全是回迁，楼层偏高，估计得天天坐电梯，貌似那边的板楼都是这样的。

绣菊园有一条可以看做中轴线的路，东边和西边有不少差异，你看楼的外形就能看出来，东边的像紫绶园多一些老旧一些，西边相对稍微新一点，关于火车和地铁，除非是离得最近的一个楼，剩下的几乎无感。

绣菊园倒是不太吵，就是楼有点旧了，5号楼稍微好些，1到4差些，没有回迁房，回迁房都在紫绶园。

绣菊园东边和西边都有板楼，都是14层，但也不同，东北的几个老点，东南和西边的新点，外形不一样。

绣菊园分好几个区，一定要早上晚上都看，注意中间的那个空地和北边的火车道。

之前有个朋友住绣菊园，应该是西区吧，靠近易事达的那边，我去逛过几次，走到小区中间的时候其实感觉挺好的，但是朋友家在靠北边点的地方，虽然窗子是朝南的，但是我觉得地铁还是很吵，一会儿一趟呼呼过去了。大周末的开窗吹风都不行……不过主里面的人已经习惯了，没觉得有太大问题。

绣菊园，北园太差，南园太吵。

看了绣菊园70多平，东向，中间层，客厅不好用。

望春园在去年密集看房时也去看过，位置还不错，离5号线很近，整个老北苑都是北京城建盖的，户型一模一样，虽然是08年的房子，小区老化比富力桃园严重太多，北苑路北延之后，天通苑大军南下，可能会对望春园带来一定影响。从涨幅上来看，望春园也差点意思。

除了望春园板楼，北苑那几个小区的户型都挺奇怪的。

望春园年代新，房型不错，小区环境好，人车分流，离地铁很近，但开车出来稍有不便。

望春以前应该是公园2008，电梯问题拉过大横幅，立水桥积水他肯定淹，楼龄应该和天居一样。

说说比较熟悉的望春园吧，在老北苑里肯定算得上环境最好的了。如果有了小孩肯定更是方便，人车分流，绿化也不错，还有小朋友玩的滑梯秋千啊，池塘。小区里面还有一个私立幼儿园。其中的几栋板楼环境更好，人少，一梯两户。西门门口的路马上就要通了，以后开车肯定方便多了。

我听中介说，望春园的业主不让打开西门门口那条路，嫌开通后车太多，一是吵，二是越来越堵。但是如果路不通，现在从望春园开车出去还是挺绕的，不方便。看过最靠南的板楼，那客厅可真大呀。

望春园，老北苑最舒服的小区。

望春园的最大优势是建筑年代较新，出房多。

提到老北苑，肯定望春园房子最新，但是自从北苑路北延，望春园会有迎来天通苑的车流，估计居住品质会下降。茉藜园，清友园，绣菊园其实差不多，单价也比较接近。这几个小区分别靠近北苑家园西站或者北苑家园站。可以坐621,107等到5号线立水桥南，也可以做596，专81,484到13号线北苑站。论交通便利性，这几个小区还是不错的。

望春园对应和平街一中北苑分校，也是渣校。望春园总体和国际港差不多，多个配套幼儿园，周围比国际港环境还差，快10年了一直那样。这俩盘孩子上学之前肯定都得换，看哪个这几年住着舒服就行了。

望春园前一手业主、中建国际港现一手业主（没自住）的个人观点：望春园交通不便，在老北苑的一个角落里面，距离13号线和5号线都不近，13号线简直可以说很远，1.5公里左右，5号线看似不远但实际走起来可不近。2007年左右的房子。学校渣渣。中建国际港交通方便，门口就是地铁四号线枣园站，早上想上车肯定能上去的，周边环境还可以，房子更新，2013年左右的房子。学校对口枣园小学，无学区，可忽略。

望春园较新，好户型不少，小区环境好，人车分流。缺点也很多：小区北侧高压线，紧邻13号线和京包线，夜间火车鸣笛过往噪音明显。该小区是老北苑地势较低地区，大暴雨易积水严重。公交出行基本只能指望5号线地铁，去公车站骑单车还可以，步行有些绕。老北苑公交对东面的几个小区比较便利。开车出行，现在北部线路逐渐车多，望春园的车进出以后堪忧。除了小区楼龄较新外，没太多优势。对噪音敏感的，睡眠不好的别选这里。依赖5号线的人可以考虑望春园，华发颐园。茉藜园就是公交很方便，标准工薪族小区。

望春园北侧所有的楼，除了北向，别的听不到噪音。积水的问题也早解决了。并且现在望春园出行比以前方便多了。

望春园邻居素质高，邻里关系好。

我是望春园老业主，虽然现在已经不在那住了。望春园的出行购物方便、物业服务（普通小区中不错的）、邻居感情、孩子间感情的好，住在里面的人都知道。

小区环境望春园更好，但是确实很不方便。

从房价来看，望春园确实比茉藜园更贵。环境和房龄，望春园占优，交通和与小学的距离，茉藜园是占优，看在乎哪块了。

望春园还是比较推荐的，人车分离，绿化好。尤其是养娃很方便，小区里很多业主都是带娃的。交通北苑路北延后反而感觉是方便了，以前只能从南边物美前面的十字路口出去，很堵。现在可以从北苑路直接上，转安立路也行。安静程度其实如果不是北边朝北户型，还好。偶尔京包线的火车鸣笛能听到，13号线基本没影响。茉莉园从地理看离物美、易世达更近，生活可能更方便些。小区内就不是很了解了。

看了101平的，看中小区环境好，住得舒服。装修也还不错。又有些担心周边配套不好，没有升值潜力。而且两居面积太大，不是刚需房，换房不好出手。

望春园离地铁和公交站更远些，如果开车，望春园进出小区的路上车停得太多太乱，如果没有固定车位，停车麻烦。小区内有幼儿园，双语班四千左右，这个价钱放在望京绝对算便宜的。

看了西南一套，低楼层，在塔楼拐角，有遮挡。人车分流，环境好。基本自住，感觉人的素质都不错。

望春园挨着地铁线和立通路，离5.13号线都不远，到森林公园步行2公里，近的有立水桥公园，立水桥西南侧要开一家麦德龙，已开一家电影院都很方便。

住过望春园，地铁太挤，地库太贵，其他没毛病，小区西门晚上的麻辣烫贼好吃，没学区，上学还得再换。

望春园整体朝西的户型（有小窗朝南）我去年7月看的时候，同样价格能买富力最好的两室双卫户型，现在只能买C区的两室一卫户型，涨幅差了好几十万。

老北苑望春环境物业拔尖，小区环境绿化挺好，物业也挺负责，而且人车分流，小区里不像其他小区那么乱糟糟的看着。只不过北苑北路开通，临近路边的8、9、10号楼的北向房间避开就是了，1、2、3楼后面是花园绿地，离北苑北路挺远，介意高压线避开北向房屋即可。5、6、7也可以，同样避开北向房屋。出行也很方便，走路到立水桥南10分钟吧。小区东西大门口没有茉藜园门口那么乱糟糟的小贩啥的，挺僻静的。

出手了公园2008，105号楼西向两居（东向两居能看见铁路，应该会吵，所以没选），朝西怕西晒，不过这个房子没有这个问题，因为西边有格挡，我大概测算了一下，大概每天能见3-4小时的太阳，也比较安静，楼下景观也不错（就是安慰一下自己）。就是比较窝风，这个户型在楼的前面，离高压线远。已经买了，就不考虑这么多了。

莲葩园单价低是因为大户型多。

莲葩园其实还不错，单价低还是因为大面积两居户型太多。这个小区的三居一点不便宜。小区最好的两居户型是120平的两室两厅两卫无二次采光，还能改三居。这个小区交通并不差，起码和望春园差不多，反而清友园交通不行离两个地铁都不近。莲葩园购物及其方便，小区南边就是物美超市，菜市场，还有易事达商场。北苑家园里最差的是紫绶园（太老和回迁），其次是是绣菊园南区（太吵），环境最好的是望春园，性价比最好的是莲葩园。

莲葩园应该是最好的一个，租户少，安静，物业还行，单价低是因为都是大户型，总价不低，莲葩园2居有的没有二次采光问题。

我是莲葩园住了10多年的住户。较长时间不考虑小孩的可以考虑绣菊园南区和茉莉园（走路到公交车站，地铁站更近）；如果有小孩莲葩园非常好，相对于其他老北苑小区来说人少安静，租户比较少，开车到奥森很方便。莲葩园的户型客厅都比较大，所以家里人口多有隔个卧室出来的。莲葩园的价格为啥这么洼我也想不明白，也许是交易量比较低吧。缺点（老北苑共同点）没有学区，所以孩子上学后大部分邻居都搬走了。除了换房的，我认识的几个邻居（包括我）都把房子留下来，打算10多年后再回来住。另外停车不方便。

目前来看北苑家园最宜居的小区是莲葩园了，安静不临公交道，租户少，买菜购物方便，出行地铁距离也不远。茉黎园的问题是人杂而且环小区都是公交有点吵；望春园是高压线和北苑路的问题；绣菊园太老人也很杂；清友园离5号线太远。拂林园其实不算贵，但140以上的大户型太多，而且小区没绿地，当然最致命的是南边和东边的马路。

看了莲葩园塔楼，7/25, 基本算是东北朝向，客厅朝北有窗户，主卧朝东南有窗户。

茉藜园一居基本都是次采光，户型太差了，卧室全天基本上都要开灯，原来在那边租过房子。

茉莉园的一居卧室黑，厨房的油烟容易跑到卧室去，慎重。

茉藜园的一居卧室和厨房是一个窗户。

茉藜园小区好，户型差，二次采光硬伤。

茉藜园这边就图个去地铁方便，居住成本低，别的就不要指望太多了。这也是北苑为什么总涨不上去的原因，因为学区，物业都非常一般。另外，茉藜园的地暖，最好铺地砖，还暖和一些，铺地板冬天真就爽歪歪了。

茉藜园3居很抢手，3居的户型还是很赞的，客厅主卧次卧都朝南，现在这种户型，又在140平之内，太难啦。

茉藜园还是地暖和温泉入室，小区也比较大，绿化还可以。

茉藜园是有温泉水和地暖，但是人多，杂，比较吵。次卧是二次采光，比较憋屈，白天都几乎得开灯。而且还和厨房共用一个阳台，长期油烟可能影响健康。

茉藜园好，楼新，有温泉入户，中间花园也大，就是停车困难。

茉藜园是04-05年的，地铁1站地吧，公交很多，购物方便，小区绿化好，但环境没法不咋地，1居和3居的户型普遍很好，2居很一般。

茉藜园我觉得户型比天居好很多，哪怕是两居，但好像采光不是很好，每层户数不少电梯不理想。

我一进茉藜园就觉得压抑，楼高又密，当初看房那个小区就没考虑过。首推望春园，北苑路北延开通之后方便多了，清友园也不错。

北苑家园要买就买三居，那里的三居性价比高，两居户型大多比较奇怪。

茉藜园三居户型还不错，小区就是住户多所以看着人杂一点！

我自己买的就是茉藜园的房，我还挺喜欢的，真心方便，适合首次置业。但是改善需求觉得差点意思，毕竟那个容积率，又没学区。