近期，位于集美环东的招商海德公园成交了一套二手房源，101平的户型成交总价仅252.8W，单价仅2.5W。虽然这套房源是低楼层，但这样的价格还是令人瞠目结舌。毕竟在前年，海德公园的二手房价格一度冲上3.6W的水平，两年来这里的跌幅竟高达30%，刚好跌没了首付。而2.5W的价格，已经与海德公园2016年初的成交价差不多。这套笋盘的成交价，相当于价格回到了8年前。

海德公园大跌最直接的原因，是岛外性价比之王——七星湾TOD的冲击。七星湾TOD与海德公园所在的集美环东相距并不远，但配套的学区是市属的教科院同安附校，而且楼下就是地铁口和大型商业。海德公园配套的仅仅是区属的美山中小学，并且片区内没有商业，最近的商业也在几公里外，离地铁也要步行七八百米，便利度其实是不如七星湾TOD的。再加上房龄的因素，所以如果论未来二手价值的话，海德公园可能还比不过七星湾TOD。在七星湾TOD的一手房都只卖2.8-2.9W的情况下，海德公园又如何支撑3W+的二手价格呢？

其次，最近东方快乐岛地块的出炉，也对集美环东片区构成了不小的冲击。东方快乐岛本身也是地铁房，而且周边背靠已经高度成熟的集美桥头区域，进岛也比海德公园所在的集美环东更加便利。而这两天，东方快乐岛的学区也引进了南师大的合作校，论学校品牌，也不见得会输给加挂福建教育学院附属学校的美山中小学。如果东方快乐岛的两幅地块在年底集中出让的话，那么短时间内集美桥头会新增大量供应，并对原本意向集美环东的客群形成严重分流。在东方快乐岛和七星湾TOD的前后夹击下，海德公园等集美环东二手房价格自然撑不住。

除此之外，还有一个原因，便是美山小学今年扩招，直接一鼓作气开满了12个班，腾出了大量学位用于统筹集体户生源。其实目前集美环东片区商品房生源还没有充分交付入住，如果只是接收片内商品房生源的话，其实原先的招生规模都还绰绰有余。今年美山小学直接满负荷运转，也意味着即使不用购买集美环东片区的商品房，也有很大的机会入读美山小学。在这种情况下，海德公园的接盘客群势必会少了教育刚需这部分，学区溢价自然也会大打折扣。

在2021年初，美山中小学挂牌福建教育学院附属学校，曾经将集美环东片区带热了一波。当时海德公园的二手房价格，从3W左右直接冲到了3.6W。而随着美山中学大规模统筹外口生源，这部分的溢价自然也就消失了，所以会显得海德公园的房价调整非常明显。而东方快乐岛的地块有了新学校加持，也意味着未来可能没什么机会入读生源纯粹的集美中学了。按照集美区属校的招生规律，东方快乐岛的新学校，未来会不会跟美山小学一样，保持一个较充分的招生规模用于统筹集体户呢？这样一来，东方快乐岛板块的价格，会不会和海德公园一样经历过山车？

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