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房产洞见 丨作者 / 紫晨花开 整理 / 紫晨花开
有同学问我：为什么会推测市区大户型和郊区别墅更保值？- 浦东金桥的浦开云锦小户型90㎡认购比1:2.53，120㎡大户型认购比1:9.2。
- 普陀武宁板块天汇玺106㎡小户型认购比1:2.86，141㎡大户型认购比1:10.59。
- 杨浦区东外滩板块瑞仕·云曜璟庭90-99㎡小户型认购比为1:2.78，139-142㎡大户型认购比1:9.1。
我们可以看到，今年上海市区新房出现了这样一个现象：大户型备受追捧，小户型反而没那么热。甚至，郊区非热门盘也出现了这种情况，比如宝山罗店金融街项目、嘉定南翔嘉悦府项目等。不少小区一房挂牌单价，几乎与三房、四房单价持平，比如嘉定南翔标杆项目华润中央公园、普陀超级大盘中远两湾城等。以前的开发商，定价逻辑通常是做高小户型单价、创溢价；拉低大户型单价、控总价。而从目前的二手市场看，大户型单价与小户型逐渐拉小，甚至有“迎头赶上”之势。未来的大户型，包括市区大户型（四房及以上户型）、郊区别墅，可能会比小户型更具有保值性。我们都知道，开发商通过招拍挂取地，但每幅地块在取得时，都是有一些固定指标的。开发商拿到这些要求后，会参照这些“条条框框”，做出最优的产品组合。2022年前，开发商拿到的地，大部分都有一条硬性规定：中小套户型占比达到50%、70%，有时甚至会要求100%。国家希望从源头上控制产品线，保证市场有足量的小户型供应，以满足刚性需求。直到2023年，部分地块的中小套配比才有所降低。但依旧有不少地块要求中小套占比超过60%。这也是为什么我们看到的市面上大多数新房，都有不少小户型产品的根本原因。按照经济学里供需理论，某类产品一旦过多，在流通市场的价值会减少。我国城镇人均住房建筑面积38.6平方米。折成实际使用面积后，相当于日本1983年水平。据最新数据统计，我国一二线城市人均住房面积34.3平米。
我们都知道，城市里的小户型，解决了大多数“打工人”的刚性需求。随着这几年出生率下降、老龄化加剧，接盘的人没那么多。房地产行业投机属性也在逐步退减。所以，未来的房地产，势必会回归到追求居住的舒适度上。再加上，在房地产最疯狂时代里，大量的刚需客群上车。随着他们财富的不断积累，大概率会诞生出新一波的置换潮。这篇文章的目的，并非鼓励人人都一窝蜂地去挤破头、买大户型房产。目前，国际形势不明朗、国内经济萎靡。在买房这件事情上，应当更审慎一些。因为有限的人生只有一次，没必要让自己被高额房贷捆绑。对待生活，理应佛系一点、快乐一点，在精神上多给自己一些所谓的“松弛感”。原创不易，如果您喜欢这篇原创文章，欢迎关注并转发，记得文末右下角2个图标都需要点哟！【关于作者】 紫晨花开，魔都房产人。爱思考，爱写作，爱生活，不爱美颜的佛系女青年。如有感兴趣的房产话题，或是疑问，可点击小程序咨询，或添加曦姐个人微信~本文首发微信公号“曦姐说地产”，版权由“曦姐说地产”所有，未经许可严禁转载其他平台。违者将追究法律责任。
