上海律师 | 开发商承诺给业主免除物业费,对物业公司有效吗?

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:23 | 时间:2023-10-24 17:40:30

槐法案例【2023】97

一些开发商在销售房屋时，可能会给业主作出减免物业费的优惠承诺，而业主往往会因为开发商和物业公司是母子公司，轻易相信该承诺。那么，开发商的此种承诺对物业公司的效力究竟如何？本期以案说“典”，通过槐荫法院马婉莹法官审理的一起物业服务合同纠纷案件，共同了解相关法律问题。

案情回顾

2017年2月10日，常某与A物业公司签订了《前期物业服务协议》，约定由A物业公司向碧水湾小区提供物业管理服务，合同期限自该物业区域业主大会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时终止，收费标准为按建筑面积高层每月每平方米2元，协议还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，A物业公司一直按照约定履行义务，为碧水湾小区提供物业服务。常某系上述物业服务区域内的业主，物业服务计算面积为200平方米。常某未缴纳自2019年6月1日至2023年5月31日的物业费。多次催要无果后，A物业公司将常某诉至槐荫区法院，请求法院判令常某缴纳物业费共计19200元。

常某辩称，买房时因为自己老带新，为B房产公司介绍了一位客户，B房产公司承诺免除其五年的物业费。B房产公司与A物业公司系控股关系，故常某不应交纳物业费。

争议焦点

本案的争议焦点是：B房产公司给常某作出的免除物业费承诺，是否对A物业公司发生效力？

法院审理

槐荫法院经审理认为，A物业公司与常某签订的《前期物业服务协议》不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。A物业公司基于前期物业服务协议，向碧水湾小区提供物业服务，常某作为小区业主，在接受物业公司提供物业服务的同时，应按合同约定向A物业公司交纳物业费。

常某提交的承诺函载明，因常某介绍客户成功与B房产公司签约，为答谢常某，特免除常某所购碧水湾小区房屋五年物业费，落款时间为2018年10月8日，并加盖B房产公司公章。A物业公司对此不予认可，称该承诺系开发商作出，是业主与开发商之间的纠纷，与物业公司无关。法院认为，根据《民法典》第四百六十五条的规定，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力。常某主张的开发商赠送物业费活动，系其与B房产公司约定事宜，其双方达成的协议约定仅对常某与B房产公司有约束力，现常某以此为由要求A物业公司免除物业费，无法律依据，法院对此不予支持，常某可通过合法途径，另行向B房产公司主张权利。

最终，槐荫法院依法判决常某向A物业公司支付19200元物业费。判决作出后，双方均服判息诉，现该判决已生效。

法官说法

我国民法典明确规定，依法成立的合同仅对当事人具有法律约束力。该条即为“合同相对性原则”的法律规定，即一般情况下，依法成立的合同对于合同之外的第三人不具有法律约束力。本案中，开发商对业主免除物业费的承诺可以看作是开发商与业主之间达成的协议，但该协议的内容，业主仅可请求开发商履行，而不能要求第三人物业公司履行。即使物业公司与开发商可能存在控股关系，但二者均为完全独立的企业法人，法人的特点有“三独”，即独立人格、独立财产、独立承担责任。通俗而言，哪怕是同一个老板设立的两家公司，也是完全独立的民事主体，开发商无权替第三方作出任何承诺。

生活中，如果遇到开发商作出类似承诺，可要求开发商、物业公司、业主签署三方协议，对承诺内容明确约定，否则开发商作出的此类承诺对物业公司不发生效力。此时，如果业主要维权，可直接向开发商主张权利。