和面积分别为8544宗和85.60万㎡，环比增长4.76%和4.10%，同比增长18.14%和19.37%。
其实在政策放松的几天，贝壳平台上每天的成交量工作日在90套左右，周六周日还能猛窜一下，窜到130套左右。
但是，十一假期广州二手每天大概在40多套，相较于政策蜜月期的成交量，成交量下滑了大概50%。
不过从带看角度来看，二手房带看量和上个月同期差不多，区别在于上个月同期二手房带看55次客户就能成交一个，而现在需要在看105次才可以成交一个。
现在要成交1单二手，比节前难度系数提高4-6成，完全不在一个量级。
当然，不排除有部分是受假期出行因素影响，但广州二手卖房难，有目共睹。
不过，即使现在的广州各区的二手房挂牌价还没太大的波动，但真正成交的辛酸只有卖家才知道...
譬如说老城区原装电梯房，3月放盘到现在，连个咨询的人都难找...即使有人问价，也是带着屠龙刀来的，上来就砍个几十万。
你以为只有城区的二手房如此吗？
如今的广州，郊区更是难上加难，比如放开限购的黄埔区，就连网红小区新福港鼎峰也难逃降价的命运，该小区最贵的时候刺破6万+。
一套88平南向3房单位，原挂牌总价435万，折合4.9万/平。
最终在买家屠龙刀挥砍之下，原地蒸发37万，最终以398万总价成交，折合单价4.5万/平，降价率高达9%。当然砍几十万已经不算什么了，还有些将近腰斩的盘，除了先喷为敬，真想不到能干啥抒发情绪了。
说到这，不得不提加入不限购队伍的“新人”——黄埔、番禺，近期可是抢尽风头。
虽然今年的上半年的番禺风头出尽，但如今的番禺二手房市场却陷入两难的境地。
为何昔日的当红炸子鸡惨变明日黄花？
要知道，番禺一直是广州楼市二手市场成交杠把子，稳站各区TOP1。
先来回顾一下近几年番禺二手房的成交数据。
其中，顶峰的时候是2020年，全年成交18512套，月均卖1542套。到了2021年开始降速，全年成交少了2131套，每个月少卖了177套。且2022年的全年成交对比2年前直接少了6657套，月均成交量不过千。
不过，今年数据还没出来，但从上半年数据推测，在各项新政刺激下，番禺二手月均成交回归到千套水平；但对比3年前，已经不可同日而语。
但也能从以上数据可以看出来，番禺二手房的主要有以下几个重点：
1）曾经的顶流华南板块，二手成交的主流板块。
多年来，番禺的二手成交均以华南板块为主，主要由祈福新邨、华南碧桂园、广州雅居乐花园、华南新城、广地花园等8大盘撑起来。
结合最新的数据来看，基本上每个的二手成交这8大金刚都能占据前面的位置，由此可见这些楼盘的贡献力度不小。
1、华南板块是番禺第一个连片开发的近主城板块，有先天的地理优势。2、在近主城的区域里，群众除了华南板块，没其它可选。
3、华南板块二手供应极大，是整个番禺挂盘量的近4成。此外，价格不高，2字头到4字头都有，且和区域一手房有一定的价差，二手就显得有性价比。
此外，华南板块近就业区，有较好的通勤距离，且二手小区多为成熟的居住大城，加上园区低密+管理不错，以及大盘应有尽有的教育、医疗、商业配套，成为前些年很多购房者买房考虑的原因。
不过，如今的华南板块已不复当年。
根据贝壳数据来看，如今华南板块的几个标杆盘，价格下跌、成交放缓。
此外，还有网红次新盘的万科欧泊也面临同样境况，降价明显。还有几个千户大盘的带看成交量也不乐观，比如祈福新村、南国奥园、锦绣香江、华南碧桂园、华南新城，在3、400的供应下，近3个月的成交量平摊下来，显得无比凄凉。
其中，祈福新村，2000多套货同时在卖，带看有近5000次，但是成交量3个月只有81套，也就是月均27套。
这就意味着，在2000多套的供应里，这个成交量只有1%。
如今的华南板块，正进入被抢食的阶段。
2）番禺的二手被新房全面截杀，客户必然被分流。
现在形势下，番禺进入全面开发阶段，华南板块遭到周边新房全方位截杀，客户被分流到刚需刚改板块南站、创新城，以及改善板块长隆万博。
且，如今的番禺的新房和二手价差抹平，甚至比二手便宜。
比如说星河盛世锦城，低密大社区，配套样样有，且未来靠着万博创新城还有变量，95-128，开盘只卖3.2-3.9万/平。但是隔壁的雅居乐二手，业主挂牌3.5-4.5万/平。不过，我们也可以从中看清，目前番禺的新房格局已经很明确。第一梯队：长隆万博板块，主要以华润长隆万博悦府、耀胜新世界、越秀万博和樾府楼盘为代表，价格在5-7万+之间。
第二梯队：围绕长隆万博板块的周边次核心板块，主要以南站、创新城、大石、番禺客运站、番禺广场为主，价格3-5万+。第三梯队：莲花湾汽车城一带为主外围区域，价格为2-3万/平。从选择性上来看，目前的番禺新房全线都有供应，而且位置不差，可以满足不同家庭的购房需求。总体而言，如今的广州二手市场，卖房是人生最卑微的时刻，特别新房供应充足的区域，且受新政的影响，广州的二手挂牌已突破14万套。
未来广州的二手房不仅要被买家大刀开砍，回头可能还会被中介pua，搞得自己的房子好像有多不堪，不打骨折根本没人看得上。
与新房市场轰轰烈烈的开盘加推、促销大战相比，今年的国庆假期，广州二手房市场则显得“低调”多了。
但，随着政策利好落地，无论是新房还是二手房，市场活跃度都有所提升，从整体来看，新房的热度明显要高于二手房市场。
与此同时，楼市分化也愈发严重，区域之间、项目之间都存在一定的分化现象。除非项目/房源地段好、价格好、性价比高，否则很难吸引到买家。
不过，对于买家而言，这个时候，也将有更多机会淘到笋盘。
最后，问题来了。你觉得眼下番禺想卖二手房，业主只有降价割肉一条路吗？
