一个差距微小的数据投射在一线市场上，是波涛汹涌，万盘房价随波逐流。我今天对比了下今年3月和9月的郑州二手房价，生出了上面的感慨。按照数据，今年3月商品住宅二手房共成交9300套，成交面积97.36万平方米，成交均价10478元/平方米。
今年9月郑州商品住宅二手房共成交7743套，成交面积82.35万平方米，成交均价10033元/平方米。
只看数据，半年时间，郑州二手房价从10478元/㎡降到10033元/㎡，单价下跌445元/㎡，房价微降4.2%。一套100㎡的房子，9月的总价相较于3月也就下降了4.45万。但是一直在一线市场上奔跑调研的我们知道，一线的真实温差和数据差距甚大。不少二手房小区9月的二手房价相较于3月份，已经出现了20-30万的跌幅。是的，你没看错，一套90㎡的小户型，9月份的房价和3月份能差出好几十万。正商新蓝钻130㎡的大三房，今年3-4月成交价171万，现在挂牌价158万仍未出售，相较于上半年价格降了13万。保利百合89㎡的小三房，今年3月份成交价在145万左右，如今有一套中高楼层的已经降到了120万，降了25万。鑫苑城90㎡的三房，今年3月份成交价140万，如今同样户型成交价117万，相较于3月份下降了23万。这三个小区算是资质平平的刚需次新小区，跌幅基本能代表中位数。除了它们这种随大流的，有比它们跌幅更加猛烈的劣势小区和房源，也有比它们能扛的优质小区和房源。甚至你去北龙湖和东区的市场上看看，有的改善户型和学区房依然和前两年保持着同样的价格。同一个城市，同一个市场，各个二手小区完全凭借着自身的资质走出自己的行情和趋势。观察郑州二手小区的跌幅走势，虽然姿态各异，但是房价涨价的底层逻辑基本上是共通的。我研究了郑州二百来个代表性的小区，总结出房价下跌小区的共性和房价相对保值小区的共性。在这篇文章里给大家聊聊。先说房价下跌的小区共性，基本上有这几点共性的，大概率会易跌难涨。这是咱们特有的大城城改模式，二七新区、常西湖、管南、白沙等新区都是这么干的。一期、二期、三期……都是高层，都是100㎡以下的高层，小户型多。这种小区一旦进入二手房市场，供应量很大。特别是房龄进入10年左右的周期，刚需朋友们要换房，容易扎推卖房。这两年降价比较厉害的小区，如普罗旺世、万科大都会、银基王朝等，都是因为业主们收入不稳，缺钱了之后竞相卖房。这两年生意不好做，小老板们的压力比较大，小区的法拍房比较多，而且在二手房市场上房价一旦下降容易刹不住车。7年来破天荒的第一次，海马公园A区出现了2万以下的正常房源。海马公园A区因为房龄已经超了10年，它的房价和租金均出现了下跌 。郑州不缺次新房，在2016-2020郑州卖了5368万方的新房，你按照套均100㎡计算，那是53万套次新住宅。次新房多，导致郑州的二手房市场对房龄极其挑剔。一旦超过10年房龄，小区就开始走下坡路。再来聊聊相对保值小区的共性，这个话题我在数次直播中都给大家聊过，总结起来是这5个。4. 郑东>金水>老经开>高新>中原=管城=惠济>二七。这5个共性涵盖了郑州至少80-90%的保值小区，只要买的房子在这5个里面能满足4个，基本上都不会出错。在一线市场上，除了共性问题之外，还有很多细碎的原因，以至于影响到后期的房价。就像单个二手小区都有自己不同的房价周期，这个就很有意思。比如今年3月份-9月份建业天筑的房价回撤的比较厉害，特别是它的大两房，今年3月份朝南的两房成交价还能达到290多万，现在270万甚至260万的都出来了。有些优质小区确实扛跌，但是因为之前涨得太猛，在去年它也没下跌多少，今年就补跌了一波。比如帝湖花园，房龄快20年了，物业也很差，但是因为去年已经跌的很猛，大户型房价降到8千多，现在大户型依然8千多。有些小区虽然差，但是因为提前下跌到了地板，即使今年整体行情又往下走，它因为已经跌到位了，并未受到波及。所谓涨的多了，一定会有下跌，跌的够多了，价格就能稳住针对郑州不同房价涨跌姿势的小区，我按照股市的四象划分法做了4个分类。最主要的特征是流动性好，易涨难跌，比如高铁片区的次新二手，金水、中原、二七老城的次新改善，郑州的顶级学区房，划片各个区第一批次中小学的次新房，都属于此类。流动性好，涨时凶猛，跌时也凶猛，主打的就是一个心跳。比如东区的刚需盘，其他区域的次新标杆。流动性不错，易涨难跌，郑州的四环内的各个新区，上千亩，几百亩的刚需盘都属于此类。流动性已经存在问题，这种楼盘降价也很难卖出去，客户全靠个人造化来遇。郑州的绿博、洞林湖板块等都属于此类。郑州房价跌了几年，现在买房属于站在地板上向上看，哪种楼盘能买，哪种不能买，其实过往经验都已经告诉你了，基本一目了然。如果实力可以，就买白马盘，次一级周期盘，再次一级，考虑路人盘，坚决避开粪坑盘。那有人说，一句话说的轻松，我怎么知道哪些小区该归到哪一类。如果你遇到具体小区判断不了，我专门做了一个郑州保值小区和5星物业小区的名单，你可以扫描下方二维码进群来获取。作为一个单核心的二线城市，郑州的买房逻辑其实一点也不复杂，有兴趣的朋友可以好好研究研究，有什么想探讨的在留言区告诉我。
