最近发布的十四号文中提到了新房改启动。

结合前阵子发生的北上放开限购限售，广州、上海部分区域放松限购，增发万亿国债等信号，对于房地产的讨论再次热闹起来。

之前读过任泽平团队对于中国房地产的分析—中国楼市的前世今生。

借这个机会，重新梳理一遍中国房地产的发展。

缘起-海南楼市泡沫

1991年南浔讲话开始，中国南方开始有港商介入。

而他们基本上是炒楼高手，他们将在香港的炒楼经验复制到大陆。要发展、先盖楼，当时大陆地皮相当便宜，他们也因此赚的盆满钵满。

海南于1988年脱离广东独立建省，并凭借临海优势变成了经济特区。

很多南方商人带着钱杀向海南，“要发财炒楼花”。仅仅几年时间海南房地产投资占到固定投资的一半，海口市经济增长高达83%！

1991年，大家月薪只有几百块，海南房价一路从一千多块涨到三千甚至五千。当时海南岛上一共不到200万人，房地产公司就有2万家。

当地政府自然开心，因为地皮也在大幅涨价。而银行也趁着这阵东风大胆放贷。当年的万通六君子、冯仑、潘石屹他们也都在海南炒房。

1993.6，海南政府出台国16条，紧信贷、高利率，大幅提高炒房成本。

一时间烂尾楼频出，甚至很多房子盖好了也没人买。当年海南95%房地产企业倒闭，烂尾楼600多东，四大行损失300多亿，1993年的300多亿。海南发展银行也因挤兑被迫关闭。从此，天涯海角烂尾楼成了海南特色标签。

海南楼市泡沫破灭，暂时压制了大家的炒房热情，整个宏观经济回到正确的轨道。

接力-亚洲金融风暴

亚洲金融风暴叠加国企改革，造成一波下岗潮。

为扩大内需拉动经济，我们又开始了房改。

宽松货币政策、公积金制度、下调贷款利率等，一系列操作下来，楼市再次迎来春天。

从2003年开始一路高歌猛涨。记得08年我大学的爆火的《蜗居》，讲的就是房价快速上涨对普通人生活的冲击。

但是房地产的确拉动了消费，对GDP年贡献可达1.5%。房地产投资增速已超过30%，房价每年涨幅17%！

为了避免海南泡沫破灭的教训，同时持续利用房地产拉动经济，所以此后很长一段时间，我们一边释放房地产红利，一边又管控高端土地的供应、提高首付比例、适当加息。

然而，房价涨幅反而更快。

于是政策持续调控，却并不算严苛。2007年随着股市、债市暴跌，楼市也跟着下跌。当然，全球次贷危机或许也对其产生一定影响。

部分地区已经出现弃房断供、房子沦为负资产。开发商打折销售、老业主阻止降价、打砸售楼处，这些故事后来也都再次发生过。

爆发-四万亿政策

如果这样发展下去，或许楼市也就慢慢回归正常价值。

可惜，百年一遇的金融危机对我国经济造成重大影响，美国经济下滑导致我国出口减退，同时国际资本大量撤离。

怎么办呢，我们又一次想到房地产。

于是我们完全放开银行信贷限制，都赶紧的放钱出去盖房子吧。并配套下调首付比例、降低税费。

这一系列猛操作下来，我们当年GDP竟然维持了9%的增长，09年全国房价平均增长了23%，上海更是达到56.7%！

信贷大幅增加M2采用了无锚印钞，一度接近30%，人民币迅速贬值，不是楼市暴涨就是物价暴涨。

可以说，2008年是中国房地产的分水岭。

此前的房地产主要是改善居住环境，而此后房地产加上了一层金融属性。房子不再是用来住的，而是变成有钱人发财的工具。未完待续……

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