天瀑·学府概况

近期，龙洞堡新盘天瀑·学府的园林景观开始在销售同行的朋友圈流传，其园林是中式美风格，利用假山、流水、绿植、回廊建筑等塑造移步换景的院落景观。

其实，关于天瀑·学府的建筑风格，楼盘官微早已有较为详细的介绍，不过随着实景的呈现，中式园林风格还是会赢得市场的关注。毕竟只要实景做得好，园林的精致美很难拒绝。

天瀑·学府位于南明龙洞堡见龙洞路与华新街交汇的西南侧，项目规划总用地面积62838.7平方米，总建筑面积204893.09平方米，规划共25栋楼，最高建筑高度为54.4米，最高建筑层数为18层，建筑密度24%，容积率3.1。

其中住宅共有14栋，规划设计户数为1502户，停车位1601个，其中室外停车位150个，室内停车位1451个。

楼盘鸟瞰图

项目数据能真实的感觉到，这是一个中小体量楼盘，建筑密度和容积率稍有偏高，不过还在可接受的范围内。

楼盘设计图和效果图已经公示，从规划的效果图可以看出，住宅楼栋呈围合布局分布，有着较好的楼间距和采光视野。另外，楼盘鸟瞰图可清晰看到，部分户型带有较大面积露台，但是露台没有绿植。

实景大门

目前，项目中式风格的社区大门已经呈现，部分细节可以真实的感受到；销售中心早已经开放，购房者可以实地了解楼盘细节；中式园林还在抓紧施工中，相信很快就会正式开放；楼盘的户型早已经公开，营销政策基本确定了。

项目的具体开盘时间还未定，等预售证下来就会开盘。

天瀑·学府户型

看户型细节之前，先看项目楼栋的产品情况。

天瀑·学府共有14栋住宅，楼栋编号1-16#，没有4/14号楼的编号，楼栋总层高均为18层。很明显是一个中高层项目，这是区域限高的设计结果。

项目不大，但产品类型比较丰富，户型有普通3T8户小面积高层，2T4户普通平层和跃层，以及顶跃产品。

户型分布

具体户型分布情况如下，楼盘东南西北四角为小户型平层，建面69.8-79.5平，楼栋编号1/6/11/16#；

中间“楼王”为较大面积户型平层，建面105/143平层跃层，顶跃143/172平，楼栋编号8/9#；

其余楼栋为普通平层和跃层混合，建面89/105/118/128平，顶跃有115/140/143/153平，楼栋编号2/3/5/7/10/12/13/15#。

下面来看户型细节：

建面69.8A1户型

A1“云澜”建面69.8平户型，2房2厅1卫。

该户型为端户，原始户型为公区 ＋ 2个阳台设计，这2个阳台可改造成一大一小房间使用。

户型优点：阳台赠送一半面积，这对购房者来说，可以节约不少钱。

户型不足：装修成本提高。

建面69.8A2户型

A2“风隐”建面69.8平户型，2房2厅1卫。

该户型为中户，原始户型为一卧室 ＋ 一个大阳台设计，户型有两个生活阳台，空间功能完善。

户型优点：功能完整；有一个大面积阳台赠送，阳台能改造一个较大面积主卧。

户型缺点：改造成本还是有的，不过比第一个户型空间功能更好。

“芳华”建面79.5户型

“芳华”建面79.5平户型，3房2厅1卫。

该户型就是一个很紧凑型的三房了，有完整的入户玄关，并且空间布局更为合理和完善。

户型优点：原始户型为2个卧室 ＋ 一个阳台设计，这给户型空间改造留足了空间，也让另外两个卧室空间得到了扩充。

户型缺点：这种户型改造费用是难免的。

总体来看，这是小户型中综合性最好的户型，3房空间虽不大，但多一个空间多一种选择更容易让购房者接受。

“揽境”建面89户型

“揽境”建面89平户型，3房2厅1卫。

改造后的户型为传统竖厅结构。入户花园后是玄关，公区开间3.6米，有一个阳台及露台，动静分区等，这些都是户型空间结构能看到的，是一个较为传统的三房布局。

户型最大的亮点，是房间有一个连通的大阳台，按一半面积计算有很大的赠送了，该宽阳台可改造为一个次卧 ＋ 带卫生间的主卧。

不过不足之处也很明显，户型的3个卧室都需要改造，这装修成本可不低。

另外，户型有带露台设计，露台为3层一个循环，部分露台使用不太方便，容易对卧室带来干扰，特别是靠近主卧的一个露台。这也是T4设计难以避免的缺点。

“云璟”建面105户型

“云璟”建面105平户型，3房2厅1卫。

105平与89平户型类似，但也有很大的不同点，公区与主卧的空间尺度要大一些，特别是公共活动区域。

105户型公区开间做到了5.4米，加上露台面积，公共活动区域很是“豪华”了，该户型的样板房做出来，肯定比较吸引购房者。

户型优点：大赠送是少不了的，一大一小两个阳台可改为次卧和主卧，并且主卧的空间尺度还是不错的，但是主卧的纯居住区（不加卫生间）面积能达到14.19平。

同样，该户型的3个卧室也是经过改造后得到的。露台3层为一个循环，主卧外的露台干扰难以避免。

“泊·云间”建面118户型

“泊·云间”建面118平户型，4房2厅1卫。

118户型为跃层带露台户型，这种户型算是市场上的一种“新”户型，跃层大赠送 ＋ 露台赠送，竖向和横向都要空间，充分体现了“优+优”赠送大。

原始户型为2房 ＋ 大公区和挑空赠送设计，可根据需求改造3房或4房户型使用。整体来看，户型大开间，挑高，大露台是户型的价值卖点。

“栖·星辰”建面128户型

“栖·星辰”建面128平户型，4房2厅1卫。

128户型为跃层带露台户型，该户型可参考118户型，整体空间尺度比118户型要大一些，特别是公区部分。

“隐·辉月”建面138户型

“隐·辉月”建面138平户型，4房2厅1卫。

138户型为跃层带露台户型，横厅设计让公区开间达到了9米，公区面积只能用“奢华”来形容，也是该户型最大的亮点。

户型在端户位置，能得到不错的园林景观视野。有两个露台将直接面对园林景观，视野感是很足的。

看户型原始结构体，该户型空间灵活性很足，可根据需求改造3房或者是4房等。

“御·山河”建面143户型

“御·山河”建面143平户型，4房2厅1卫。

143户型为跃层带露台户型，是楼盘“楼王”的跃层户型，也是除顶跃外面积最大的户型，户型空间尺度自然是最优的。

该户型可看做是138户型的细节放大版，不过与138户型比较，布局略有不同，并且尺度感体验感更好。

独立玄关，横厅设计的户型公区开间达到了9.4米，也是横厅布局的好处，最大限度地拉大了开间和公区的空间面积，宽大的采光让空间尺度更加豪华。

由于户型在“楼王”的位置，大露台设计可以使户型拥有更充分的园林景观视野感。

不得不说，143户型的设计充分体现了跃层户型，只有在140以上的面积才能发挥尺度感。

综合来看，天瀑·学府的户型设计，比较好地结合了楼栋的位置和细节。楼盘不大，但是户型类型不少，这也是贵阳楼市的特点，什么都想要，什么都不想放过。

总结起来，天瀑·学府的户型充分发挥了目前贵阳户型设计的优点，取户型赠送之优点，赠送往大了做，尽量让购房者花更少的钱，买到更多的实用面积。

不过，这样的户型设计，会严重拉高后期的装修成本以及牺牲平台设备的空间。不知道是户型设计的关系，还是户型没有完全体现设备平台的位置，请以具体的户型设计输出为准。

天瀑·学府城市板块

这不就是白云建发的缩小版么，贵阳又一个“小建发”？

随着天瀑·学府园林实景图片在购房群流传，不止一个人提出这样的看法。

确实，天瀑·学府与建发有点关系，房企背后有“闽系”背景，并且楼盘的园林设计也是采用建发园林设计单位原班人马，打造了与白云建发很类似的中式园林景观。

园林效果图

大概是天瀑·学府看到了白云建发的成功，想借助中式园林景观为楼盘增加价值卖点。建发在贵阳楼市的成功，除了位置，国企等因素外，中式园林景观的营造是一个很大的因素。

中式建筑，江南园林实景的实景营造，确实可以给购房者带来强大的视觉冲击，以及难忘的实景沉浸体验，楼盘的初次印象分能留下极好的印象。

正在施工的园林一角

正在施工的园林一角

正在施工的园林一角

正在施工的园林一角

那天瀑·学府有了中式建筑风格和园林景观，能取得建发那样的成功么？这需要看楼盘所在的城市板块情况了。

天瀑·学府位于贵州双龙航空港经济区内，东邻见龙洞路、北邻兴业路、西至弹性道路。这里属于南明龙洞堡太升国际商务中心板块，区域集中了龙洞堡区域目前最为优质的城市资源。

例如商业办公中心太升国际等，优质商业砂之船奥特莱斯，地铁2号线（小碧站距离楼盘很近，步行可达），医疗资源市第一医院分院等。另外区域的教育配套也在建设中，见龙中学项目规划设置30个班，每班50人，共计1500人；见龙小学项目规划设置36个班，每班45人，共计1620人。

这里需要补充，城语在其学校附近的新盘踩盘得知，见龙小学和见龙中学建设完成交付后，会引进李端棻教育资源及师资过来帮助教学，学校名字会改名叫做李端棻中小学。这里只是小道消息，具体情况请以官方实际名字为准。

如果学校改名，并且有李端棻学校教育帮助，确实能给楼盘增加价值输出点。也能增加购房者对楼盘的认可。

放大城市板块分析，楼盘所在的太升国际板块属于龙洞堡城市较为中心的区域，加上板块的优质集中资源，楼盘也有不错的竞争力。

目前，就天瀑学府现有效果图及信息，只能看出项目是一个“精致”中小楼盘，更多的细节需要后期才能了解，如房企实力，产品细节，销售价格，物业服务等。

特别是物业服务这些，如果后期管理好，真能做到一个长期的“精装”楼盘。

天瀑·学府市场

又码了不少文字，是该总结的时候了。

综合楼盘的位置和产品特点，楼盘定位刚需 ＋ 初级面积改善，如果后期物业服务做得好，可以加上品质二字（品质是城语的期待）。

楼盘的小面积平层，面积都不大，很适合刚需购房；跃层户型面积有中、大面积，较为适合面积改善的购房者。这样的产品设计，也是基于龙洞堡的市场特点。

毕竟龙洞堡区域的市场，还不具备楼盘上来就做全大面积的户型，这点后面会继续分析。

目前，楼盘前期的营销政策已经出来，可做低首付2-3W，实得单价预计在68xx-7500元每平，楼盘交付标准为毛坯。备注，这不是开盘的单价，具体价格请以实际为准，具体交付时间请以开盘输出信息为准。

天瀑·学府上来就做低首付政策，也是对龙洞堡市场无奈的一种体现。近3年来的龙洞堡市场，已经没有了2017-19年的火爆，楼市下行让龙洞堡暴露了市场竞争不足的短板。

龙洞堡在最新的城市规划中，被定位“组团”型城市，扮演城市发展的辅助角色，承担主城区产业和人口转移的责任。这对龙洞堡的长期发展来说，是很不利的，中心城区的优质资源，龙洞堡很难分一杯羹。

再者目前龙洞堡区域的空港经济定位，发展并没有达到预期，这也是基于贵阳城市能级的限制，无力支持更高级别的空港经济发展，导致无法建立强大产业竞争力，空港枢纽对外吸引和竞争力不足等。

再看龙洞堡现阶段的楼市行情，市场认知度低，竞争力不强，低首付遍地，楼盘品质不高等，这些都是新进龙洞堡市场楼盘需要面对的问题。

这也是天瀑·学府楼盘定位和低首付的根本原因。天瀑·学府楼盘能在这样的城市、楼市环境中取得好成绩么？期待能有好成绩。

以上文字就是笔者对天瀑·学府户型的些许看法，如果您有关于楼盘的更多见解，欢迎评论区留言。如果您想在贵阳买房置业，笔者也能陪您聊房，带您看房，笔者联系方式可扫文章开头、结尾处个人二维码或者是私信。

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