上海二手房交易流程

流程详情

1、自查政策按预算看房、选房

看房选房之前需要清楚相关政策，包括购房资格、首付额度、对应税费等。

2、拉取产权调查表

产权调查表全称《上海市不动产登记簿》，可以表明房子是否有抵押，上家是否具有完全支配权，调查清楚可避免过户纠纷。上家可以在随申办进行拉取，或者带好身份证和房产证去交易中心调阅。

3、签定金合同、支付定金

定金合同可以由经纪公司提供合同示范文本，双方确认无误后就可以支付定金。定金数量双方协商即可，建议在银行柜台操作，转账凭证、收据等下家需保存妥当，后面办理贷款需要。

4、网签、支付首付

网上二手房签约，交易正式备案。通过有资质的经纪公司进行网签。

网签之后需要填写查下家限购情况的申报表和税务相关的《契税申报办理证明》。

下家转第一笔首付，建议双方约定时间一起去银行柜台办理。

如果是全款买房，此时已可以办理过户；如有贷款，必须付清首付、办理完贷款才能过户。

5、办理房贷、取得贷款资料

房贷办理需要银行业务员、上下家三方到场。

下家资料：身份证、结婚证、户口本、出生证、定金收据、第一笔首付收据、两张银行转账凭证、《上海市房地产买卖合同》一份、夫妻二人的收入证明、主贷人在贷款银行的借记卡、公积金账号等。

上家资料：身份证、房产证、贷款汇入的银行卡等。

6、支付第二笔首付+过户

贷款办好，打出第二笔首付之后，双方就可以去交易中心办理过户。

下家资料：《上海市房地产买卖合同》两份、《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》、《契税申报办理证明》、所有身份证件等。

上家资料：身份证、房产证等。

7、缴税

双方约定时间去交易中心办理。需要的资料：上下家各自的身份证、《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》、《告知书》、银行卡等。

8、领取房产证

如无特殊情况，房产证一般5个工作日内办完。领证所需材料：身份证、《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》、完税证明、购房发票、所有已付费用清单。

9、资料交给银行，跟踪放款，收房收尾款

提交产证和贷款资料给银行，跟踪放款。需要的材料：首付的转账凭证和收据、新产证，确认放款后找上家收房付清尾款。

上海二手房交易相关税费

2、住房换购个税退税

根据最新的住房换购个税退税2023政策， 政策将持续至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

满足条件解读

Ø出售房屋和买进房屋为同一城市辖区，非同一城市辖区不可以申请个税退税。

Ø出售房屋所有人和未来买受房屋所有人为同一人，非同一人不可以申请个税退税。

Ø出售房屋为家庭唯一住房，未缴纳个人所得税，不可以申请个税退税。

Ø出售现住房的时间，以出售住房个人所得税完税时间为准，房屋交易完成后，税务局会给予个人所得税完税发票。

Ø新购买住房为二手房，购买时间以不动产权证载明的登记时间或者纳税人契税的完税时间。

Ø符合申请退税条件的居民家庭，申请退还个税，应向出售房屋对应不动产交易中心申请退税，即在哪缴纳的个税，就去哪里申请退还。

Ø在房屋买卖交易过程中应保存好：出售时的买卖合同、完税发票、契税发票等交易文件；买进时的买卖合同、完税发票、契税发票等交易文件，以上为申请退还个税的必须文件。