在开发商使用工抵房向施工单位抵顶工程款时，如其他债权人发现该房并采取强制措施，施工单位的利益必然受到根本性影响，工抵房是否可排除强制执行成为此类情形中最为关键的问题。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）第28条、第29条之规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

结合工抵房的实际情况可知，工抵房债权人通常无法满足《执行异议和复议规定》中具体确定的条件。例如债权人接受工抵房并非用于居住，且债权人名下一般也存在用于居住的其他房屋等，这种情况下，工抵房债权人关于物权期待权优先的问题也不再具有讨论意义。这一观点在司法实践中得到普遍认可。最高院在（2022）最高法民终387号民事判决中认为：案涉履行期满后当事人之间达成的以房抵债协议，系以消灭金钱债务为目的，无论其是新债清偿还是债务更新，与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，判断其真实性具有较大难度，故在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。因此，仅依据以物抵债协议，并不足以排除另一个金钱债权的执行。

同样，最高院也在（2022）最高法民申104号民事裁定中直接明确：通过“以物抵债”方式取得的房屋期待权一般不能阻止执行。执行异议之诉的关键实体问题在于比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位。普通买受人的物权期待权虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是既得物权，其本质上仍是债权请求权。对于“以物抵债”所签订的房屋买卖合同既要考量所抵债务是否具有优先属性，更要考量该民事法律行为的真实意思表示。一般而言，房屋买卖合同作为“以物抵债”实现方式，双方的真实意思表示在于以房屋这一标的物的转让作为旧债清偿的方式，不同于实质意义上的房屋买卖。在房屋过户之前，买卖合同所产生的新债并未消灭，致新债旧债并存，故买受人对抗买卖合同之外的申请执行人权利不应超出旧债的效力范围。

可见，最高院的倾向性观点认为通过“以物抵债”方式取得的房屋期待权一般不能阻止执行。但与之相对，部分地区法院存在不同观点。例如山东高院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答中，对案外人基于以房抵债提起执行异议之诉，如何处理的问题作出如下解答：对于案外人与被执行人之间的债务清偿期届满，案外人在房产查封前，已与被执行人签订了合法有效的以房抵债协议并实际合法占有被执行房屋，且不存在规避执行或逃避债务等情形的，可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定第二十八条人民法院应当对以房抵债所涉及的债权债务是否合法有效进行实质性审查，还要注意结合案件是否存在涉及消费者权益、弱势群体保护、公民基本生存权利等因素，对以房抵债的法律效力和法律后果，综合进行审查判断。

如案外人系建设工程承包人或实际施工人，其与被执行人之间存在合法有效的建设工程施工合同，且工程款清偿期已经届满，案外人基于建设工程价款与被执行人订立合法有效的以物抵债协议，据以主张支付了相应对价，请求排除执行的，一般可予支持。

鉴于实务界在这一问题上并未达成一致，有人提出观点，认为应聚焦于《执行异议与复议》中第28、29条，如符合该条的实质性条件，则应当认定可排除强制执行。此观点虽然在理论层面具有合理性，但在实务中往往难以清晰界定。目前实务界仍以工抵房无法排除强制执行为多数观点。

据此，为降低工抵房的风险，债权人作为购房者，在与开发商签订以房抵债协议和房屋买卖合同后直接办理房屋过户登记，避免因未办理过户登记而被案外人采取强制措施。

在开发商经营困难，面临破产风险时，施工单位接收的工抵房则面临直接的法律风险。

《企业破产法》第31条：人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：

（一）无偿转让财产的；

（二）以明显不合理的价格进行交易的；

（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的；

（四）对未到期的债务提前清偿的；

（五）放弃债权的。

如债权人与开发商就工抵房签订的以房抵债协议中房屋价款明显不合理（根据《九民纪要》可知，转让价格达不到交易时交易地指导价或市场价的70%，或高于交易时交易地指导价或者市场交易价30%的，一般可以视为明显不合理的低价或高价），则以房抵债协议可能会被撤销，致债权人利益受损。

《企业破产法》第32条：人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有本法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。但是，个别清偿使债务人财产受益的除外。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》第16条：债务人对债权人进行的以下个别清偿，管理人依据企业破产法第三十二条的规定请求撤销的，人民法院不予支持：

（一）债务人为维系基本生产需要而支付水费、电费等的；

（二）债务人支付劳动报酬、人身损害赔偿金的；

（三）使债务人财产受益的其他个别清偿。

根据上述规定可知，对个别债权人的清偿对于其他债权人明显不公，如工抵房所涉的以房抵债协议被认定为个别清偿，则可能会被管理人请求人民法院撤销。在最高院在（2020）最高法民申2674号民事裁定中的观点非常清楚：结合本案的预告登记行为发生在人民法院受理破产申请前六个月内，而《中华人民共和国企业破产法》第三十一条、第三十二条规定人民法院受理破产申请前一年内债务人对没有财产担保的债务提供财产担保，或人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有该法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。原审法院对张世超要求交付房屋并办理产权登记的请求未予支持......并无不当。