一个在年初成功卖一买一的朋友，跟我分享，如今他最大的乐趣，就是在之前小区的业主群，发现自己卖出了近一年的最高价，此后小区二手价格一路下滑。

当然，世界也是公平的。他扭头到新房的业主群，就会又发现，自己也买在了近一年的最高价。

如今，广州二手业主的日子，确实很不好过。

以前想的是怎么卖得贵，现在烦恼的是怎么卖得掉。

产品上卷不过新房不说，还老要被人教育说，现在新房都比二手房便宜了，你们二手业主要认清事实啊。

曾几何时，买二手房，是被当做够不上新房后，退而求其次的选择。

那么现在，广州的二手房，是不是真在性价比上，被新房碾压了呢？

过去三年来，广州的新房成交均价，一直与二手房拉开不小的差距。

在2020年下半年，价差最小，仅有1000元/㎡左右的价差。此后逐渐拉大。

到2022年上半年时，价差甚至拉开到1万+元/㎡。

再看看各个区的情况。

广州各区9月份的新房成交均价和二手挂牌价来看，一二手房的价差依旧明显。

价差最大的为海珠和越秀两区，新房比二手贵出3万+元/㎡。荔湾的价差也达到2.5万/㎡。主要原因都是这三区的二手房普遍楼龄较大，次新房不多。

考虑上价格，价差最小的是白云区。新房成交均价是约4.5万/㎡，二手的挂牌均价是约3.7万/㎡。主要原因是白云新房的成交大户，多位于价格较低的北部四镇。

看到这，二手业主估计得觉得委屈了：

明明二手房就是比新房便宜，为什么人们还是会觉得买新房性价比更高呢？

数据不会说谎，它只是不会说明全部事实。

从购房者实际体验来看，新房比二手房性价比更高，主要有两个原因。

一，是新盘集中的热门区域，新房大多比同区域的次新二手房便宜。

例如，新盘集中的白鹅潭。近来开盘风风火火的保利花语和岸，首开86㎡户型4.55万/㎡起，最大的142㎡户型，最贵到5.9万/㎡。

而隔壁的恒荔湾畔，目前挂牌价是4.8-6万/㎡。这就是明显的一二手倒挂。

再看看黄埔一二手倒挂的“重灾区”科学城。

像在区府板块，保利罗兰国际二手的挂牌价在3.5-5.9万/㎡，而在售的四期目前均价约4.2万/㎡。

万科东荟城的二手挂牌价在3.1-5.3万/㎡，而隔壁的合生中央城，目前在售均价约3.5万/㎡。

正面对比就能看到，广州的热门区域，新房跟次新二手房之间，仍然存在一二手倒挂。

另一个，是二手房使用率普遍低于新房，相同价位下性价比不如新房。

以近来新房市场最为热闹的花地湾为例。

目前新房的价格，如万汇天地·朗庭、保利锦上印等，在5万/㎡起。

片区内的主要次新二手盘，保利西悦湾的挂牌价在4.1-5.6万/㎡，力诚欣悦湾的挂牌价在3.7-4.5万/㎡。

光看价格，二手房还是比新房便宜不少。

但新房由于使用率大多能做到90%，甚至100%以上，因此如果算总价的话，性价比就不输二手房了。

像万汇天地·朗庭的80㎡左右户型，能做到三房两卫，总价在450万左右。

万汇天地·朗庭80㎡户型

而同样面积段，邻近的力诚欣悦湾二手，只能做到两房。要三房两卫的话，需要去到110㎡，总价同样要450万以上。

力诚欣悦湾80㎡户型

当然，20-30㎡的面积差距，还是会反映在房间的大小、客厅的尺寸等方面。

但对于刚改购房者来说，要满足基本的居住需求，如三房、带主套，新房的性价比，还是高于二手房。

在新房内卷激烈的热门区域，二手房，很容易被新房压得喘不过气来。

再多键盘敲出的理论，都比不上购房者真金白银的选择靠谱。

我们再看看各区今年上半年的成交量。

可以看到，广州新房和二手房成交量的差距，是从中心城区向外围区递增。

在中心四区，二手房的成交量是新房的数倍。尤其是越秀区，新房上半年只成交了92套，而二手成交了5000多套。

到了外围区，则是完全不同的景象。

番禺的二手成交量，还能小胜新房。而到了黄埔、南沙、增城，新房成交量则完全碾压二手房。

这正是新房与二手房的这场PK，最一目了然的结论。

中心区，由于核心区新房供应少，且多以改善型面积段为主，因此大多数购房者要留在中心区，还是会选择更加丰俭由人的二手房。

而外围区，新房供应量大，选择面广，加上使用率和产品的差距，即便有一定价差，二手房的性价比往往干不过新房，也难以在市场上跟新房竞争。

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