这几个月整理成交数据，楼市的跌幅还在不断扩大，从21年的高点到现在，深圳整体跌幅已经接近30%。这样的跌幅意味着高峰期买房的，30%首付已经跌没。而部分跌幅大的片区，不光首付没，卖掉还要倒给银行钱。于是“业主免费送房”、“中产一夜返贫”的故事屡见不鲜。

如果把30%跌幅量化到深圳所有商品存量房中，现有存量商品房约200万套，套均总价约600万。得：600万×30%×200万套=36000亿。

根据深圳统计局数据，深圳2022年GDP总量为3.2万亿，也就是说，这一轮跌幅到目前为止，房价跌了一年的GDP。如果按照深圳人均收入换算，相当于跌了深圳人三年的收入总和。

看到这些数据，自然而然有人会联想到美国、日本的房地产崩盘，深圳会不会发生这样的情况，深圳的泡沫究竟还有多大？

日本的房地产崩盘过于离谱先不谈，美国房地产08年的崩盘。当时的美国人可以零首付买房，而且不止一套，加上贷款利率便宜和气球贷产品，不管有没有钱，有没有还款能力，全民上阵买房，连当时的保安大爷都人手几套，房价在几年时间里顺其自然的翻了几番。

这种模式下，只要房价一直涨，大家就能一直玩下去。但是这种模式到达极限高点时候，一定会崩盘，于是次贷危机孕育而生，从而引发全球性的金融海啸。

而我们国家的楼市跟美国不同的是，政府严控次级贷款和首付比例。所以购房贷款得审核资格（征信、流水、收入证明），以深圳为例，首付成数最低30%。在这样商品房制度下，这种模式可以楼市呈现繁荣的同时，尽最大程度预防系统性金融风险。

只要有收入跟上，就不会停止月供。在房价还没有把首付跌没之前，也不会摆烂。即使有少部分停止月供，也不至于影响到全局。所以即使发展到后面，也不至于出现美国日本那样完全崩塌的情况，因为政府早就为房地产铺了一张温柔的着陆床。

中国这么多年的经济发展，完全得益于浩浩荡荡的城市化进程，1998年房改之后，房地产的腾飞是经济的强大支撑。开发商举债建房，居民贷款买房，政府发行债券基建，上下一心以透支未来为代价发展当下。只要人口不断涌入城市，只要房价继续上涨，这套模式可以一直玩下去。

中国证券市场起步晚，发展还不成熟。再过去，居民买房不光是“家”的情节，更多还有把房子当成投资品，大家形成一个共识，把钱放在房子上面是人们能想到的最佳保值增值的途径。在这几轮的房价大涨中，也是最受益的，有房和没房的开始出现阶层分化。

随着城市化进程已经接近尾声，人口开始负增长，房地产一定会出现产能过剩。以深圳为例，过去房价的黄金十几年，深圳有着每年50万人口流入，而2022年深圳常住人口负增长近2万人。无论全国还是深圳，新出生人口都出现巨大下滑，依靠人口红利的这一套模式显然已经走不通。

7月份的会议定调：中国房地产供需关系发生重大变化，意味着官宣房地产供过于求。但这么多年经济“小跃进”所带来的雷锋有人抗，所以后面这一批的接盘着注定成为“韭菜”，运用这一批购房者的钱一定程度化解所产生的泡沫。尤其是二三线以外的城市，这一次已经到了偿债的时候了。

深圳一直带有地少人多的属性，加上经济的高速发展，这是房地产发展的天然沃土。房价在2020年这一次狂飙之后，一度超越北京成为全国房价最贵的城市。然后随着口罩影响，叠加人口基本面的变化，泡沫也必然被刺破，形成了今天30%的跌幅。

现在的泡沫有没有消散掉？接下来深圳楼市格局有何变化？

明天更新：泡沫破裂后深圳的新变局！

大家好，我是李小站。经济学毕业，专注深圳楼市研究8年的自媒体新人。你的关注和点赞是我坚持原创更新的动力。