10月22日，周日，上海2023年第十批次新房官宣。1、总计32个新盘，9240套新房，涵盖了上海11个区域；2、该批次共计5个10万+项目，分布在徐汇、杨浦、静安和前滩；3、除了静安和前滩为106-156㎡和110-290㎡的改善型，其余为100㎡的刚需豪宅。“小户型”三个字在上海楼市单方面褒义至今的局面，或需要被重估了。
追溯上海楼市的小户型从无到有，好像只有一个词可以形容：被动。从居住者的舒适度而言，小户型的体验感当然不及大户型，但是从上海楼市世纪初启动以来，历经几次大幅上涨周期，房价早就已经让普通工薪阶层望而却步。一边是很多房企未雨绸缪，出于营销也出于控总价的目的，开始从原先传统的“两房90-100㎡&三房120㎡”面积段开始瘦身，最早是万科提出了“90㎡三房”的创新产品，2013年伴随着“刚需元年”更成为爆款被大肆复制。另一边是2006年国家的15条的“7090政策（即要求70%的建筑面积用于建设不超过90㎡的户型）”出台后，紧凑户型的房子数量激增；尽管2015年取消了7090政策，但上海还是要求，小面积和小面积的住宅必须占到70%！
已经记不得是政策要求触发了上海的小户型爆发，还是房企自身出于销售考量主动求“瘦”，总之小户型的盛行里，一定有房价向上突破天花板引发的焦虑所致。很长一段时间里，房企的产品研究会上，经常会以当时（或预期上市期间的）总价段来反推户型，比如“500-1000万消费为客户极限，按照内环中环进行倒逼”，从而得出面积不等的户型面积上限。该种想法、算法和做法，出于应对市场销售的需求当然没错，但是“不分地段价值的购买力倒推”也算是一种一刀切：从“外环=刚需=低总价”的匹配推理开始，伴随着近几年上海房价的“失控”，小户型开始进入中环甚至“倒灌”到内环！曾经“外环做刚需小户型，内环做大平层豪宅”的分而治之逻辑，也禁不住总价论的蛊惑，小户型一统天下但因为销售尚能维持，特别是2016年上海限价之后，房企手握“限价倒挂”和“总价控制”两柄利剑也能在市场上畅行无阻，业绩决定了对错，当然也没错。只是，“上海楼市已经缺乏大面积的房子了”这一句危言耸听，正步步逼近。
小户型和大户型
单价走出背离行情
其实，在市区（中内环）做小户型，虽然是出于总价控制的初心，但在“第一个吃螃蟹”期间还是引发了业内不小的争论，但最终定夺的是舶来，因为“人家香港的市中心也都是小户型”，走香港模式的上海楼市，当然扫除了最后一丝忌惮。让小户型在上海逐渐开始玩不转的还是政策，因为限购升级让购房者对手里的房票开始珍惜，因为不管是什么消费水平，“上海户籍单身限购一套，家庭为单位限购两套”之下，在部分所谓的高净值购房者群体中——“房票比钞票贵”！也因为要“投下庄严的一（张房）票”，所以市场出现了连锁反应：3、随着市场从2021年下半年开始，政策进一步收紧，小户型开始全面承压：（1）因为供应量过大，在二手房市场逐渐“不那么香”；（2）供应量导致的大户型稀缺，小户型率先在前滩滞销了！当然，这其中少不了的一个不可抗力就是三年口罩的效应叠加，在消费降级的大趋势之下，“小户型滞销”更加显得突兀，为什么呀？
只是，市场是用脚投票的，只能从结果中找理由：从细分投档，重新回归到“买得起VS买不起”的二元客群论，这也是【上海楼市开始分化】观点的价格依据，总之大户型在高净值人群面前开始供不应求！如今，关于上海放松限购的呼之欲出，但大部分观点认为作为中国楼市和房价的最高堡垒，京沪两地就算顺应潮流放开限购也不可能一放到底，不管是“五大新城”还是“非核心区”，都是低总价区也是小户型“重灾区”，若果该政策成行，不仅不会对小户型的滞销带来转机，反而会加重市中心大户型愈发稀贵的分化趋势。以上海过去几年跃升最快的前滩为例，伴随着单价的快速提升，“控总价”逻辑也迅速掌握了话语权并付之行动，“滨江+小户型”的组合曾经畅通无阻，但进入2022年之后，前滩房价的回落，居然是从小户型开始，唯一的理由：“都买得起十几万单价的房子了，90㎡住得不爽，何况只有一张房票”？！虽然在验证小户型盛衰的过程中，也可以找出坊间对策来质疑，比如“即使在上海限购的高压里，只要肯花钱，包装的绿色通道其实一直都畅通”，但是上海最贵也最有限的一江一河资源，堆砌着大量的小户型，“上海和香港到底是不是完全一样”值得反思。在由表及里，房地产营销中曾经正确的“小豪宅”是不是也是一个时代的产物，而不是亘古不变的真理？
虽然救市的呼声一而再，而政策也的确亦步亦趋在顺应着，但房地产的金融属性在逐渐褪却也是不争的事实，在投资属性被市场自然剥离的过程中，“买房的时候想好卖房”的忠告开始为人接受，只不过换了一种更专业的提法：用卖家思维做买家。先来看看宏观面：房地产分化的3.0版本，可能在户型之间进行背离。说到楼市的分化，从最初提出至今其实历经两个周期结论：最早从一二线城市和三四五六七八九线城市开始，现在还能站住脚的观点是这么说的：“一二线城市的房子还能保值，其他城市的只能居住”，倒也顺应了房住不炒的大政方针。从2022年开始，随着新房市场限价放松和倒挂褪却，分化论开始也适用于同一城市的不同区域，比如市区（核心区）和郊区（非核心区）的分化，因为新房是从外环开始“卖不动了、启动分销了、倒挂消失了”。那么接下来，随着核心区大户型继续“日光”而小户型“上客乏力”，是不是户型分化也要开始被关注到了呢？我们拭目以待。
即使在限购可能放开的“历史时刻”，今时今日的购房者也会审时度势：自己的存款、自己的收入、自己的饭碗，再盲目乐观地加杠杆还敢不敢？“没有一片雪花是无辜的”，小户型也不能以一己之力逆房地产大周期而上；相反，市场从全国退守到上海，上海从全部退守到市中心，有意向的购房者也会从全体退守到富人，做个大胆的判断，就算五大新城或非核心区放开限购，富人会买郊区投资么？！就算退一万步讲，“上海随便买”打开限购之下，占据楼市数量基数的刚需面对的不是房票问题而是购买力（预期）问题，富人还是最值得信赖和挖掘的群体！因为在买房需要“买得起”和“愿意买”两者兼具的成行逻辑里，富人至少还具备一项。
其实，楼市一直以来还存在着一个分化，叫做观点分化。分化的拐点已经到来：从总价一刀切到区域背离，曾经正确的未必永远成功，站在资产稀缺定价的角度看问题，“90㎡三房”的泛滥，或许会在二手房市场的去化速度和议价权上得到“报应”。
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