在哈尔滨，有一个新的现象出现了——

户型越大，单价越高。

近日主笔市调，

有的楼盘，80㎡的两室，单价在8500元/㎡左右，总价64万起，

102㎡的三室，单价在10000元/㎡左右，总价92万起。

活久见，在2019年之前，

可是户型越小，单价越高，户型越大，单价越低，

而这种现象在哈尔滨并不少见，

为什么会出现这种“户型越大越贵”的现象？

这件事要从楼盘营销最核心的东西——“定价策略”说起。

做差异化定价时，要考虑五个方面。

对于楼盘来说，需求永远是第一生产力。

一、看趋势

从房价看趋势。

在2019年前，哈尔滨的房价一直处于上涨的状态，

2019年达到最高值11118元/㎡，

即使到2023年也是在万元上下。

房价长期处于高位，就是在考验老百姓的购买力。

疫情三年楼市下行，房价也才有了近1000元的调整。

而从今年的市场需求来看，

购房的重心开始由刚需到改善过渡。

以文景壹號的95㎡，和127㎡的户型来说，

95㎡的两室，单价在13500元/㎡起，总价130万起，

127㎡的三室，单价在14500元/㎡左右，总价180万起。

刚需购买力弱，改善购买力强。

看人下菜碟，

改善的价格要高于刚需的价格。

买不买房看地段，掏不掏钱看户型。

户型是决定居住舒适度的硬性指标，也是楼盘定价的标准之一。

二、看户型

对于全市的刚需户型来说，

大多数为H型格局，不是真通透的户型，产品也偏普通。

而大户型的产品的格局也好于小户型，

有大宽厅、LDK餐客厨一体化等。

因为改善客群的口味在不断升级，户型格局也要跟上发展，

设计要根据需求展开，也要能解决生活的痛点。

以绿城·诚园的88㎡，和180㎡的户型来说，

180㎡三室两卫云墅，南向超13米大开间，单价仅在14500元/㎡左右，总价260万起，

大户型的价格会随着产品的先进而跃升，

格局好，单价就高。

对于商品来说“物以稀为贵”，对于房源也是如此。

户型配比成了当今楼盘定价的一个重要参考因素。

三、看配比

对于楼盘来说，户型配比是整个项目中，各个户型占总套数的比例，

需求配比是指根据市场需求，来决定所建设的主力户型比例。

比如刚性需求一般是在90㎡以下，

如果是改善性住房，可能要做120-143㎡的大户型。

对于混合户型的楼盘来说，户型配比往往是决定价格的重要因素。

以昆仑时代中心的80㎡，和102㎡的户型配比来说，

80㎡的户型，单价仅在8500元/㎡左右，总价68万起，

102㎡的三室，单价在10000元/㎡左右，总价92万起。

由于80㎡为主力户型，数量较多，定价就低，

而102㎡的户型数量较少，价格就高于80㎡。

在中小户型居多的楼盘，少数的大户型往往被给予超高的溢价，形成天际线价格。

对于楼盘来说，楼王当然是最贵的，

以此类推，楼盘定价也要看楼栋位置。

四、看楼栋

而改善户型大多占据楼盘的核心位置：

1、周边环境安静，楼间距大，采光视野好，景观配置最优；

2、户型多以楼盘高端客群为定位，必然设置为大户型；

3、楼盘塔尖客群必定是塔尖房价，房价较高。

以中海云麓公馆二期的88㎡，和143㎡的户型来看，

88㎡户型位于二期6#，单价在15000元/㎡左右，总价135万起，

143㎡户型位于8#、9#、10#，单价在19000元/㎡左右，总价260万起。

对于一个楼盘来说，竞品也是定价的参考项。

五、看竞品

市场本身也是一个不断变化的环境，

受到供求关系、竞争态势、消费者偏好以及外部因素的持续影响，

定价策略依赖于对竞争对手价格决策的敏感性，

以哈西板块的华润置地·九里芳华为例，

85㎡户型，单价为13500元/㎡左右，总价115万起。

对比同处哈西板块的中海·云麓公馆和金地峯范，

中海·云麓公馆，88㎡的户型，单价为15000元/㎡左右，总价133万起。

金地峯范，89㎡的户型，单价为14000元/㎡左右，总价125万起。

竞品对于产品定价的影响就在于——

综合考虑配套和产品价值，

定价高了，卖不动。

户型越大越贵将成为趋势，

市场规律如此，如何迎合趋势去买房，

主笔提供两点建议：

1、在改善盘选择两室

毕竟哈尔滨刚需占比为48%，总价低，品质好，配套全，未来好流通。

2、在刚需盘选择小三室

小三室价格不是最高的，迎合了刚需向改善过渡的趋势，流通性强。

如果符合您的预算，你会选择买哪类的房子？