曾经非限购区扛把子的顺德伦教，是其中典型。屁大点儿的镇，新盘扎堆，清一色卷刚需产品。最近，伦教扛把子--广佛保利城组团传出12xxx的价格，让人震惊。
当初该盘是伦教之巅，刚需产品最贵上过2.4万+，即便现在还有卖2.2万+的货在硬撑，但不妨碍该盘组团放出12xxx的货。除了最早期的保利中央公园，该项目还有3个组团，分别是云启、天耀以及品悦。
目前还硬刚2.2万+的是云启组团，步行道3号线荔村站约450米。
占地约7.5万㎡，14栋高层住宅组成，全是2梯6户，高峰期好楼层卖过2.4万+。目前主推面积为84/103㎡带装修三四房，报1.6-1.9万/㎡。最贵的价格就在8栋楼王，整体报价2.1-2.2万/㎡。恕我直言，高溢价买楼王里的刚需产品=冤大头。自己喜欢无所谓，以后卖二手，其它差楼栋的刚需货会把楼王的价格拉崩。楼王上的改善产品，在二手市场上才有点差异化。户型图如下：喊出12xxx的价格，正是天耀组团，距离步行道3号线荔村站约650米。涵盖75-121㎡，报1.5-1.8万/㎡，部分低楼层特价14XXX元/㎡。开头大红海报单价12xxx的，就是该组团6座配建房，毛坯交付，当初拿地要求开发商配建给政府，100平左右的3房，120多万就能上车。虽然楼下有公交氢能源加气站等硬伤，但这价格真狠。该组团户型如下：最后品悦组团位于顺德医院东侧，占地约2.3万㎡，由3栋住宅+3栋公寓组成。目前主推76-103㎡，报1.5-1.6万/㎡。该组团占地面积最小，隔壁还有自家公寓，至今网签惨淡。相比之下，伦教其它盘也好不到哪里去，整体如下，不乏地王亏到裤衩里。龙湖江与城卖现楼，产品及园林做得都比较好，不过离地铁口就比较远，大概1.3km。该项目降价比较猛，最贵时也卖1.9-2.2万/㎡，对比现在降了最少5000元/㎡。港龙滨江公园亏本出货，第一次来佛山拿地就被套了。楼面地价10214元/㎡，去年首开就1.3万+带装修，如今已经干到12xxx。隔壁的华福金湾水岸也已入市，主打望江，最大面积做到了177㎡，相当“大胆”。
最悲催的要数佳兆业了，2年前拿地价近1.3万/㎡，后来开盘13xxx，如今疑似推出项目，由承建方远大建管接手。虽然能望江，楼下是公园，但在伦教这俩玩意儿难溢价。之前该盘吹网签多，其实是有批佳兆业的理财债主被迫抵房。最近该盘特价直接击穿地价，12XXX元/㎡起，太难了，后面还有大量货呢。
面对伦教如今遍地扎堆的刚需产品，开发商早已刺刀见红。何以至此？先说伦教基本面，它被大良和北滘包夹，东部与广州番禺一桥之隔，虽然是广州穷地方，但也算临广。配套最大牌面是地铁3号线穿心，可快速接驳广州7号线，还有规划11号线、13号线一期，让它在彼时一众非限购区里，不可一世。后来全国大V炒北滘新城时，隔壁伦教被带飞了，外地客疯狂涌入，房价创新高，成交量飙升，一众开发商冲进去抢高价地。后来行情转冷，投资客消失，伦教房价就绷不住了。与其说过去炒得太高，不如说伦教的综合配套太拉胯，根本就难支撑那样的房价。看看伦教的城市面貌、商业和教育配套，连本地的高端购买力都留不住。这种配套本就差的地方，房价失去了护城河，还刚需产品扎堆，可想而知。对比市面地段配套丰富、且投资客少的改善产品，即使行情回调，它们下跌速度也会慢得多。因为配套本就是房价的护城河，什么配套都有，购买力就丰富。而且改善群体买房自住，不会那么快卖，改善产品供应也少，避免了挤兑。※佛系楼市已聘请广东捷顺律师事务所为法律顾问。
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