1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》（下称“《执行异议和复议规定》”）（沿袭了2015年《执行异议和复议规定》的规定）第29条规定：

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

2、《全国法院民商事审判工作会议纪要》（下称“《九民纪要》”）（2019年11月8日实施）第125条规定：

……“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

对于其中 “已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十” 如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。

3、《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（“《批复》”）（2023年4月20日生效）第2条规定：

商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

一方面，满足一定条件商品房消费者的权利（又称“消费者物权期待权”）优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。

反之，不满足上述条件的商品房消费者无法获得房屋所有权，仅能诉请开发商退还购房款并承担损害赔偿责任。但鉴于开发商已经陷入债务危机，购房者的合法权益在很大程度上难以获得保障。

另一方面，我国逐步放宽了“消费者物权期待权”的成立条件，从《执行异议和复议规定》第29条的“三要件”，到《九民纪要》宽泛认定“买受人名下无其他用于居住的房屋”，再到《批复》的“二要件”，即：

（1）以居住为目的购买房屋。

该要件与《执行异议和复议规定》第29条“所购商品房系用于居住”，表述上虽存在差异，但并无实质区别；

（2）一审法庭辩论终结前支付全部价款。

该要件与《执行异议和复议规定》第29条“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”存在差异。

司法实践存在以下两种观点：

部分法院认为，房屋性质并非住宅，即使购房人购买案涉房屋系用于自住，也不能改变房屋依法取得的是非住宅性质这一事实，故不符合消费者物权期待权的成立要件。

部分法院则认为，对于“以居住为目的”应做宽泛理解，只要是有居住功能的，即应视为用于居住的房屋，故符合消费者物权期待权的成立要件。

需要指出的是，消费者物权期待权是保护消费者生存权作出的例外规定，为避免动摇抵押权的优先债权性质，人民法院往往严格把握消费者物权期待权的成立要件。为保障公民赖以生存的居住权，最新颁布的《批复》放宽了消费者物权期待权的成立要件，司法实践的裁判口径是否会因为《批复》的实施而有所调整，需要通过更多新的案例进行全面分析。

关于梁寿荣是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。梁寿荣与思凯房地产公司签订的案涉《商品房买卖合同》明确约定案涉商品房用途为办公，土地使用年限自2006年9月13日至2046年9月12日止，并按商品房为非住宅的方式计算案涉房屋价款。双方签订的《卡斯摩广场商品房买卖合同补充协议》第一条约定出卖人在签订合同之前，已向买受人明示了《商品房买卖合同》示范文本，向买受人明示了全部销售依据——《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》……思凯房地产公司对案涉房屋的相关房屋产权证明上也载明规划用途为办公。以上证据足以证明案涉房屋性质并非住宅，且梁寿荣理应知道此事。梁寿荣提供供用气合同、城市燃气工程安装合同书作为补强证据拟证明其购买案涉房屋系用于自住。即使梁寿荣购买案涉房屋系用于自住，也不能改变房屋依法取得的是非住宅性质这一事实。本案不符合《执行异议规定》第二十九条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定。

第一，申请执行人贵阳铝镁公司基于其与被执行人华大房开公司的合同纠纷向本院申请诉前财产保全，本院作出(2019)黔04财保6号民事裁定书裁定在3.4亿元范围内查封或冻结被申请人的银行存款或其他资产，为金钱债权的执行。第二，异议人早于2018年6月9日就与被执行人签订合法有效的《商品房买卖合同》，而本院查封案涉房产时间是在2019年7月31日，该书面合同是于本院查封之前签订。第三，异议人所购商品房虽规划用途为办公，但可商住两用，在异议人名下尚无可用于居住房产的情况下，异议人称购买案涉房屋用于居住具有合理性。第四，异议人已全款支付购房款。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十九条之规定，裁定如下：中止贵州省安顺市中级人民法院(2019)黔04执保65号案件对贵州省房屋的执行。

【参考案例03】(2023)沪7101民初147号——对于“以居住为目的”应做宽泛理解，只要是有居住功能的，即应视为用于居住的房屋。