在购房需求较为急迫的时候，由于期房的交付时间一般较长，很多当事人会通过二手房的交易市场寻找新出售的现房，以实现短期内解决用房需求的问题，但由于此类“新房”通常还尚未办理房屋产权证书，往往容易产生纠纷。

图片素材来源于网络

某强预年底结婚需购置新房一套，由于期房时间较长无法实现其购房目的，故其联系到某二手房交易公司帮助其寻找合适的房源，在二手房公司的居间下很快就联系到梁某，并带领某强前往某商品房开发公司开发的楼盘看房，该房系梁某从商品房开发公司处购买，尚未办理产权登记手续。

随后某强与梁某在二手房交易公司的促成下签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》，并全额向梁某支付了房款。由于案涉房屋尚未办理产权手续，梁某负责协调走新房手续直接将开发商处登记的信息变更为某强并交付了钥匙。某强基于对二手房交易公司的信赖及确已交付钥匙的实际情况并未到房产部门查询案涉房屋的权属状态。

年末，某强准备装修新房时发现案涉房屋已被他人占有并装修使用，通过查询得知案涉房屋早在19年就办理了预告登记于他人名下。某强财、房两空将梁某诉至法院。

图片素材来源于网络

本案中梁某与某强的争议焦点为：1、梁某是否已经全面履行了合同项下的义务？2、某强是否有权解除合同并要求赔偿？

根据合同的约定梁某出售给某强的房屋应当保证其对房屋拥有完整、合法的处分权，该房屋根据现行法律法规可以上市交易并能够办理产权转移的过户手续。梁某虽然已经带某强到房地产开发公司办理了商品房买卖合同的置换手续，并让房地产开发公司为某强开具了购房发票、交付了房屋且办理了入住手续，但案涉房屋无法为某强办理产权转移的过户手续，且已不具备现实交付的可能，不符合双方的约定，故梁某称自己已经全面履行交付义务，某强的损失系因开发商一房二买的行为造成，该损失应由某强直接找开发商解决的抗辩不能成立。某强有权要求解除合同，并要求梁某退还房款并赔偿其损失。

图片素材来源于网络

第二百零九条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第五百六十三条  有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

图片素材来源于网络

根据民法典第二百零九条的规定，不动产物权的设立、登记、变更需依法登记才发生效力，因此在签订买卖合同支付价款时应当先行前往不动产管理中心对房屋的权属状态进行查询，确认房屋办理了预售许可且无其他权属争议，避免交易风险和经济损失的发生。

同理，在房屋买卖合同签订过程中，也应当及时对房屋交易基本信息进行登记备案（俗称：网签），保障房屋交易安全。

李媛律师，主要业务领域有刑事辩护，民、商事诉讼纠纷。自执业以来，常以“失败的教训往往比成功的经验更重要。”告诫自己，戒骄戒躁，失败不气馁，总结经验；成功不骄傲，保持时刻的清醒。秉持着尽己为忠，实之为信的理念，致力于刑事辩护专业，办理刑事辩护案件上百余起。其中参与承办的多起重大刑事案件都取得了较好的辩护效果。在毒品犯罪，诈骗、涉税等经济犯罪领域中累积了较为丰富的理论功底和实战经验，竭尽全力维护司法公正。

SONGYUANJI

文 字｜李    媛

审 核｜马婧雯

排 版｜陈宇婷