二手房的这些重要信号,可能被长期忽视了

作者:admin | 分类:企业名录 | 浏览:43 | 时间:2023-10-19 20:30:00

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本文选自《地产战略投资内参》2023年7月期

《“细思极恐”的二手房》篇*限时免费公开*

二手房早已不是一个孤立的市场，二手房对于当前整个房地产市场的影响远不止于此，甚至构成了我们房地产行业当下另一大“灰犀牛”。

为什么能这样说，主要有四个原因。

原因一：2016-2020年间“延缓+叠加”形成二手房入市“洪峰”，对新房市场造成冲击

原因二：二手房的属性发生变化，已成为刚需替代

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原因三：二手房只成交刚需，以旧换新链条运转受到阻碍

在成熟市场中，二手房本质上构成了以旧换新的置换链条。这一置换链条一般开始于刚需置业群体，房东将已有住房卖给第一层级的刚需，所得房款就可作为购买更高一级价段住房的资金。一般来说，当不同需求层次之间供求数量达到均衡时，置换链条下游就会受到上游带动，链条便能正常运转。但如果某一总价段出现断层，就会拖累置换链条下面环节的流通速度，甚至阻断置换链条的运转，最终也会影响到新房市场的表现。这主要体现在：

一是以旧换新链条总是在刚需价段成交最多，但是一旦经过了刚需之后，成交量就出现较大下滑，甚至连续下台阶。也就是说，前面的刚需或首改尚可以通过卖掉旧房、再平均加价200万，去购买一套高一价段的新房，但是越往后越来越难以支持这样的以旧换新。

比如上海的二手房市场就存在大量的刚需首改，部分总价段之间形成严密置换链条。链条的初端将持有房产通过二手房市场变现，再增加200万左右的杠杆，就顺利置换更高一级的房产。但是从成交总量上看，整个链条是前高后低的，越到后面高价段，成交量下滑越快。

二是下一价段的一二手成交总量相当于上一价段二手房的成交量，这就直接决定了下一价段的成交是否有足够的支撑。从上海近六年的数据也可以看到，500万以上的总价段几乎都是二手房先成交，然后分流进入下一层级的新房和二手房市场，在成交套数上大体是等比例的。

也就是说，二手房成交结构对整个一二手房市场的影响非常大。如果低一价段的二手房成交量不多，就无法为中高端改善需求向上提供充足的资金，高一价段的一二手成交量自然也不会多。这对改善需求其实非常不友好，意味着他们无法通过二手房以旧换新置换住房。

比如北京，在一开始的两个低价段，链条还能基本运转，能够支撑刚需以旧换新，抛掉手中的二手房，置换一套更贵的新房。但是再往上走，却在更高一级的500-650万总价段出现了断层，成交量出现断崖下跌。这说明断层处就是刚需主力承价能力的分水岭，一旦超出了刚需的承受能力500万，其购买力会受到严重制约。层层传导下，也会扰乱后面改善的换房计划、以及潜在购房需求。

通过对购房需求的观察和研究，可以看到，其实对于刚需而言，在同等条件下，如果新房和二手房都能负担起，肯定会优先选择新房。但一旦被过高的新房总价、工作区位所制约，就会被迫选择匹配度更高的二手房。

也就是说，在刚需领域，二手房和新房形成“跷跷板关系”。但对于改善领域而言，就必须赖于以旧换新链条才能使置换行为得以延续。如果链条受阻发生断层，对后面的改善构成极大影响。而一旦进入豪宅领域，这时以旧换新也不再重要，因为豪宅客群并不依赖以旧换新，豪宅的成交最终取决于是否有限购政策，取决于合适区位有无稀缺资源项目的供给，也取决于对未来的预期。

原因四：二手房降价快速频繁、影响市场预期，更使次新房“洪峰”变本加厉

现在二手房成交多集中在低价段刚需，越高价段的改善二手房越无人问津。对于这些改善型二手房的房东来说，如果想尽快回笼资金完成以旧换新，就必须降低心理预期，牺牲一部分价格，主动降价出售，偏偏二手房调价又不像新房那样受备案价约束，价格波动灵活，更加助长频繁调价行为。这样一来，对比新房市场，二手房的价格优势就得以凸显，促使更多人涌入二手房市场。比如苏州，2022年以来，挂牌的二手房由于销售不畅，约85%向下调价，只有不到15%是产生向上调价的，严重分流了新房客源。