房地产的2008时刻再次到来，错过2008年，不能再错过2023年

只需20万首付，就可以让子女在上海获得一席之地，直接决定家族的未来

丁彦皓（可信财商）：这一轮房地产行情投资的逻辑、机遇与注意事项

丁彦皓（可信财商）：房地产政策逆转后，下一步就是货币大幅宽松与适度通胀，有钱还是买房

丁彦皓（可信财商）：短期内股市没机会，确定性的大行情在房地产，有钱去买房

   张江长三角科技城简介

凡是在本文作者丁彦皓推荐的张江长三角科技城楼盘购房，可在已打折的基础上总价再减6000元

取消土地与房价的限价制度后，上海周边的房价必然放飞自我，大幅上涨

在“丁彦皓聊投资”周日公益直播的演讲

文\丁彦皓-可信财商、珂芯资产

一、未来中国的房地产市场必然呈现结构化的特征，长三角与珠三角部分地区的房价继续大幅上涨

中国的房地产更多是个市场的产物，房价上涨是受基本面提升与货币投放的双重因素所决定

过去20年城市房价的上涨主要是人口城市化与经济增长导致的社会收入提升，最终结局是以农村房地产市场的崩盘为代价

但是由于农村房地产的崩盘不被舆论关注，另外极其分散，自然也就被整体忽视

但是，演变至今，中国房地产又面临三大特征，即

1、未来依然会有1亿至1.5亿人口城市化，意味着未来十年还将再建一个日本

2、全国人口开始大城市化，即密集涌向长三角与珠三角等沿海发达地区，最终让除中西部的几个核心城市外，其他城市都面临人口净流出

3、中国产业升级转型的进程超出外界的预期，目前已经初步构建了一套完全独立，平行，且能够取代于欧美日韩的高科技体系

产业升级转型的成功必然会衍生出两个特征，即

（1）中国经济增长与社会收入的提升在未来很长一段时间能够维系持续的高增长

（2）社会发展的红利必然聚集在少数地区和少数群体之中，其他地区与群体将会成为社会发展的旁观者

最近很多人动辄拿中国当前的经济现状与上个世纪90年代的日本做对比，且得出一个极其悲观的结论

但是却忽视了两个现实，即

（1）中国拥有14亿人口，而日本仅有1.4亿人，14亿人涌入长三江与珠三角与1.4亿人涌入京都与大阪区的结果必然天差地别

（2）日本的产业升级转型受各种因素的限制而失败，但是中国却取得全面的成功，确保经济能够持续增长与社会收入的稳步提升

未来中国经济最大的特征是全国不同地区的梯度差异与人口、产业与资本向长三角、珠三角的聚集

这就意味着，对房地产这个不同地区呈现不同特征，又无法跨地区流通的商品而言，不同地区必然呈现截然不同的特征，甚至截然相反，断然不能全国一盘棋的“平均”

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二、上海的房价依然整体具备内在价值支撑

其实，真正决定未来中国房价走势的关键因素就四个，即

1、人口流动从曾经的城市化演变“大城市化”，这就意味着未来全国人口将密集涌向长三角与珠三角，导致该地区的住房持续供不应求，而其他地区却受人口净流出供过于求

2、中国产业升级与高科技产业取得了质的突破，且完全独立于欧美日韩构建了一套能够对其形成替代的高科技产业体系，直接决定未来中国经济的持续增长与社会收入的稳步提升

另外，具有高附加值的高科技产业体系主要聚集在上海与深圳，对其他地区的人口、产业与资本形成了虹吸效应

3、目前中国依然未找到能够取代货币投放与债务堆砌的虚假繁荣发展模式，而房价却是个货币现象，只要央行持续投放货币与政府鼓励社会举债，房价自然水涨船高

事实基于全球的经验能够发现，凡是政治稳定与货币独立国家或地区核心城市的房价持续上涨，永无止境

经过几十年的市场化后，中国社会已经形成了绝对的财富阶层分化，但房地产永远是将欠发达地区的财富虹吸至发达地区的一个通道，尤其在独生子女时代，这一效应更突出

这就意味着，上海、深圳的房价收入比为房价/（父辈的财富总额+子女夫妻未来的人生）

也就是说真正购买上海、深圳等发达地区的房子需要父辈拥有一定的财富积累与子女足够优秀，且在全国需要在上海、深圳落脚的潜在群体中处于领先地位，而非贫苦家庭出生，又是一个毫无作为的普通打工人

房地产有没有泡沫不是取决于社会平均收入，而是潜在购房者的购买意愿与实力

在限购十年后，上海、深圳太多家庭的住房都是自住，真正用于交易的存量房产极其有限

尤其在人口净流入与产业附加值提升的背景下，存量房产交易通常都是置换更大与品质更高的，供需均衡，这就意味着，在上海与深圳的存量房产中净供给极其有限，即挂牌量的增加是购房需求上升的体现

而人口净流入的住房需求唯有基于一手房的供给，但是上海与深圳都临江靠海，可拓展的地理空间极其有限，不但面临土地不足的现实掣肘，而且还必须为未来的产业储备一定的土地，遏制了住房的供给，最终推高了房价

三、目前中国经济的现实需要必须人为推高房价解决经济降速与地方政府、开发商的债务风险，且这一轮周期真正的开启时间就是全面取消土地与房价的限价制度

自2016年以来，各自政府以行政性的方式严控房价的非理性繁荣，硬是将房地产的市场情绪由癫狂逆转为消极与悲观

经过7年的严格调控后，中国房地产市场的风险整体已被释放，且基本面发生了质的变化，尤其经济的现实决定当前又必须再次推出房地产的支柱产业属性，通过人为推高房价解决经济降速与地方政府、开发商的债务风险

基于此，推出认房不认贷、取消限购、限售、降低首付比例、房贷利息以及提高公积金贷款额度

9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等

自然资源部取消地价上限的政策，意味着恢复2017年8月前“价高者得”原则确定竞得人，出让环节不再设立最高限价

从自然资源部取消地价上限来看，主要是因为各地尤其是一二线土拍规则太复杂，现有规则基本是市场较热阶段延续执行至今的结果

济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地‘取消地价上限’这一动作，开始执行“价高者得”的政策

多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容，北京、上海等核心城市仍在研究如何调整竞买规则

这也就意味着，未来核心城市的土地价格整体上涨，是趋势所在，当面粉趋势性上涨的时候，未来的新房（面包）自然也会越来越贵

但是目前我国对新建商品房的销售价格实施备案制，开发商在申报新建商品住宅预售许可前，须到各地的价格主管部门进行价格备案，由价格主管部门对申报价格进行指导

在房地产过热时期，各地为了遏制房价的上涨，在限购、限贷等政策基础上，增加了严格的限价政策，许多地方对新建商品住宅价格的变动规定备案价，通过发布限制房价涨幅的“限涨令”，防止新建商品住宅价格的大幅度上涨

在自然资源部明确要求取消土地限价后，很快各地政府也将会取消房价备案制，即取消房价限价，便于高价卖地

于是，长三角与珠三角等地区新的房地产周期即将形成，即

土地价格上涨--->新房售价上涨--->开发商合理利润--->强化买高价地能力--->市场情绪亢奋与舆论一片看多--->再次推高房价与地价

事实这一周期已经凸显迹象，当前房价指数呈现了“跌幅态势已经遏制、一线城市率先复苏、其他城市仍需努力”的特征，随着后续购房政策效应积极释放和预期调整，价格指数见底回升的态势比较清晰，即房价指数回稳趋势明显

而这一轮周期真正的开启时间就是全面取消土地与房价的限价制度

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四、重仓紧邻上海、深圳，且高附加值产业迁移确定的周边低房价地区是获取这一轮房地产行情红利的关键

制度的推出必须基于市场，否则不但很难实现既定预期，而且会扰乱市场的资源配置机制

产业、人才与资本是沿着低房价流动的，事实上海的发展面临最大的困境就是高房价推高了企业的运营成本，使其市场竞争优势尽失，另外上海的高房价也突破了努力改变命运的上限，让太多的年轻人看不到希望，最后不得以用脚投票，流向了其他房价较低的地区

基于此，国家提出长三角一体化与粤港湾大湾区的战略规划，中央提出这一战略规划的背景是中国的城市发展已从各自独自的发展演变为城市协同与产业外溢、联动，无形中也为上海与深圳的地理空间延伸提供了制度铺垫，延续发展的优势

但是在地方政府官员的升迁依然基于辖区范围内的经济增长作为基准时，长三角一体化与粤港湾大湾区的推广面临地方政府竞争的瓶颈限制，未实现既定预期

基于此，中央提出两市、两省共建科技城的概念，即以“股份制”的形式让一方出土地，另一方出产业，共同构建一个科技产业园区，既能够协同两省或两市的比较优势，又能够打破地方政府间的竞争，无形中解决了上海、深圳的发展受土地有限掣肘的困境

这就意味着，重仓紧邻上海、深圳，且高附加值产业迁移确定的周边低房价地区是获取这一轮房地产行情红利的关键，其他地区的房价将受产业附加值的下滑、人口净流出以及供大于求等不利现实的冲击而持续下滑，毫无投资的空间

五、张江长三角科技城是上海与浙江共建的一个经济特区，潜在发展空间无限，目前是最佳的投资点与布局时机

其实，决定产业迁移路径的关键要素主要有两条，即

1、市场演变路径

2、国家的政策导向

但是国家的政策更多是围着市场演变的基本路径制定的，具有一致性，尤其投资获利的关键是要对国家的产业政策深信不疑，对国家的产业政策持质疑态度或漠视，必然投资很难取得大成就

张江长三角科技城（简称科技城），位于上海西南部枫泾镇与浙江东北部平湖市的交界处，地跨上海与浙江两地，目前正处于一期启动期

 张江长三角科技城简介

科技城由张江国家自主创新示范区管理委员会授权的张江枫泾科技园、张江平湖科技园共建

图 张江长三角科技城区位图

上海与浙江共建张江长三角科技城的关键是上海可供给的土地有限，但又想寻求低成本的可持续发展，不愿让其高房价将高附加值的产业与年轻人赶至其他地区

最后不得已让浙江出地，上海出产业，共建张江长三角科技城，其实目前张江长三角科技城就五个特征，即

1、潜力无限，国家长三角一体化大战略与浙江、上海共建等系列优势加持

2、张江高附加值产业的密集涌入，具有高附加值产业加持的优势

3、紧邻上海，但又处于杭州、宁波、苏州、绍兴等城市的最中心，尤其未来五条杭州湾跨海大桥都落脚该科技城，是个交流的必经枢纽，具有城市协同效应

4、房价极低，目前仅为1.3万左右，与社会平均接盘力6万有4.7万的差距

5、目前正处于行情的上升初期，且国家将首付款定为20%，在最佳的时间撬高杠杆

6、能够立即赚钱，嘉兴发布21条楼市新政，吸纳全国的资本流入，但却卡死了土地供给，目的就是推高房价，高价卖地，使其进入政策与市场共同鼓励的“双击”时期，房价已经开始大涨

基于此，我就一次性买了4套，看准了一把全推进去，这笔投资的心理价位是2030年赚2500万

图 购买楼盘示意图

六、凡是在本文作者丁彦皓推荐的张江长三角科技城楼盘购房，可在已打折的基础上总价再减6000元

8年一遇的房地产机遇期已经到来，但这一轮行情的获益者必然是极少数，未来这种机会必然越来越少，务必珍惜

张江长三角科技城的房产具有绝对的投资价值，但是目前只是个刚刚规划的新区，社会认可度有限，不得已该科技城部分楼盘与可信财商（本文作者丁彦皓）达成合作

凡是在本文作者丁彦皓推荐的张江长三角科技城楼盘购房，可在已打折的基础上总价再减6000元

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作者简介：

丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教