开发商能否将网签商品房再行抵押？

开发商将已经出售给购房者，并办理网签备案的商品房，抵押给他人（一般是抵押给银行，进行贷款），不动产登记机关办理抵押登记。此时，购房者该怎么办？下面以（2020）渝05行终795号案件为例进行说明。

一、案件事实

2015年4月20日，代某利与宝泽公司签订《重庆市商品房买卖合同》，代某利购买位于重庆市江津区鼎山街道江洲大道XX号XX车库XX号商品房。代某利已向宝泽公司支付相应购房价款，宝泽公司已将商品房交付代某利使用。当日，代某利和宝泽公司申请商品房现房买卖备案登记。

2015年7月10日，宝泽公司与郭某钒签订了《重庆市房地产抵押合同》，宝泽公司将位于上述商品房抵押给了郭某钒。2015年7月14日，宝泽公司、郭某钒申请案涉房屋抵押权登记，同日，原重庆市江津区国土资源和房屋管理局作出抵押权登记。

二、诉讼方案

代某利以重庆市江津区规划和自然资源局为被告，以宝泽公司、郭某钒为第三人，向江津区人民法院提起诉讼，请求撤销该房屋抵押登记。

三、裁判说理

依据《不动产登记暂行条例》第二十二条“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。”《中华人民共和国物权法》第一百八十四条“下列财产不得抵押……（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产”之规定，对于所有权、使用权有争议的不动产，不动产登记机构应当不予登记。

第一，案涉商品房属于有争议的财产。本案中，宝泽公司和代某利于2015年4月20日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定宝泽公司将案涉商品房卖给代某利，同日代某利支付了商品房价款，并办理商品房网签（现房），案涉商品房所有权可能即将发生变化，本案所涉商品房所有权、使用权存在法律规定的具有争议的情形。关于江津规资局辩称代某利与宝泽公司未完成备案手续，不具有对抗第三人的效力问题。本案中，代某利与宝泽公司是否完成后续手续，并不影响二者存在商品房交易的事实，无论是现房还是预售房，不得抵押的条件是所有权、使用权存在争议，而非所有权已经发生变更，故江津规资局的该项意见，不予采纳。

第二，江津规资局在作出抵押权登记前，应当审核是否存在权属争议。江津规资局在办理案涉商品房的抵押登记时，代某利与宝泽公司已办理网签，在江津规资局的系统内能查询到代某利与宝泽公司商品房的交易情况，江津规资局作为登记机构，因在其负责管理的系统中进行“网签”，故对此具备相应的管理职能，负有相应的注意义务，但是江津规资局在办理案涉抵押登记时，未能在其管理的网签系统中核查到该房已售卖的事实，即未尽到审查中须履行的注意义务，对存在权属争议的商品房办理抵押登记，违反了《不动产登记暂行条例》第二十二条、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条的规定，该抵押登记依法应予撤销。

四、判决结果

依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定，判决撤销重庆市江津区规划和自然资源局于2015年7月14日办理的重庆市江津区鼎山街道江州大道XX号XX车库XX号房屋的抵押登记。