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2021年5月，老司机在业内率先发出变盘警讯，当时整个楼市还是一派歌舞升平。

想考证的可以去翻老司机在2021年5月的文章。

引起老司机警觉的是2021年4月的二手房交易量，不仅较3月出现环比下跌，更是4年来第一次出现同比下跌。

二手房交易量是楼市的晴雨表，这个市场供应充足，购买也很自由，不需要摇号也没必要作假，想要操控市场很难。

当大家普遍感受到凉意已经是2021年中了，到了2021年下半年，一些人才回过神来，原来楼市已经在跌了。

但不少人仍然抱持侥幸心理，认为调整不过是一时的，直到两年后的2023年，许多人才确认趋势已经改变，慌忙的割在地板上。

今年下半年以来，二手房的跌幅明显扩大。

如果只是一味看空，老司机就成了一个无脑空头，是没有什么价值的。

恰恰相反，去年底我就曾判断二手房下跌阶段性见底，原因是三年口罩结束，楼市下跌2年，市场压抑的购买力有一波释放的需要。

果不其然，过年后2月二手房开始火热， 3月成交量达到顶峰，但4月开始走下坡路，一直低迷到9月。

老司机判断错了吗？大方向其实是没错的，但细节上不够精准。今年4月以来的下跌，有多个因素造成：

其一是短暂回暖给各方造成了错觉，特别是GOV又开始念紧箍咒了，强调限购圈内认房又认贷，首付至少3成；

其二是卖方居然出现了涨价，一些二手房东连夜调涨，很多楼盘收回了优惠和分销，这种“唯利是图”的作派被市场狠狠的扇了耳光；

其三是高估了需求的延续性，反弹是压抑的自住需求在释放，但释放完了后续能力在哪里，就要靠大家的信心了。糟糕的是，3月以来大家发现经济不妙，一些熬过了三年的商家，纷纷倒在了解封的春天里。

信心崩了。

如果说上半年的回暖源自于解封，那么下半年的疲软则源自于经济不景气。

有时候，短期与中长期的判断是矛盾的，比如老司机坚定看好高品质住宅的长期价值，但短期内我认为它有可能会跌，特别是次新房。

于是有些人就拿我说过的不同的观点来质疑我，说老司机自相矛盾，是个墙头草。

其实不是我的问题，是你没看懂，或者看不懂。

在回顾9月的成交时，老司机在文章中说，二手房成交量6-9月连需维持在相对均衡的位置，差不多可以确认这是成交量的底部了。

但相信的人不多。

刚刚出台的10月二手房数据，给了老司机一个更加明确的支撑，市六区共成交二手房3714套，不仅站上3000套，顺带还超过了3500套。

六区的成交，环比9月上升了32%，同比去年10月上升了近50%。

在此要稍微解释一下，二手房网签具有一定的滞后性，也就是说回暖其实从9月下旬就开始了。

如果11月的数据能够稳定在3000套以上，我们就可以确认今年6-8月是楼市成交的底部。

3000套对于宁波楼市来说是个至关重要的心理关口，就像A股的3000点一样。但老司机一直在说，宁波二手房的荣枯线应该在3500套左右，3000套还是低了点。

10月新房的成交数据并不好看，市六区成交1083套，环比下降了23.6%，同比更是下降了55%。

新房的小伙伴今年感觉比去年难多了。

这就是老司机为什么说看楼市要看二手房，新房的成交是被操控的。如果新盘开得多，成交量就会好一些，如果没什么楼盘开出来，成交量就会很难看。

去年下半年的时候，不少高端楼盘还有投资客，典型的比如管道府，今年这种情况已经很少很少了。

供需两端的变化，让新房成交量失去了稳定性，尤其是今年土地卖得少，明年新房的成交估计会更不好看。

但其实老司机了解到，新房销售在10月出现了很大的改善，数据恐怕要11月才能体现。10月以来刚需盘加大了分销和优惠力度，一些郊区盘其实卖得不错。

图表援引自《宁波楼市报道》

老司机还注意到，杭州湾在10月的新盘榜中占了好几个席位，这恐怕是出乎很多人意料的，大家都认为杭州湾已经死得透透的了，但新房却在唰唰的跑量。

请文末留言说说是什么原因？

老司机为什么要花这么大篇幅来讲10月的二手房成交量，很重要的一个原因是最近无脑唱空的人太多了。

在上涨之后喊还要涨，在下跌之后喊还要跌，这才是真正的墙头草，除了放大恐慌，没有什么价值。

像老司机这样在上涨中提示风险，在下跌中呼唤信心的人，才需要勇气，才真的体现了独立与专业。老司机的咨询费是全宁波最贵的，而且咨询量也是最大的，从未被超越。

咨询老司机请点击文末图片。

有时候，也有自以为高明的人跑来指导我，比如近期就有好几人给我指出经济有多不好，人口衰退有多严重，国际斗争有多复杂等等，你怎么还看不明白，房价一定会跌呢。

哎！前两年老司机探讨这些话题的时候，你还在做春秋大梦呢。

不过最让我讨嫌的是那种故弄玄虚的人，上来就说老司机你看问题的深度还是不够啊，或者老司机你在某方面还要加强啊。

一副自己很牛的样子。

不客气的说，这种装逼的手法20年前我就用过了。事实上越是没啥水平的人越喜欢说这种空洞的大话，我碰到了一般都非常不客气。

房产老司机，专治吹牛逼。是不是跑题了？

总之，尽管现在唱空是主旋律，但老司机还是希望有人能够体会到我的良苦用心。宁波楼市并不具备继续大跌的基础，对于自住，特别是对于刚需来说，目前的二手房和新楼盘，都是非常不错的入手时机。

成交量底部已经摆在那里了，信不信看缘分啦。

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