现在的业主和买家，都在观望！

业主觉得自家价格都降到没底裤了，但总有人觉得高；买家呢，再降点吧。

双方都很焦虑。其实就是因为很多人对小区房价变化，拿捏不准。

那么，房价怎样才算，相对调整到位呢？（注意，这里给大家做参考，不是绝对说价格一定不会再跌）

据了解，2015年之前，中山楼市住宅价格基本在4000-6000元/㎡左右。

2016-2018年，深中通道开始动工，市场涌进大批投资客，中山房价开始暴涨，东区普遍都是2万+/㎡；2019年之后，房价慢慢趋向平稳。

而最近一波上涨行情，便是2020年，中山城区房价迎来大涨，直至2021上半年，才开始“回魂”，逐渐下滑。

所以，我们以2020年为锚点，如果房价下调到比3年前还要低，是可以考虑入手的。

当然，如果指望中山城区跌到人人都买得起，那也是不现实的；跌回深中通道动工前，也是不太可能的。

那中山城区内，哪个小区降到位了？

房叔筛选整理了一份数据。首先要保证是位于中山城区内，且在2020、2021、2023年都有成交数据的小区。

其次要确定在2020-2021年那波行情中，有上涨趋势的小区。

毕竟，房价稳如狗，牛市来了也不涨，意义不大；而房价下跌，牛市来了还降价，有点虚高，还可以再降。

所谓，枪打出头鸟。当整个市场环境下行的时候，这些小区也是会受到影响的。

东区：超92%小区，房价比2020年低

据贝壳找房显示，东区有327个小区（包括自建房、别墅等），可以作对比的小区（在2020、2021、2023年都有成交）有45个。

但在2020-2021年那波行情中，有涨幅的小区，只有27个。这些小区集中在远洋城、紫马岭、“市一中+朗晴小学”板块。

近三年（2020-2023年），21个小区成交价跌幅不超过15%，5个小区成交价下跌比较狠，跌幅在17至41%之间。

其中万科朗润园、远洋城天祺、远洋城天骄等，这些曾稳站2万+/㎡的小区，现在的成交单价在1.4-1.7万/㎡左右，可以放心挑选上车，不用怕站岗。

而奕翠园、越秀星汇品峰、朗晴假日和映翠豪庭，这些大型社区属于“热手”盘，同比2020年，房价虽是微跌，跌幅3-15%，但还是可以考虑入手的。

石岐：超8成小区，房价比2020年低

据贝壳找房显示，石岐有532个小区（包括自建房、别墅等），可以作对比的小区（在2020、2021、2023年都有成交）有71个。

但在2020-2021年那波行情中，有涨幅的小区，只有43个，大部分是楼龄较好的小区。

对比2020年的成交价，今年有28个小区成交价跌幅不超过15%，7个小区成交价下跌比较多，跌幅在16至27%之间，也就是1200-2900元/㎡。

西区：超85%小区，房价比2020年低

据贝壳找房显示，西区有219个小区（包括自建房、别墅等），可以作对比的小区（在2020、2021、2023年都有成交）有51个。

在2020-2021年那波行情中，有36个小区上涨。

对比2020年的成交价，今年有23个小区成交价跌幅不超过15%，8个小区成交价跌幅在17至25%之间。

南区：仅有1小区，房价比2020年高

相对于上述区域来说，南区的小区会比较少，有97个（包括自建房、别墅等），可以作对比的小区（在2020、2021、2023年都有成交）有15个。

处于2020-2021年那波行情，并且有涨幅趋势的小区，只有9个,集中在城南片区，绝大多数楼龄相对较新。

对比2020年的成交价，除了中澳滨河湾四期上涨了，其余成交价都下降了。

目前来看，中山城区，对比2020年的二手成交情况来看，今年大部分小区成交价都在下跌。

如果看到有低于小区均价的急售靓盘，就可以抓住机会出手了，别总是想着赚最后一个铜板。

但是需要提醒的是，在2020-2021年行情好的时候，没有涨幅、甚至下跌，这样的小区，行情来了涨不动，熊市来了不抗跌，要谨慎一点。

房叔有话说：笋盘，是要拼手速的

总有人说：“我要抄底！”

其实，很多热门楼盘，户型不错、楼层OK、价格还贼低的“笋盘”，要想拿下，只能拼手速。

毕竟业主急售，佣金足以使得中介们疯狂宣传此房源，谁看上，谁拿下，都不一定。

有购房意愿的买家，现在真的可以多去市场看看。

政策放松后，着急“卖一买一”的业主，会越来越多，放盘量增加，也是刚需上车淘笋的机会，一不小心，就有惊喜出现。

而楼市疯传的“再不及时上车，就要涨价了”，其实无非就是一种心理博弈，看谁的心态先崩。

以上讨论的数据基础来自贝壳找房，部分笋盘或许未上平台已成交，但大部分数据还是能反映市场真实购买力，希望这份数据也给到购房者们一点启发。