很多朋友让我聊二手房，另外一个声音在耳边响：打击抹黑唱衰楼市的不正当言论。抹黑二字我知道是啥意思，但何种情况算唱衰，确实不知，为免不正当，咱们换个角度不黄不黑的聊。

插播一个消息：我国将增发1万亿国债，支持灾后恢复重建和提升防灾减灾救灾能力，资金要在四季度发行。万亿国债当然会增强基建的拉动效应，也会对经济增长有巨大作用。说重磅不为过，眼下对房地产来说，拉动经济的消息才是好消息。

经济上有个词叫涓滴效应，就是通过逐步的流通渗透，达到促进经济增长的目的，看上去这些政策跟地产没关系，但直接给地产刺激的药吃的已经够多了，只能寄希望于中医的调理了。

最近看到另一个故事，是一个已经落马的金融人士讲的：

说一个贫穷的海岛，人人都欠了账。有一天来了个游客想住宿，旅馆老板让他先交1000的定金。游客交定金后，旅馆老板跑到菜市场还了1000块钱赊帐。菜市场的老板赶紧去屠夫那里还了1000块钱的肉钱。屠夫就去饲料店还了1000块钱的饲料钱。饲料店的老板就去农夫家还了1000块钱。农夫就跑到旅馆老板那里返了1000块钱的房钱。第二天旅客退房，旅馆老板把这1000块押金还给了他，钱没花出去，但这1000块钱解决了岛上所有人的欠帐。

这个故事说的是：在市场上注入多少货币不重要，重要的是货币得流通起来才有意义。

所以每次放水大家关注的是流向地产还是楼市，但如果旅馆老板压了十万块的押金，只拿出去五块钱消费或者还债，这个小岛的债务就解决不了。

现在问题是：钱很便宜，市场上也充斥着钱，问题是，缺了这个旅馆老板，因为旅馆老板害怕今天押金出去，明天没有钱回来能退给旅客，就尴尬了。这就是预期。或者说，这个旅馆老板压根就不欠谁的钱，给再多，也是放在自己的口袋里，钱运转不起来，也就失去了意义。

聊完闲话说回来二手房，没错，天津在10月初，光贝壳一个平台的二手房挂牌量已经超过了18万套，今天平台上显示的数据是：185111套。

很多人对这个数字没概念：今年1-9月贝壳二手房成交了4.4万套，按这个比例来说，月均是4880套，算下来目前挂牌的二手房41个月才能卖完。成交量最高的2月份是单月1万套，按照这个水平是18.5个月去化。

当然贝壳挂的房子并不都得是贝壳卖，有数据说今年上半年天津二手房成交85298套。算下来月均销售1.4万套，贝壳的市场占有率也才1/3，真假咱们暂且不论，如果上半年成交量真如此，那贝壳挂牌量18.5万套没啥压力。

与此同时：上半年天津新房一共成交了不到5万套，都说存量房市场的标志是二手房与新房成交量平分秋色，这么对比下来，天津比北京的市场存量化严重太多了？

对了，天津最近五六年当中，新房的年成交量也只有10-12万套。

所以把贝壳的挂牌量跟全市二手房成交量来比较没啥太大意义，贝壳挂的不是全市的房子，覆盖率没有那么高的，成交量数据有没有水分也是真假莫辨的，其他城市成交一套都网上会有公示，天津楼市在数据时代没有数据！

唯一有一点是真的：挂牌量是在持续性的猛冲高，我整理了从2019年到现在的一些关键节点的数字，可以看到二手房挂牌量几乎是一路上涨，当然背后有贝壳扩张的原因，但必然也存在卖盘增大的原因。

有个津南京基领域的朋友400多平米的精装大联排只卖500万都卖的费劲，来找我买房子的朋友愿意付费咨询，愿意花钱卖房子的朋友更多。

为什么大家都在卖房子？我问了几个业主，各有各的说法，投资的房子要出手了，人在外地、国外的，准备置换的、准备套现离场的，林林种种。

看了下贝壳上18.5万套房子的结构，市内六区有8万套，环城四区有5.2万套。

一室有4万套，两室有9万套。从面积来说，70-90平方米之间的有4万套，其次是90-110、50-70平米的房子，各有3.6-3.8万套。

换句话说：房子区域分布来看，环城与市区还是集中的，从户型来看集中在中小户型的一室两室产品。这种产品过去的市场是刚需接盘，问题是现在刚需盘都明显卖不动了，而且新房刚需盘与二手房疯狂抢客户，那大家都不好过的。只能说：刚需支撑的市场早已经过去了，还再买这类型房子的朋友当然得留意。

如果把有电梯作为衡量房子新旧的一个标志，18万套房子当中，有没有电梯的对半分，市内六区与环城四区的电梯房一共有5.2万套，这个规模相对就很小了。而所有有电梯的房子当中，两室产品最多，达到了4万套，三室是2.5万套。

所以在我个人看来，两室产品的市场已经接近饱和，买房的朋友踮起脚尖买三室吧，能买的起三室的朋友尽量买个宽厅户型可以改四室的。

也有个观点认为：家庭结构小型化会带来小户型的需求爆发，我个人认为想多了，家庭再分裂，也比不上当年刚需的规模庞大。

说完这些，说几个数字：

天津今年改善客户买房是刚需成交量的1.35倍。

一般来说业主换房子后房子面积会增加40-50平米，增加的房款是90-100万

5年内的次新房成交量占比2022年比2019年高了8%/

天津卖旧买新的客户占到了新房市场的30%以上。

绝大多数置换客户在5-10年换房子。

综合这些数据来说能看到什么？

5-10年前是2013-2018年之间，这个阶段天津绝对是刚需为主力的市场，户型面积集中在80-100之间。当这波人进入换房周期的时候，需求的面积基本上在120-150平米之间。

但是这波人赶上了跟他一样要换房子，而且拿着同样房子的人，卖房当然不好卖出去的。这波置换客户卖不动，意味着30%的市场需求压根就流动不起来，那房地产市场自然很尴尬的。至少，现在的刚需户型已经进入流动性困难，更加难受的是，刚需集中的区域典型像环城，更加困难。

然后贝壳在年报里调研了改善的核心原因，核心诉求是社区环境与物业好，其次是户型结构装修好。而业主之所以在改善时候选择二手房，主要关注的是学区配套资源，然后是交付风险。

这也是为什么买二手房要重点考察物业跟社区环境。学区溢价越来越走低的时候，这俩样是扣除区位因素之后最最关键的保值点。

最后说下结论吧：城市的核心地段，90 平米以上、带有教育资源优势的住房可以买；郊区地段 140 平以上的住房会是未来改善的选择。次新房买5年左右房龄以内的，10-15年处于溢价极限的阶段，接手之后就准备迎来溢价逐步走低的现实毕竟房子也是有生命周期的，今天的老破小都是当年的香饽饽。能买大的就买大的，不要超自己的能力范围，不要过度加杠杆，至少现在来看是这样的。核心关注地段之外的社区与物业品质，当学区玩儿不转之后这俩样是根本。