二手房交易创五年新低，市场竞争加剧

新监管时代

尽管风平浪静，但6月份北京二手房网上签约量达到1.1万套，罕见低于当月新房成交量，单月勉强突破万套大关。

截至目前，今年3月至6月，北京二手房网上签约量已从今年高点的1.6万套逐渐回落至1.1万套左右。 上半年二手房网签总量为72601套，仅高于2014年上半年的44165套，创五年来新低。 可见，二手房交易持续降温。

与此同时，二手房市场成交价格基本保持平稳，议价空间趋于稳定。 我爱我家市场研究院数据显示，2019年上半年北京二手房成交均价为56825元/平方米，与2018年持平。与2017年上半年的62835元/平方米相比，下降了约9.6%。

在量价齐跌的背景下，我爱我家、麦田地产等多家中介机构负责人表示，在政策环境“保护加抑制”、调控方向没有改变的背景下，二手房市场的整体表现也一直以“稳”字为主。 限价提高对大量房屋入市的影响，造成二手房明显分流。 预计下半年，北京二手房成交量将呈现稳中有升有跌的小幅波动走势，市场价格也将因购房者与购房者之间的博弈而保持稳定。卖家。

市场

上半年二手房成交量创五年新低，价格较高点下跌近10%。

据住建委对我爱我家研究院、麦田地产等中介机构的网签数据统计，2019年上半年，北京二手房网签数量为72601套。月均在线签约量约1.2万台。 较2018年下半年下降5.42%，较2018年上半年下降5.27%，比2018年上半年和下半年减少约4000台。仅从上半年数据来看，数量今年上半年在线签证数量创2014年以来最低水平。

从半年数据来看，北京二手房交易自2010年以来经历了三次低谷，第一次是2011年上半年至2012年上半年，第二次是2013年下半年至下半年第三次是2014年下半年，第三次是2013年下半年到2014年下半年，也就是2017年下半年。这期间，北京网上二手房数量不足7万套。半年。 2018年以来，北京网上二手住宅数量连续三年半稳定在7万套以上。 市场也比较冷清，但稳定性比往年好。 成交量波动不大，一直维持在7万+套。

但值得注意的是，从月度网签量来看，自3月份“小印度之春”时期爆发以来，今年北京二手住宅网签量呈现明显下降趋势。 特别是6月线上签约数仅为11778人，低于上半年月均值，较5月下降14.43%，较去年同期下降25.58%年。 整个3-6月期间，线上签约人数从1.6万下降到1.1万，持续降温趋势非常明显。

交易降温自然导致价格稳步但稳中有跌。 据我爱我家研究院统计，2019年上半年北京二手房成交均价为56825元/平方米，环比上涨0.85%，同比上涨0.78% -同比。 波动幅度小于1%，价格走势平稳。

我爱我家研究院分析师表示，2018年上半年以来，北京二手房半年均价维持在5.7万元/平方米左右，波动幅度在3%以内。 此前，北京二手房成交均价半年波动超过3%，甚至超过20%。 可以说，二手房价格已经进入最稳定、波动最小的阶段。

麦田地产的监测结果也类似。 从价格走势来看，上半年北京二手房价格走势稳中波动。 据麦田价格监测数据显示，上半年挂牌价格逐月小幅下降。 在一定程度上可以看出卖方的价格预期较低； 而各月成交均价涨幅收窄，主要是受到成交结构的影响。

价格

成交均价最高的是西城，降价最明显的是朝阳。

如果按照地区来看，哪些地区价格上涨，哪些地区价格下降？ 据我爱我家研究院统计，2019年上半年北京二手房交易较多的11个区县中，海淀区、朝阳区、丰台区的成交均价、房山区环比下降，东西城、石景山区、通州区、大兴区、昌平区、顺义区环比增加。 其中石景山涨幅最大，为1.81%，成交均价为47983元/平方米； 其中朝阳跌幅最大，为1.88%。 成交均价跌破6万元至59684元/平方米。 总体来看，无论涨还是跌，上半年北京各区二手房价格波动幅度都在2%以内。 整体变化并没有太大。 下跌的四个区中，朝阳、海淀、丰台一直是北京二手房成交量最多的区。 区域。

此外，成交均价最高的仍是西城区，均价为人民币/平方米； 成交均价最低的是房山区，均价为26898元/平方米。 中心区房价高、远郊房价低的总体格局没有改变。

从成交类型来看，统计显示，2019年上半年，一房占比20.34%，两房占比56.80%，三房占比21.00%，四房及以上占北京二手房交易额的1.86%。 各户型占比与2018年下半年基本持平，其中一居室占比变化最大，较2018年下半年下降1.12个百分点。

我爱我家分析师认为，多年来，北京二手房交易结构始终保持两居室占比超过50%，一居室、三居室及以上户型占比的结构。超过20％。 但从2016年至今的半年数据来看，两居室占比持续扩大，2019年上半年达到57%，而一居室占比持续萎缩，目前只有20%。

贷款方面，2019年上半年北京二手房交易中，全额缴款、商业贷款、国管公积金、国管组合贷款、市政管理公积金、市政管理的比例组合贷款分别为30.10%、35.14%和2.09。 %、5.53%、8.60%、18.55%。 与2018年下半年相比，变化最大的是商业贷款和市政公积金，商业贷款占比扩大8.3个百分点，市政公积金占比缩小11.36个百分点。

2017年“317新政”后，商业贷款在北京二手房交易中的占比从一半骤降到25%以下。 与此同时，市级公积金占比一度从不足20%提高到30%以上。 2018年下半年市政公积金新政策实施后，市政公积金占比持续大幅下降。 今年上半年还不到10%，而商业贷款比重又恢复到30%以上。

第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李翔表示，今年北京商业贷款利率虽然没有明显放松，但放贷速度明显加快。 客户信息齐全、资质齐全，从申请到贷款均可获得贷款。 最快一周左右即可完成。 在信贷政策没有出现重大波动的情况下，商业贷款预计仍将是房地产市场最大的支付方式。

困境

卖房子需要116天

总体来看，上半年二手房交易数据并不亮眼，尤其是交易量连续三个月下降。 链家地产德外桥附近一家店的经纪人告诉北青报记者，成交节奏放缓主要是购房人数减少所致。 他举例说，德胜学区一套70平米的两居室，目前有超过三套同类型在售，价格也比较坚挺。 最长的已经上市半年多了，还没卖出去。 无事可做的经纪人经常骑着电动自行车蹲在小区门口，不仅是为了寻找新购房者，也是为了时刻关注房屋销售动态。

类似的情况并不少见。 二手房市场购房者的减少直接导致购房周期的增加。 据我爱我家市场研究院统计，2019年上半年北京销售的二手住宅平均交易周期为116天，即这些二手住宅从新登记到签约的平均时间为116天。属性为116天，接近4个月。 比2018年增加了近20天。

历史数据显示，2015年以来，北京楼市逐渐升温，市场成交结构加快，房屋平均成交周期逐渐缩短。 2017年上半年一度降至60天，即二手房两个月内即可出售。 出去。 2017年监管政策大幅收紧后，房产平均成交周期开始拉长，今年上半年又回到了4个月。 显然，北京二手房市场的交易节奏在政策调控下明显放缓。 今年春节后虽然出现了“小阳春”，但并没有改变市场走势。

数据统计显示，2019年上半年，北京二手房新增供应较2018年下半年下降3.95%，较2018年上半年下降6.14%； 新客户数量环比下降18.01%，同比下降20.80%。

上半年，房源挂牌量和客户数均出现下降，其中客户数下降幅度更大。 受此影响，代理商实际看房数量也大幅减少。 《我爱我家》实际观看数据显示，2019年上半年经纪人观看人数较2018年下半年下降12.44%，较2018年上半年下降29.14%。过去两年，经纪人的观看次数持续下降。

对于这样的市场变化，麦田地产分析师认为，上半年北京二手房市场表现符合年初预期。 主要原因是：一是楼市整体政策环境没有改变，置换需求等市场交易主力仍受到市场准入门槛的制约。 二是受新房市场分流影响。 具体来说：

首先，上半年中央的政策环境是支持性的，也是限制性的。 一方面，央行推出两轮降准，降低融资成本，刺激实体经济发展。 另一方面，中央“房子是用来住的、不是用来炒的”的坚持没有改变，房地产金融监管依然严格。

就北京楼市而言，政策层面也出现了微调。 一方面，为提高开发商拿地开发积极性，土地供应政策有所放松。 今年以来，政府陆续推出了一批不限价商品房地块。 另一方面昌平二手房信息，为了防止市场继续经历3月份的“小印度春”上涨走势昌平二手房信息，4月份国管公积金新政策推出“房贷并重”。 但总体而言，政策层面对房地产需求有实质性影响的银行信贷政策并未发生变化。

其次，与新房市场分流有关。 由于新房“限价”控制及其价格比较优势，上半年新房成交量大幅增长，二手房成交量下降。 据悉，2019年上半年，北京新增商品房销售1.6万套（其中限竞房占比约58%），是同期新房销售数量的两倍多2018年。

趋势

二手房市场波动中企稳

对于下半年二手房市场的新动态，麦田地产分析师认为，基于目前经济下行压力，预计央行大概率会推出存款准备金率下半年降准政策通过增加市场流动性为实体经济发展提供支持。 在资金相对充裕的市场环境下，即使“既要房又要贷”的住房信贷政策难以调整，但住房按揭贷款规模有望增加，这将在一定程度上帮助释放需求，发挥发挥稳定房价的作用。

与此同时，新房市场继续分流二手房的销售。 限购房作为北京新房市场的新增供应，由于该类楼盘的价格优势，无疑会对二手房市场的分流产生一定的影响。 随着下半年该类房产供应量的增加，

麦田地产分析师表示，总体来看，下半年北京二手房交易量预计将呈现稳中有升有所下降的趋势。 从二手房市场先行指标数据来看，6月份二手房新增供应量和需求量环比均下降10%左右。 同时，6月成交中降价房源比例以及整体降价幅度较上月有所上升。 可见，当前买方市场较为强劲，双方价格博弈持续不减。 接下来，卖方价格将会松动，这将在一定程度上带动成交量。

具体来说，7月和6月将基本持平。 随着近四个月（4-7月）需求的持续积压以及卖方价格的松动，市场将出现阶段性的集中释放，随后价格将小幅上涨。 稳定，交易量将再次呈现稳定但下降的趋势。 在政策趋于稳定的环境下，这样的市场是买卖双方博弈更为理性的反映。

我爱我家市场研究院认为，在各种限购限贷政策下，北京二手房市场的住房需求日益偏向刚性需求，同时也日益偏向老年人具有较高的资金实力。 2016年上半年以来，35岁以下购房者的比例越来越小。 一方面，五年社保等限购措施提高了购房者的年龄。 另一方面，房价上涨、贷款困难等因素削弱了经济实力。 实力不够的年轻人买不起房子。

随着市场持续企稳，北京二手房市场的交易节奏也在持续放缓。 曾经的“一房难求”、“快抢”现象不再是现象，房源平均成交周期从两个月提高到四个月。 之后，租户与租户的比例也进一步提高，房源数量相对增多，客户数量相对减少，经纪人的看房数量也持续下降。 如果政策没有重大变化，市场可能会在很长一段时间内保持这种缓慢的节奏。

李想还表示，当前形势下，北京楼市的严格调控仍将持续，政府不会允许市场特别是房价大幅波动。 未来，北京房地产市场将“稳”。 不过，6月份北京二手房网签量已降至1万套左右。 未来很有可能止跌反弹。 下半年市场将会有一定程度的恢复，每月的量价也会有一定的波动。 但总体趋势和长期趋势仍将保持稳定。