大家好，我是果爸，前房地产市场分析师/全职奶爸/自媒体，对300-800万总价的刚需置业有自己的理解。我会持续分享自己看房的心路历程，对各区域热门、优质楼盘进行持续的分析，帮你们做出更合理的购房决策，避免踩坑。

-正文-

荔湾新盘花语和岸开盘，也有不少粉丝问到，我这里不单独分析，后面会简单对比几句。如果对学位有需求的家庭，其实可以考虑86平，至于115以上的那些，除了长期住在芳村的本地客户，其他情况都不是很推荐。

回到主题，聊下花地湾内卷的户型。

1、

去年和悦滨江推出的时候，市场惊呼这个户型太卷了，几乎吊打荔湾市面上的二手。

确实如此，74平的3房2卫（严格来说是1.5卫），80/84平的3房2卫，比广钢二手和同时期的金域曦府功能性强太多。

不过时代变化很快，漂亮的户型对开发商来说是最简单的事情，花池+飘窗+阳台+转角飘窗，Buff叠满，总能偷出更多的面积，打造100%的利用率。

对许多刚需客而言，高赠送高得房率的户型，吸引力还是很充足的。

花地湾就是典型，荔湾今年新盘太多，开启抢客大战的第一步，就是在户型上下功夫：

你万科做了79平3房2卫，那我中海就做71平2+1房，保利也不甘落后，我偷面积早有经验，必须要跟进。

这就形成了目前的格局——

从曦府94平的3房2卫，进化到朗庭79平的3房2卫，然后中海浣花里干脆继续降低门槛，推出71平的2+1房。保利也做出了比和悦滨江更小的72平3房。

所以那些只盯着户型看的朋友，一定要谨慎，产品是可以随时变的，开发商要做出一个好户型非常容易，但是地段、配套、地铁这些东西，不是三年五年可以复制出来的。

你今天为了这个项目的户型入手，那么几年也很容易被周边那些新盘更先进的户型内卷，到时候你的二手依然会被嫌弃。

户型、利用率这些当然很重要，但不应该是我们做出决策的核心逻辑，地段配套的价值更重要。

2、

后台也有粉丝提问，花地湾附近这几个新盘挑花了眼，选朗庭、锦上印、花语和岸还是等即将开盘的浣花里和保利和颂？

说实话，你们觉得这几个盘差距很大吗？

未必，地段没太多差别，产品也比较同质化，配套有优点有缺点，而且地段偏一点的要么产品更舒适，要么单价更便宜，总有让买家买单的理由。

你单纯让我说哪个好，不好意思我给不了准确的答案。

在荔湾的购买逻辑其实并不复杂，看你需要什么，且不要对增值预期抱太高的期待，做好长期持有居住的打算。

所以不要总是怀疑值不值得，能不能买？保利好还是万科好，亦或者是中海好？从你自己的根本需求去考虑吧，是要地铁，要学位，要舒适，要便宜，还是要面积，要配套？

3、

简单说一下几个盘的优劣势，很多是软文里没有的东西。

花语和岸：这个盘我之前的推荐分数不高，不过既然价格让步了，86平那种小户型倒是值得考虑，而不是某些推文里说的，“买115平、86平不值得”。

虽然位置很靠近白鹅谭核心区，但说难听点，白鹅谭自己都没搞起来，有啥好蹭的，大家都是大饼状态。一手盘买家吃概念，二手房的买家看的就是实打实的配套和兑现的东西。

买小户型的逻辑就是便宜和性价比高——400万出头买个有省一级学位，去地铁站大概1公里，南北通透的3房2卫，还要什么自行车？

在广钢，3房2卫成交价基本上要去到450万以上，目前放盘的都在470以上，偏改善的小区总价更高，400万左右只能买到3房1卫，还是北向或者东向，采光通风相对一般。

这样对比下来，花语和岸还是不错的，至于夹在中间采光不行，城市界买呢一般，靠着医院和养老院，这些都是浮云，刚需挑不了那么多。

反倒是改善客，面对黄大仙+医院+养老院三重Buff，我没觉得有多少人能接受，何况周边的城市面貌相对一般，不好下手。

中海浣花里：最大的优势是总价门槛更低，估计350万以内，这个价格在广钢都无法买到好楼层3房。当然了，去坑口地铁站也蛮近的，适合刚需。尴尬的是地铁线路就在楼下，北侧和东侧还是主干道，教育也不确定，存在一些风险，容积率也比较高，太密了。

保利和颂：密度比朗庭和浣花里低一些，也不是超高层，但花园也很小，离地铁更远，学校同样不确定，即使能读，一所省实肯定不够，摇号也有可能。不过优势也是户型，和浣花里大差不差。

万科朗庭：我之前就说了，翻版的保利曼城，以后的总价、流通性和那里也差不多，完全就是满足刚需上车。比保利、中海的优势在于学校更确定，其他就没啥可说的。

锦上印：位置相对花地湾差一些，所以开发商也很聪明，做了改善产品，吸引周边的改善客户，优势就是产品，配建的学校落定，确保未来和周边竞争的时候不会吃亏，如果广钢、花地湾涨，这里也能涨，流通性我觉得总体差不多（学校顺利兑现的情况下）。

4、

荔湾这几个新盘，吸引了很多来自荔湾，越秀，海珠甚至天河刚需买家的目光，综合上面的分析，给大家几个忠告：

（1）、我依然建议大家对比下广钢

即使户型看起来落后了一些，但更强的教育确定性和更成熟的教育资源，我认为那边更适合自住和长持。从价格来看，广钢这五六年的发展已经将泡沫磨得差不多了，算是合理的水平。

（2）、不要只看户型

说句大家不喜欢听的，买和悦滨江大户型的朋友，以后可能会后悔，因为这几个新盘入门3房总价差不多，但地段、配套优势是比较明显的。

这就是当初只看户型的后果，新盘要卷户型太容易了，只要开发商稍微有点良心就行。但是地段价值是不可复制的，交通配套也是长期恒定的，这些都是5-10年长周期才会有明显改观。

（3）、思考下流通性

这是我一直强调的逻辑。尽管我建议大家要有长持思维，但流通性是我们必须要考虑的因素，因为你不知道未来会有什么样的改变。尤其是刚需买家，第一套房大概率不会住10年15年，有些可能5年就想换了，有些可能七八年也会考虑置换。

这里面需要考虑的是地段，是总价约束，也是持有周期。比如新盘被动持有周期就会多个3-4年，因为交房+出证时间一般都要3年以上，这就意味着你的房子锁定期至少是5-6年，新盘会影响整个置换节奏和时间节点。

另外一点，新盘的规划也存在不确定性，比如教育，比如底商，比如交付质量等等，虽说大开发商肯定不会暴雷，但交房的时候多多少少有些问题存在。

（4）不要对投资有太高期待

之前我说过，500万是买入广州核心区的门槛，也就意味着，要有比较好的流通性，保值能力的房子，大概也不能低于这个数，而且也不是所有高于500万的房子，保值能力都很好，至少前几年买广纸、买广钢的朋友深有感触。

所以再想通过房子赚钱，其实是很难的事情，已经脱离了多数普遍人的能力范围，建议大家把目光转向自住需求，从自己的通勤、学位、家庭面积需求、生活配套来考虑，将房子当成一种可以抵御通胀、放水的资产，也不是一种投资标的。

而且也不要对短期的波动太过纠结，降价了你也不能退房，涨了你也不能保证你卖的时候还是这个价，你也处于限售卖不掉，或者即使你卖在高位，大概率也买在高位，其实是差不多的。

-END-

非常感谢各位小伙伴的支持，一年的积累和成长，果爸已经完成从奶爸到全职房产博主的转型，也加入了非常专业的团队。

2023年，我会继续输出更多的踩盘报告，回顾我的看房经历，分享我对广州买房的观点，依然会保持“真诚、客观”的态度，产出更多有价值的内容。

如果你对于“买房的思路不清楚，不知道在那儿买，不知道买哪个盘”这些问题很迷茫，欢迎找我沟通，可以正式咨询，也可以聊天交朋友。