业主入住后没有签订过物业服务合同,由开发商选定物业并签订前期物业服务合同,业主需要一直遵守吗?
作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:53 | 时间:2023-10-13 02:50:54
小周新购买一套小区的房屋，开发商交房后小周一直未装修入住，小周在外地工作为新房装修努力打拼挣钱，就在小周对入住新房充满期待的同时，却收到法院的传票。小区物业以小周不交物业费为由，起诉小周缴纳物业费。
但，小周一直没有入住，也没有签订过物业服务合同，更没有享受过物业服务，小周心中愤愤不平，认为自己不应该缴纳物业费。
前期物业服务合同定义
前期物业服务合同何时签署？
《物业管理条例》第25条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”实践中，开发商一般将《前期物业服务合同》作为《商品房买卖合同》的附件，由购房者在签约的同时予以确认。
前期物业服务合同对业主产生效力吗？
《民法典》第939条就建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同的约束力进行了专门的规定。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。据此，业主在向建设单位购买房屋时，如建设单位已选聘物业服务人的，应视为业主无异议，在后续物业服务合同履行过程中，即便业主对物业服务人存在不满，均无权主张物业服务合同无效或者拒绝支付物业服务费。
未入住的业主也需要缴纳物业费吗？是否可以要求降低物业费？
《民法典》第944条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”
因此，如果业主收房后实际未入住，按照规定一般仍然需要支付物业费，不过有地方给予相应的折扣优惠措施。
业主是否可以更换前期物业服务公司？
《民法典》第二百八十四条规定:“业主可自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”
《民法典》第九百四十条对前期物业服务合同的终止情形也作出了规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
故，根据上述规定是可以终止物业服务合同的主体包括“业主委员会或者业主”，但这里的“业主”，指的并非单个业主，而是基于法律规定比例的业主。其次，前期物业合同的终止以及新的物业服务人的选聘是同时发生的，必须是业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效后，前期物业服务合同才终止，也即是说，业主委员会或者业主并不能在没有确定新的物业服务人的情况下直接终止前期物业服务合同。
如何更换物业公司？法律规定哪些程序
释》第十八条确定的违约金计算标准确定出卖人应承担的违约责任。
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