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产业规划是一个城市发展的核心，

哪里有产业，哪里就有人气，

产业兴，企业强，人气旺，

人气旺伴随着置业需求旺盛，

所以，很多人买房要跟着产业走，

比如过去时的金桥，进行时的张江。

漕河泾开发区发展了40年，漕河泾均价9万；

张江科学城发展了31年，张江均价8.4万；

紫竹高新区发展了21年，吴泾均价4.9万；

闵行开发区发展了40年，老闵行均价4.5万；

嘉定工业开发区发展了31年，嘉定均价4.4万；

临港产业区开发了20年，临港均价3.1万。

张江，漕河泾已经名声远扬，

对比，闵行开发区、嘉定工业开发区，走在了不同的发展岔路口。

游戏开发者都想去漕河泾试一试，科研人员都想去张江收获人生的第一桶金。

张江和漕河泾有足够的吸引力！

只有产业兴盛的地方，房价才会有足够的支撑，买入才会更加稳健。

所以，哪里的产业最旺，哪里就汇聚了最多的高薪人群，哪里就有投资机会。

以前的农业时期，居住地主要是分布在田地周边，田地就是当时最大的产业。

工业时期，城市发展起来，人们的居住地主要是围绕着工厂，因为工厂就是当时最大的产业。

发展到今天，上海产业遍地开花，拥有56个特色产业园区：

（上海特色产业园区空间布局图）

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《上海市产业地图》

张江的31年

1992年，张江从阡陌农田蜕变成产业园区。

目前，张江科学城上市企业数量正式满100家，总市值突破20000亿。

这100家企业中，50家为医疗健康产业，涉及生物医药、生物科技、医疗服务和医疗器械。科学城从业人员总数约49.6万人，硕士以上学历约10万人。

超高配的产业集群，带来成群的高学历人才。如今的张江，仅仅是这群“高薪高知”人群的留驻带来的购买力，就能直接托起张江坚实的楼市底部。

张江的成功是难以复制的。

你走在路上，反手就是一个给科学家致敬：什么哥白尼路，祖冲之路，伽利略路……

毫无疑问，张江已经成了产业发展的代名词，九个国家级重大产业实验室分布在张江。

生物医药产业，集成电路产业，软件和信息化产业以及文化创意产业依然是张江拿得出手四块好牌。

发展至今，张江的空气都是代码的味道，走在大街上，耳边都是字符串，周末幸福感全靠传奇广场。

即使发展了31年，张江依然个直男，少了点文艺气息，少了诗和远方的幻想，脚踏实地的赚钱是刻在每一个张江人骨子里的。

马路边上移动餐车随处可见，不管是住在梵高别墅的大佬，还是住在人才公寓的理工男，总少不得多看两眼餐车上的鸡蛋灌饼。

在这里，马云的商业帝国，干不过马老三的兰州拉面。

发展了31年，第一批在张江奋斗的中年人买下了汤臣高尔夫、东郊花园。

也有刚落脚张江，住在玉兰香苑开启人生第一站的年轻人。

可以看到整个张江板块的住宅分布如下，集中在贝越佳园，兰沁园，古桐三四五村，玉兰香苑，川杨新苑等。

作为单纯的赚钱板块，张江缺少商业，缺少舒适的居住体验，单价8.4万，由此导致的居住外溢是必然的。

外溢板块：周浦，唐镇、康桥、御桥。

漕河泾开发区的40年

1984年，漕河泾从沧桑乡镇蜕变成国家级经济技术开发区。

目前漕河泾开发区，拥有中外高科技企业及研发、服务机构6000多家，其中144家世界500强跨国高科技企业。

工作人员30万，硕士以上学历占比17%，高技能人才达40%，“强者恒强”就是这个道理，漕河泾对标张江的产业园区，政策扶持＋高新技术人才众多，板块内购买力强劲。

漕河泾的崛起并不是偶然，这里原先就有电子工业基础，加上优越的地理位置和政府政策支持。

上世纪60、70年代著名的电视机厂、无线电厂、收音机厂基本都在漕河泾，这些企业当年的地位堪比现在的华为、中芯国际。

漕河泾开发区目前集聚了上海约60%的游戏企业和行业产值，沿轨交9号线初步形成了上海数字娱乐产业的核心带，集聚了约150家游戏头部企业。

仅米哈游一家的年营收就超过300亿元，每年为漕河泾地区导入大量海内外高层次人才。近期，米哈游投资10.77亿买了块地，拿下上海漕河泾核心地块。

除此之外，周边20多所高等院校和120多所研究开发机构，以及良好的居住环境，更容易吸引较高素质的劳工和专业人员。

作为浦西中环最大的产业区，漕河泾的优势无可取代。现在主要开发的几个产业区，张江南扩、临港、桃浦、南大、前湾，地段上统统不如漕河泾。

可以看到整个漕河泾板块的住宅分布如下，中间是漕河泾开发区，住宅区主要有三块地区，分别分布在在板块的西北、东北和东南部。

由于漕河泾是单纯的产业升级，没有大量的宅地供应，二手房单价9万，由此导致的居住外溢是必然的。

外溢板块：古美、康健、田林、静安新城、梅陇、华东理工。

城市的发展其实是很慢

对于任何一个区域，能够强势崛起，离不开三大支撑，产业+规划定位+交通配套。

而产业发展要依靠四要素：资本+土地+技术+劳动力

产业发展——房价上涨——人口流入——土地价格进一步推高——政府获得更高的土地财政收入——继续进行更大规模投资——产业规模扩大升级

产业升值，房价自然就上涨。

只有高能级的产业才能有持久的吸引力，才能带来高收入的高精尖人才。

所以，我们看到了张江产业园和漕河泾开发区的成功。

但是，这些产业发展步伐其实是非常缓慢的。

张江努力了31年，漕河泾奋斗了40年。

上海拥有9个城市副中心、5大新城、多个高能产业规划带。

最终，要看的是产业落地！

当人口、资金、城市规划兑现都翻涌而来时，区域价值以及辐射板块价值自然直线上升。

但，一人住新村，全厂都光荣的时代已经过去。

有多少人敢为当下不确定的产业规划买单？

就像五大新城可以开发，也会有新的资源注入，但并不是上海进一步崛起的依靠力量。

如果，你也看不清上海产业规划的脉络，欢迎来线下听一场派房王博士的沙龙课，来跟大家详聊近期的趋势和机会，以及上海未来的产业趋势，哪些产业会利好房产升值，在线下王博士将会详细展开来聊。