‘认房不认贷’满月后，森兰社区二手房有少量急抛的‘双学区房’！
2023年9月1日上海楼市炸弹政策出炉‘认房不认贷’官宣落地后至今近2个月了，森兰社区房价整体还是相对平稳，没有出现大量的价格浮动。目前森兰社区有少量急抛二手房，还是拥有‘双学区’属性的优质二手房。
大家要知道，风险是涨出来的，机会是跌出来的。
森兰之所以火，因为一二手倒挂严重，新房供应体量少，供小于求！
我们话题转到浦东森兰板块，森兰社区作为浦东三大热门板块‘前滩、森兰、唐镇’之一，也是一直受到市场的认可，无论是森兰社区的核心区还是辐射区，只要沾上‘森兰’两字的新房，卖得都比较好。比如森兰社区辐射商圈东沟片区‘瑞仕半岛璟庭三期’8月认筹情况，498套房源，均价7.03万/平方，最终认筹人数达到1600组。
图为瑞仕半岛璟庭三期的最终认筹人数
还有森兰辐射圈内的‘嘉里荟萃庭’楼盘，均价8.6万/平方，物业费高达13.8元/平方/月，居然也能‘日光’！可想而知，但凡能沾上‘森兰’这两字的楼盘，都将会带来不少的增分项！
那目前森兰社区核心区一手房和二手房价格怎么样了？
首先：森兰核心区可供应的新房，也就剩下下图这些土地，目前该地块有迹象要开始动工建设。
网传该项目暂定为‘森兰岛’，共设计五幅地块建设，这五幅地块为森兰社区最核心区的核心区，其中有一块将建设为低密度的别墅级产品。结合目前森兰社区新房供应的参考价，例如2020年的‘森兰星河湾’开盘价7.95万/平方，2022年的‘森兰名苑’开盘价7.2万/平方以及2022年的‘森兰壹公馆二期’开盘价7.03万/平方！所以后期‘森兰岛’建设的这一批住宅，预测价格会在7.5万/平以上。
其次：森兰社区的二手房呢？
森兰社区行政管辖归属高行镇，目前森兰社区主要以‘仁恒、绿城、星河湾以及外高桥’为代表的森兰核心区，其次是以‘金地、新城、中冶、招商’为辅的森兰刚需及改善区，最后是以‘和韵、和欣、浦江东旭、瑞仕半岛、连城新苑’托底的动迁房及纯刚需盘。
目前东南片区二手房均价基本都在10万-13万/平方，部分二手房房源户型那也最低在9万+/平方以上；西北片区中产改善区二手房价格也在8-11万/平方，西南片区商迁混居二手房价格5-8万/平方！这个价格相比2022年来看，东南片区二手房价格普遍在11万+/平方，下跌幅度1万左右/平方；西南片区中产改善区二手房价格普遍在9万左右/平方，下跌幅度1万左右/平方；下跌幅度基本达到10%左右。自2015年开始至今，森兰板块新房供应体量太少，掰着手指头数不会超过6个。例如：2015年的森兰名轩1-2期，森兰星河湾、森兰壹公馆、招商璀璨公馆以及森兰名苑五个小区。正因为供应少，所以受关注的热度就很高。
也是有其原因的，一是往北背靠中国首个外高桥保税自贸区，往南靠近金桥出口加工区，车程30分钟还可到达张江高科技园，以上都为它带来了支持。二是森兰板块内的小区都普遍较新，最早的也就是2008年金地未未来，最晚的小区2023年的招商璀璨公馆，而这两个小区还是森兰中产改善区的。森兰核心区最早的就是仁恒森兰雅苑一期，截至发稿，最晚的就是2022年开盘的森兰名苑。三是森兰教育配套也是非常齐全，公立学校集合了‘东方幼儿园’、‘明珠小学’、‘六师附小’、‘进才中学’以及在建中的‘高桥中学’等优质公立学校，像民办学校‘福山正达外国语学校’以及国际学校英国‘哈罗公学’等优质民办及国际学校，更好地为周围居民决绝了小孩上学顾虑。四是森兰的交通有地铁6号线由南往北贯穿整个森兰板块，与之交汇的地铁有12号线、21号线以及10号线，方便了居民的出行。驱车10分钟即可上中环、5分钟上外环、30分钟至张江、45分钟驱车可至陆家嘴、10分钟穿越浦东与浦西。五是森兰板块的人文生态建设也是非常不错的，这里有着比世纪公园大2.5倍的森兰湿地公园，板块内的所有小区基本都是围着‘森兰湿地公园’展开，所以这里的小区都号称‘住在公园里的住宅’。每个小区出门即是公园。森兰板块可辐射的购买人群广，比如成熟板块金桥板块、老旧小区较多的杨浦区、曹路、张江、崇明、高桥以及高行本地改善置业群体。其实森兰社区从区位上来看优势也挺大的，享受着上海内外环间的住宅标准线，总价310万以内住宅享受着普通住宅的优惠税收，当然你会说森兰去哪儿找310万内的房子，但是在实际的操作中还是有些小户型是可以满足这个条件的。今天重点聊聊森兰‘西北中产改善区’——均有双学区房属性优质在售二手房
图为进才森兰实验中学（芳菲路校区）森兰拥有‘双学区房属性’的小区有，截止发稿，按照2023年4月份六师附小+进才中学发布的招生简章中。目前官方明确对口的小区有，其中三个动迁房小区高弘家苑、高海家苑+高宜家园（2022-2023年交付的小区）；4个商品房小区金地未未来、新城碧翠、中冶尚城+森兰壹公馆，招商璀璨公馆待定！目前两所学校暂无提前落户要求，随着生源越来越多，不排除招生政策收紧，所以有意上学的早做打算。
图为洋房外立面金地未未来的花园洋房一梯两户，叠梯式设计！因为这个洋房区域是整体抬高设计，实际一楼相当于2楼，所以说这个设计真是太特别，附赠的面积还不计入产证面积，非常有特色。
图为一楼洋房户型，带庭院车库
图为一楼洋房开发商交付原始装修一楼是产证面积145平方4房2厅2卫设计，唯一的独门独户设计、送两个花园，送70平方朝南一楼地下室（其实就是一楼）。后期重新装修可以加装室内家用电梯。截止发稿：目前本小区带花园送地下室在售一楼花园洋房，性价比最高的是挂牌1480万。二手买进，产证不满五年，小区中心位置，带两个花园。
图为二楼洋房户型
图为在售二楼洋房客厅室内实景照二楼是产证面积149平方4房2厅2卫设计，送25平方朝南露台，送70平方朝北一楼地下室（其实就是一楼）；后期重新装修可以加装室内家用电梯。截止发稿：目前本小区在售二楼花园洋房，性价比最高的是挂牌1450万，接受买家置换，同户型挂牌1550万带车位。
图为三楼洋房户型
图为三楼朝南露台实景照三楼是产证面积115平方3房2厅2卫设计，送两个露台，朝南20平方和朝北15平方；
图为四楼洋房户型
图为在售四楼洋房客厅室内实景照四楼是产证面积89平方3房2厅1卫设计，缩小版的3楼户型，同样送两个露台，朝南15平方和朝北12平方；
截止发稿：目前本小区在售四楼花园洋房，挂牌仅一套1080万在售。
图为五楼洋房户型
图为五楼洋房客厅室内实景照五楼是产证面积89平方3房2厅1卫设计，与四楼洋房户型格局一样，不一样的地方是送的露台不一样，五楼是房顶70平方的大露台。截止发稿：目前本小区在售五楼花园洋房，性价比最高的是挂牌860万。付款好价格830万也卖。 以上每种洋房产品卖得非常好，而且挂牌量不高，抛出的都是以个位数计算。卖得好的原因：一是附送面积大；二是户型在本小区里面更加方正；三是设计更符合国人的生活习惯；四是得房率高，双学区加持！
优势：产证面积88.26平方，总高11层，位于中区。南北两房，满五年唯一，卖家小孩今年刚上一年级。售价：750万到手，二手买进，位置安静，看房方便。
目前小区底楼总价最便宜的一套两房680万到手，满五年唯一，最便宜的一套。
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