最高法:开发商向买受人交房是否即应认定为《执行异议和复议规定》第28条规定的“占有”

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:26 | 时间:2023-11-01 15:30:52

来源丨民事审判

声明 | 本文仅供交流学习，版权归原作者所有，若来源标注错误或侵犯到您的权益，烦请告知删除。

网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图网络配图

【裁判要旨】《执行异议和复议规定》第28条规定“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”中的“占有”，应当理解为对不动产的支配和管理。如取得房屋钥匙、办理物业入住手续等，并未以实际入住或使用为占有的必要条件，故开发商将房屋、车位交付买受人后即可认定买受人构成占有，即占有房屋、车位的时间应认定为开发商的交付时间。至于之后即便买受人未实际使用也不影响其对案涉房屋、车位占有状态的认定。

中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

（2022）最高法民终274号

上诉人（原审原告）：富滇银行股份有限公司昆明西山支行。住所地：云南省昆明市西苑开发区凯苑小区14幢。

法定代表人：张磊，该行行长。

委托诉讼代理人：荣敬华，云南和与合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓峰，云南和与合律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：刘波，男，1965年8月22日出生，汉族，住所地云南省昆明市盘龙区。

委托诉讼代理人：李淑芳，云南八谦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张语珊，云南八谦律师事务所律师。

原审被告（被执行人）：云南集成广福房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市广福路广福小区广福商业中心。

法定代表人：肖云智，该公司董事长。

上诉人富滇银行股份有限公司昆明西山支行（以下简称富滇银行）因与被上诉人刘波、原审被告云南集成广福房地产开发有限公司（以下简称广福公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（以下简称云南高院）（2021）云民初28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年7月1日立案后，依法组成合议庭，于2022年10月20日公开开庭进行了审理。上诉人富滇银行的委托诉讼代理人荣敬华和被上诉人刘波的委托诉讼代理人李淑芳出庭参加了诉讼，一审被告广福公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院决定缺席审理。本案现已审理终结。

富滇银行上诉请求：1.请求撤销（2021）云民初28号民事判决，依法发回一审法院重审或查清事实后改判支持上诉人的全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、刘波不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条情形，其提交的证据存在诸多瑕疵，一审法院对案涉重要事实未仔细审查，对争议焦点也未进行回应。1.刘波不完全满足《规定》的四个要件。第一，刘波未在人民法院查封之前合法占有案涉不动产。（1）《交房通知单》系复印件，无原件相互印证，不具备真实性。（2）广福公司出具的交房《证明》不符合法定要件而不具备证明效力，不能证明案涉房产已在查封前交付。（3）《广福城住宅物业合同》约定的合同起始时间与合同签署时间存在明显逻辑错误，足以认定该合同是后续补签，不具备真实性。（4）2016年至2018年的6张物业服务费《收据》编号连续，说明《收据》是后续补开，缺乏真实性，不能证明刘波已实际占有使用案涉房屋。第二，现有证据不能证明刘波已就案涉车位支付全部价款。（1）部分房屋和车位款、维修基金的《收据》模糊不清，难以辨认，不具备真实性和关联性，不能证明已支付相应款项，刘波也未提交相应补充证据。（2）《员工交款情况表》所载金额与案涉房产金额不一致，不能证明刘波已支付案涉房产全部价款。2.刘波提交的证据存在诸多瑕疵，一审法院对上诉人的质证意见未予正面回应。案涉车位究竟是实际使用还是长期未使用，众多《收据》对应的银行流水等皆未予以认证。根据《最高人民法院关于加强和规范裁判文书释法说理的指导意见》第四条、第六条规定，人民法院对于当事人提交的证据应当进行全面、客观、公正的审查判断，阐明证据采纳和采信的理由，裁判文书应当结合庭审举证、质证、法庭辩论以及法庭调查核实证据等情况，重点针对裁判认定的事实或者事实争点进行释法说理，即应当对当事人提出的意见在裁判文书中进行回应。证据质证是法庭审理阶段中一个重要的庭审环节，涉及到案件证据认定问题，对案件事实的查清具有重要影响。对于刘波提交的瑕疵证据，一审法院未依职权要求刘波提交补充证据或对上诉人的质证意见作出相关回复，而是直接认定刘波提交的所有证据，该行为未充分保障上诉人诉权，同时也存在错判可能。故，一审法院在未对上诉人质证意见予以回应且在刘波提交的证据存在诸多瑕疵的情形下，仍将该证据作为定案依据，认定刘波符合《规定》第二十八条构成要件，属于事实认定不清，违背关于民事诉讼证据审定的基本规定。二、一审法院法律适用存在瑕疵，根据《最高人民法院关于完善统一法律适用标准工作机制的意见》，广福公司出具的交房《证明》不应被采信。意见载明，人民法院在审判过程中应当完善类案和新类型案件强制检索报告工作机制，承办法官应当做好类案检索和分析，检索到类案的，可以作为裁判参考。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》(以下简称《民事诉讼法解释》）第一百一十五条的规定“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章”；最高院在（2020）最高法民申138号案件中认为：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时可以要求制作证明材料的人员出庭作证。叮咚公司的证明仅加盖单位印章，单位负责人及制作证明材料的人员未在证明上签名或者盖章，叮咚公司的证据不符合法律规定的形式，原判决未采信该证明并无不当。”本案中，广福公司出具的交房《证明》上仅加盖广福公司印章，无单位负责人或经办人员签字，按照最高院观点，该证据不具备法律规定的形式要件，不应当被采信，无法证明案涉房屋的交付时间以及付款情况。

刘波辩称，一、刘波完全满足《规定》第二十八条构成要件，对案涉房屋、车位享有足以排除强制执行的民事权利。首先，刘波于2015年1月30日与广福公司签订《房屋购销合同》，合同签订时间早于法院查封时间；其次，广福公司于2015年3月1日向刘波发送《交房通知书》，并出具《证明》证实同日已将案涉房屋、车位交付刘波，刘波于2016年1月1日起开始计付物业费，刘波占有案涉房屋、车位的时间早于法院查封时间；最后，刘波系中国移动通信集团云南有限公司员工，案涉房屋是刘波工作单位团购房，刘波于2010年5月29日向中国移动通信集团工会云南省公司机关委员会支付团购款885000元，2015年1月30日签订《房屋购销合同》时又向广福公司支付尾款373150元，合计1258150元（含房款1101332元、车位款120000元、房屋配套设施费11400元、房屋维修基金23171元、车位维修基金2255元），款项支付时间早于法院查封时间。二、富滇银行指出的证据瑕疵不足以排除刘波对案涉房屋、车位合法占有的事实。首先，广福公司出具的《证明》虽无制作证明材料人员签名，但从《民事诉讼法解释》第115条第1款的表述来看，并未规定缺少制作证明材料人员签名即无证明效力；其次，《广福城住宅物业合同》系小区物管昆明皓瑞通公司物业管理有限公司（以下简称皓瑞通公司）提供的模板合同，导致合同约定的物业服务起始时间与合同签订时间不一致，但刘波和皓瑞通公司实际履行物业合同时间为2016年1月1日；最后，物业服务费《收据》仅是证明刘波合法占有案涉房屋和车位的证据之一，刘波提供的证据已足以证明其已向皓瑞通公司缴纳了相应的物业费。

广福公司未作陈述。

富滇银行向一审法院起诉请求：1.判令继续执行昆明市西山区××幢××层××号房以及负一层Ａ722号地下车位（以上房屋、车位总价款为1232732元）；2.本案诉讼费由刘波、广福公司负担。一审法院认定事实：刘波参与所在单位中国移动通信集团云南有限责任公司的团购房活动。2015年1月30日，刘波与广福公司签订《房屋购销合同》，购买西山区××幢××层××号房屋和负一层Ａ722号地下车位，总价为1232732元。刘波于2015年1月30日支付房屋和车位款1221332元、房屋配套设施费11400元、房屋和车辆维修基金25426元，广福公司分别于同日出具《收款收据》给刘波收执。2015年3月1日，广福公司将案涉房屋、车位交付给刘波使用。2016年1月1日，刘波与皓瑞通公司签订了物业管理合同，并交纳了此后三年的物管费等费用。因广福公司原因，案涉房屋、车位至今未办理合同登记备案。

一审法院在审理（2017）云民初91号原告富滇银行诉被告广福公司等人金融借款合同纠纷一案中，依富滇银行提出的财产保全申请，于2017年6月28日作出（2017）云民初91号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结广福公司价值609966512.72元的财产。在执行过程中，于2017年7月20日查封了广福公司位于昆明市××路××小区的房产，其中包括广福城Ａ1地块第4幢31层3103号房屋以及负一层Ａ722号车位。刘波遂依据上述事实和理由向一审法院提出执行异议申请。

一审法院于2020年8月12日作出（2020）云执异49号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋、车位的执行，并于2020年8月25日向富滇银行邮寄送达该执行裁定书，因将富滇银行的地址“凯苑”小区误写为“凯旋”小区，邮件逾期被退回，导致富滇银行一直未能收到执行裁定书。后富滇银行发现有此执行裁定后，遂于2021年6月3日向一审法院提起本案诉讼。

一审法院认为，本案争议焦点为：刘波对案涉房屋、车位是否享有足以排除强制执行的民事权利。首先，刘波对案涉房屋、车位提出执行异议，一审法院作出（2020）云执异49号执行裁定书，中止对案涉房屋、车位的执行。该裁定书于2020年8月25日向富滇银行邮寄送达，但因送达地址书写错误，导致富滇银行一直未能收到该裁定书。后富滇银行知晓此执行裁定后，于2021年6月3日向一审法院提起本案诉讼。经一审法院立案审查，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的“自裁定送达之日起十五日内起诉”的规定，富滇银行起诉合法，其享有本案诉权。其次，本案中刘波系依据《规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，诉请排除案涉房屋、车位的执行。故刘波的抗辩主张若符合上述规定的四个要件，则依法可以排除执行。再次，刘波的执行异议是否符合以上法定的四个要件，一审法院认为，1.合同订立。2015年1月30日刘波与广福公司签订《房屋购销合同》，约定刘波购买由广福公司建设的案涉房屋、车位，并对应付价款及税费、广福公司交房期限、违约责任等内容进行了具体约定。案涉房屋、车位于签订协议后已经于同日完成了全部房款支付，并于2015年3月1日完成房屋、车位移交手续。案涉房屋、车位的查封时间为2017年7月20日，因《房屋购销合同》的签订日期在人民法院查封案涉房屋、车位之前，故刘波在查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同。2.房产占有。广福公司出具的《证明》可证实，2015年3月1日广福公司已将案涉房屋、车位交付给刘波使用，刘波也自2016年起交纳物业管理费，故刘波在查封之前已合法占有了案涉房屋和车位。3.价款支付。刘波提交的证据证实，签订《房屋购销合同》后，刘波已于2015年1月30日支付完毕房屋和车位款及房屋、车位的维修基金。广福公司作为房产出售方及款项收取方，对上述款项支付情况及刘波已履行完案涉房屋、车位的全部房款支付义务，均予以认可，故刘波在案涉房屋、车位查封之前已经支付全部款项。4.未办理过户登记原因。从一审法院查明的情况看，系因广福公司的原因，导致案涉房屋、车位不具备办理过户登记的条件，并非刘波自身的原因未办理过户登记。综上，刘波对案涉房屋、车位享有的权利符合《规定》第二十八条规定的情形，刘波就案涉房屋、车位享有足以排除强制执行的民事权利，一审法院（2020）云执异49号执行裁定并无错误。至于富滇银行主张的其他理由不能否定刘波符合《规定》第二十八条规定的情形，一审法院不予采纳。故富滇银行要求继续执行案涉房屋、车位的诉讼请求不符合本案事实和法律规定，一审法院不予支持。综上，一审法院判决：驳回富滇银行股份有限公司昆明西山支行的诉讼请求。案件受理费15895元，由富滇银行股份有限公司昆明西山支行负担。

本案二审期间，刘波围绕答辩意见提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘波举示证据1.广福公司于2022年10月17日出具的《证明》1份，证实刘波于2015年1月30日向广福公司购买案涉房屋、车位后，广福公司确已收到刘波交付的购房款1101332元、车位款120000元、房屋配套设施费11400元、房屋维修基金23171元、车位维修基金2255元，共计1258158元。富滇银行质证认为，该《证明》无经手人签名，不符合证据形式，不具有证明效力。本院认为，该《证明》虽然在法定形式要件上存在瑕疵，不能单独作为认定案件事实的依据，但能与广福公司出具的3份《收款收据》和刘波提交的3张银行付款回执、个人活期明细信息互相印证，故本院予以采信。刘波举示证据2.昆明通用水务自来水有限公司于2022年10月28日出具的《情况说明》1份、皓瑞通公司于2022年10月31日出具的《情况说明》以及供电单位云南电网有限责任公司昆明供电局西山供电局的《用电客户信息》各1份，证实案涉房屋开立用水账户日期和用电账户日期分别为2015年7月17日和2015年3月13日。富滇银行质证认为，首先，该组证据提交时间已超过法庭规定的举证期限，存在程序瑕疵，建议不予采信；其次，认可案涉房屋开立用水账户日期，但刘波未提交水费缴费记录，不能证明案涉房屋在查封前已被占有使用，同时，一审法院认定交房日期2015年3月1日早于该份证据显示的开立用水账户日期2015年7月17日，依常理，案涉房屋在水没有开通的情形下无法正常占有使用，两者存在矛盾；最后，皓瑞通公司出具的《情况说明》真实性无法核实，《用电客户信息》仅能证实案涉房屋已开通用电，但刘波未提交电费缴费记录，不能证明案涉房屋在查封前已被占有使用，同时，该份证据显示案涉房屋用户名称仍是皓瑞通公司，而一审法院认定交房日期2015年3月1日早于开立用电账户日期2015年3月13日，常理上在办理开户手续时，不应登记至皓瑞通公司名下。本院认为，该组证据系供水、供电单位信息系统内记载的客户基础信息，符合证据三性特征，且与案件基本事实有关，应予以采信，其能够证明案涉房屋开立用电账户日期为2015年3月13日，开立用水账户日期为2015年7月17日。刘波举示证据3.皓瑞通公司于2022年10月26日出具的《情况说明》1份，证实刘波接房后于2016年1月1日与广福公司签订《广福城住宅物业服务合同》，合同签订后，刘波实际使用该房屋并于2016年1月5日、2017年1月10日、2018年1月5日向皓瑞通公司缴纳了物业费等费用，后因刘波将收据遗失，皓瑞通公司为其补开2016年至2018年的6张物业服务费收据。富滇银行质证认为，皓瑞通公司出具的《情况说明》本质上属于证人证言，皓瑞通公司未到庭且未附原始缴款凭证或交易记录印证《情况说明》，无法核实其真实性。结合日常生活规律，刘波若确实占有使用案涉房屋，除了缴纳物业费，还应提交水、电、煤气缴费依据，但其经法院释明后仍未提交，应承担举证不能的法律后果。本院认为，该份证据本质上属于皓瑞通公司对其之前已出具的2016年至2018年6张物业服务费《收据》形成原因的补充说明，因本院已采信6张物业服务费《收据》，故对该份证据予以采信。刘波举示证据4.《云南省劳动合同书》1份，证实刘波与云南省移动通信有限责任公司于2004年1月19日签订劳动合同，刘波购买案涉房屋时属于云南省移动通信有限责任公司员工。富滇银行质证认为，《云南省劳动合同书》系复制件，无原件印证，且该份合同记载的封面日期、签订日期和鉴证日期不一致，鉴证人签章无法辨认，明显存疑。即便该份合同真实，也仅能证明刘波在2017年2月之前是云南省移动通信有限责任公司员工，而无法证明其购买案涉房屋时仍是云南省移动通信有限责任公司员工。本院认为，《云南省劳动合同书》虽系复制件，但能与中国移动集团工会云南省公司机关委员会出具的《员工交款情况表》《收据》以及刘波提交的银行付款回执、个人活期明细信息互相印证，本院予以采信。

二审中查明的其他事实与一审法院查明的其他事实一致，本院予以确认。

本院认为，围绕当事人的上诉请求、事实理由和答辩意见，本案二审争议焦点为：刘波是否享有对案涉房屋、车位排除执行的权利。

《规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，关于刘波是否在人民法院查封之前已合法占有案涉住宅及车位问题。富滇银行上诉认为，刘波提交的《交房通知单》系复印件，无原件印证，不具备真实性；广福公司于2021年8月25日出具的《证明》因不符合法定要件而不具备证明效力；《广福城住宅物业合同》约定的物业服务起始时间与合同签署时间逻辑错误，说明该合同系补签，不具备真实性；2016年至2018年的6张物业服务费《收据》编号连续，证明《收据》是后续补开，缺乏真实性。对此本院认为，首先，占有应当理解为对不动产的支配和管理,如取得房屋钥匙、办理物业入住手续等,并未以实际入住或使用为占有的必要条件，故广福公司将案涉房屋、车位交付刘波后即可认定刘波构成占有，刘波占有案涉房屋、车位的时间应认定为广福公司的交付时间，之后即便刘波未实际使用案涉房屋、车位也不影响其对案涉房屋、车位占有状态的认定。其次，《广福城住宅物业服务合同》系物业服务单位皓瑞通公司提供的格式合同，合同第四条约定：“委托管理期限自2014年_月_日起至业主大会召开并授权业主委员会签订新的物业服务合同止”，该条款应理解为保持格式合同原始状态，并未对物业服务起始时间作出约定，故富滇银行主张合同约定的物业服务起始时间与合同签署时间存在逻辑错误，本院不予采纳。另，《交房通知单》载明落款日期2015年3月1日，物业费起计日期2016年1月1日，《房屋购销合同》约定交房时间2015年12月31日，《广福城住宅物业合同》签署时间2016年1月1日，上述时间节点与刘波述称因广福公司提前交房，2015年无需缴纳物业费，物业费的约定缴费起始时间为2016年1月1日能够吻合，故富滇银行认为《广福城住宅物业服务合同》系补签的主张不成立，《广福城住宅物业服务合同》符合证据三性，原审予以采信并无不当。再次，《交房通知单》、广福公司于2021年8月25日出具的《证明》、2016年至2018年的6张物业服务费《收据》虽然在法定形式要件上存在瑕疵，不能单独作为认定案件事实的依据，但能与《广福城住宅物业服务合同》、昆明通用水务自来水有限公司出具的《情况说明》、皓瑞通公司于2022年10月31日出具的《情况说明》《用电客户信息》互相印证，故原审予以采信并无不当。最后，案涉房屋开立用电账户日期为2015年3月13日、开立用水账户日期为2015年7月17日，能印证案涉房屋、车位在此时间节点确已由刘波支配和管理，且该时间节点远早于案涉房屋、车位被查封日期2017年7月20日。综上，原审法院认定广福公司于2015年3月1日已将案涉房屋、车位交付刘波使用，刘波在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋及车位并无不当。富滇银行该项上诉理由不能成立，不予支持。

关于刘波是否已支付全部价款问题。富滇银行上诉认为，广福公司出具的3份《收款收据》模糊不清，难以辨认，不具备真实性和关联性，不能证明已支付相应款项；《员工交款情况表》所载金额与案涉房产金额不一致，不能证明刘波就案涉不动产已支付全部价款。对此，本院认为，广福公司出具的3份《收款收据》清晰可识，该3份《收款收据》与刘波提交的3张银行付款回执、个人活期明细信息，已足以认定刘波于2010年5月29日通过银行转账形式分两次支付给中国移动通信集团工会云南省公司机关委员会共885000元,2015年1月30日通过POS机刷卡的形式支付给广福公司373158元,以上共计1258158元，其中包括购房款1101332元、车位款120000元、房屋维修基金23171元、车位维修基金2255元、房屋配套设施费11400元。加之，中国移动集团工会云南省公司机关委员会作为团购组织者和款项代收方，通过出具《员工交款情况表》和《收据》确认刘波付款事实，广福公司作为案涉房屋、车位出售方，在已出具前述3份《收款收据》的基础上再次出具《证明》认可已收到刘波所支付款项，故案涉房屋、车位的全部款项刘波已分三笔支付完毕。一审法院认定刘波就案涉房屋、车位已支付了全部款项并无不当。富滇银行该项上诉理由不能成立，不予支持。

此外，富滇银行二审中已明确表示认可刘波在人民法院查封之前已和广福公司签订合法有效书面买卖合同，刘波非因自身原因未办理过户登记。故刘波对案涉房屋及车位享有的权利符合上述司法解释规定的情形，原审认定刘波对案涉住宅及车位享有排除执行的权利并无不当，应予维持。

综上，富滇银行的上诉请求不能成立,不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15895元，由富滇银行股份有限公司昆明西山支行负担。

本判决为终审判决。

审判长王朝辉

审判员方玲

审判员蒋科

二〇二二年十二月十四日

法官助理　黄勇

书记员伍齐敏