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9月初，四个一线城市同时落地认房不认贷，存量房贷下降等政策。

但从已披露9月的二手房和新房数据来看，三家欢喜一家愁。

深圳成交2400套，北京成交14262套，上海成交17503套，广州成交8500套。

北京、上海、广州、深圳新房成交量则依次为4408套、6396套、6218套、2076套。

北上广数据相比8月成交都有上涨，打了个翻身仗，只有深圳成交量依旧萎靡不振。

很多网友认为，深圳救市救了个寂寞！

到底是什么原因造成深圳楼市成交乏力？通过数据复盘，除了限购限贷政策影响，我们发现有3个“新鲜事实”。

源源不断的新房供应
库存量创7年新高

在深圳，住宅供应不足已经是老生常谈的问题。

但从2020年开始，供应不足的现象开始得到改善。

统计了今年1-9月的供应量，共计供应面积431.59万㎡，4.5万套住宅。

这个供应面积已经接近去年全年的459.6万㎡。

再加上四季度还预计供应约1.4万套住宅，今年供应量预计将达到6万套。

通过限价、增加供应的组合拳，降低了买房人入市恐慌的情绪。

不过，随着“208政策”效果影响，买房人入市意愿开始降低，此消彼长，库存量持续增加。

库存去化周期是行业内经常关注的指标，用来判断市场的供需关系。

当供大于求时，量价往往会下降；
相反，当需大于供时，量价就会上涨。

据乐有家统计的数据显示，深圳新房住宅库存创7年来最高峰，去化周期超过17个月。

按照业内普遍认为：如果库存低于12个月，就需要增加供应；高于这个线，但不高于18个月，就是供应持平即可；大于18个月，就需要适当减少供应了。

而深圳去化周期已经接近18个月，已经达到警戒值。

另一方面，当供应愈来愈多，新盘就不可避免陷入卷的情况。

折扣、送首付、送装修、物业费，甚至降价全方位来揽客。

西部沙井、光明把房价打回七年前；
中部龙华已经梦回2016年；
东部坪山已经把单价杀到“2字头”。

但真正让开发商开始焦虑的是，降价这一招似乎也失效了——虽然你降的够狠，却不被购房者买单。

但是买涨不买跌是千百年来人类形成的商业共识。

行情火热时，“三无（无销售、无售楼处、无样板房）”抢房的盛况频现；

行情淡时，则希望总价后面抹个零，要送装修，送家具，送电器，免三年物业费；

当市场真跌价了，买房人朴实的想法并不是果断入场，而是认为，慢着，说不定还能降的更多。

于是，不好卖，那就降价，降了价，还是不好卖，库存量水涨船高，恶性循环开始了。

什么人在买房？

存量过多，是供应问题
哪些会人买，就是客群结构问题了。

9月初，四个一线城市同时落地认房不认贷、“调整公积金贷款期限”等政策，随后北上广升温明显，只有深圳没有太激烈的反应。

如果细究政策，比如“认房不用认贷”，对改善买家受益才是最大，毕竟从原来的七成、八成直接下降到三成。

这从贝壳找房统计的数据可以看到：

9月北京和上海500-1200万成交占比70%，刚需远郊区域的300-400万占比15%，1200-2000万占比7-8%。

而深圳300-800万占比70%。

在什么人买深圳房的调查中，第一次买房的达到66%，自住为主的也是66%。

▲来源：贝壳找房

换句话说，北上的成交量更多是改善买家再推动，而深圳购房群体依旧是首次置业为主。

认房不认贷的政策并没有刺激到深圳大部分买房人也就不奇怪了。

深房中协也认为，“认房不认贷”政策的市场提振效应略显单薄，特别是在当前其他一线城市相继放宽政策的背景之下，市场对于深圳后续跟进政策的呼声与预期一直未减。

成交上万套
人才房撑起楼市半边天

与北上广不同的是，深圳还有人才房。

相比商品房，人才房可以按市价打6折。

南山、福田的人才房打6折就是5万左右：
光明、坪山的人才房打6折，只要2万出头。

也就是说，还没有人才房的时候，5万只能买原关外区域，2万左右只能买临深东莞。

打折后，南山、福田也不至于高高在上了，光明、坪山也更平易近人了。

再加上产权还是自己的，同样的预算，买商品房还是人才房，从买房人的去向就可以看得出。

不完全统计，截至10月，已配售17个项目共供应11607套，10230套房源被选走，整体去化率达到88%。

其中前海的深业云海湾推718套，均价5.52万/㎡，超过10700户家庭申购。

不完全统计，还有超3万套人才房在路上。

对比惨淡的商品房市场，真的是旱的旱死，涝的涝死。

如果把人才房成交数归纳到新房住宅成交，对比去年同期其实是上涨的。

深圳住建局数据显示，截至10月18日，今年深圳新房网签25003套，再加上人才房10230套，对比去年同期的27409套（人才房去年11月才开始配售），多了77%。

但把人才房的成交量剔除出来判断深圳楼市冷清，甚至没人买房了，这明显是不合理的。

毕竟两者都是限购，都需要社保年限，都是花了真金白银买的房子，而且人才房跟之前买光明、坪山、龙岗、宝安商品房的客群已经高度重叠，很明显分流了一部分买房人。

这从各区去化就可以看到，比如：

光明的库存量7191套，9月成交只有152套：
坪山库存量6258套，9月成交158套。

归根结底，深圳新房和二手房成交乏力，是前有猛虎，后有追兵。

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